Թարմացված է՝ 2026 թ. հոկտեմբեր · Պաշտոնական աղբյուրների հղումներով
Կարճ պատասխան՝ 30 վայրկյանում
- ԵՄ-ի և ԵՏՏ-ի քաղաքացիները հողի և անշարժ գույքի ձեռքբերման հարցում հավասարեցված են Ավստրիայի քաղաքացիներին։ Երրորդ երկրների քաղաքացիներին, որպես կանոն, անհրաժեշտ է դաշնային երկրի թույլտվությունը։
- Լրացուցիչ ծախսեր 2026. անշարժ գույքի ձեռքբերման հարկ (Grunderwerbsteuer)՝ որպես կանոն 3,5 %, գրանցում հողային գրքում (Grundbuch)՝ 1,1 %, գրավի իրավունք (Pfandrecht)՝ գրավի գումարի 1,2 %։ Վիեննայի քաղաքապետարանը հաշվարկում է մոտ 10 % լրացուցիչ ծախսեր։
- Վիեննա, սեփականության թույլտվություն. 130 € յուրաքանչյուր անձի համար՝ գումարած 21 € դաշնային տուրք։ Իրավասու է MA 35-ը։
- Տուրքից ազատումն ավարտվել է. հողային գրքի տուրքից ազատումը գործում էր մինչև 2026 թ. հունիսի 30-ը ներկայացված դիմումների համար։
Վիեննայում բնակարանը շատերի համար մեծ նպատակ է։ Ուրիշների համար այն ավելի մեծ ծրագրի մի մասն է։ Երկու դեպքում էլ նախ պարզեք՝ արդյոք Ձեզ թույլտվություն է պետք։ Այնուհետև ամբողջությամբ հաշվարկեք բոլոր լրացուցիչ ծախսերը։
Ո՞ւմ համար է այս ուղին
Ավստրիայում օտարերկրացիների կողմից հողի և անշարժ գույքի ձեռքբերումը դաշնային երկրների իրավասությունն է։ Յուրաքանչյուր դաշնային երկիր ունի իր օրենքը։ Հիմնական կանոնները նման են.
- ԵՄ-ի և ԵՏՏ-ի քաղաքացիներ. թույլտվություն պետք չէ։ Ըստ oesterreich.gv.at-ի՝ նրանք հավասարեցված են Ավստրիայի քաղաքացիներին։
- Երրորդ երկրների քաղաքացիներ. որպես կանոն, թույլտվություն է պետք։ Որոշ երկրներ միջազգային համաձայնագրերով հավասարեցված են։ Այդ դեպքում էլ սովորաբար անհրաժեշտ է հաստատում։
- Ամուսնական զույգեր Վիեննայում. թույլտվություն պետք չէ, եթե երկուսը միասին են ձեռք բերում, և նրանցից մեկը Ավստրիայի քաղաքացի է։ ԵՄ քաղաքացիներն այս դեպքում դիտվում են որպես Ավստրիայի քաղաքացիներ (Վիեննայի քաղաքապետարան)։
- Ընկերություններ. Վիեննայում նույնիսկ ավստրիական ընկերությունը համարվում է «օտարերկրացի», եթե նրա մասնակիցները հիմնականում օտարերկրացիներ են։
Պահանջներ
Ե՞րբ է տրվում թույլտվությունը։ Ըստ oesterreich.gv.at-ի՝ անհրաժեշտ է մշակութային, սոցիալական կամ ազգային տնտեսական շահ։ Դրան չպետք է հակասեն պետական-քաղաքական շահերը։ Օրինակներ.
- Սոցիալական. սեփական բնակարանային կարիք, նվիրատվություն մերձավոր ազգականների կողմից
- Ազգային տնտեսական. ձեռնարկության հիմնում, ընդլայնում կամ պահպանում
- Մշակութային. անձ, որի գործունեությունը մշակութային օգուտ է բերում համայնքին
Մարմինը կարծիք է հարցնում երկրամասային ոստիկանության վարչությունից (Landespolizeidirektion)։ Ոչ բոլոր դաշնային երկրներն են պահանջում բոլոր չափանիշները։
Վիեննայում ինչի՞ համար է թույլտվություն պետք։ Սեփականություն և համասեփականություն, կառուցապատման իրավունք (Baurecht), անձնական սերվիտուտներ, օրինակ՝ բնակության իրավունք, ինչպես նաև գրանցված վարձակալության կամ կապալի պայմանագրեր (Վիեննայի քաղաքապետարան)։
Դաշնային երկրներն ամփոփ.
- Տիրոլ. հանգստի համար նախատեսված բնակավայրերի (Freizeitwohnsitz) ձեռքբերումը որպես կանոն արգելված է։ Բացառություններ կան, օրինակ՝ գրանցված հանգստի բնակավայրերի համար։ ԵՄ-ի և ԵՏՏ-ի քաղաքացիները հավասարեցված են Ավստրիայի քաղաքացիներին։
- Վերին Ավստրիա. ոչ ԵՄ քաղաքացիների կողմից ձեռքբերումները որպես կանոն ենթակա են թույլտվության։ Իրավասու են շրջանային հողային շրջանառության հանձնաժողովները (Bezirksgrundverkehrskommissionen)։
- Գրաց. այստեղ, ըստ oesterreich.gv.at-ի, երրորդ երկրների քաղաքացիներին թույլտվություն պետք չէ։
- Բոլոր դաշնային երկրները. յուրաքանչյուր դաշնային երկրի հղումները կգտնեք oesterreich.gv.at-ում։
Ընթացակարգը՝ քայլ առ քայլ
- Պարզել դաշնային երկիրը և կանոնները։ Ձեզ թույլտվությո՞ւն է պետք, թե՞ միայն հաստատում։
- Պարզել ֆինանսավորումը։ Վարկի դեպքում ավելանում է գրավի իրավունքի տուրքը։
- Կազմել տալ պայմանագիրը։ Պայմանագիրը կազմում է նոտարը կամ փաստաբանը։ Թույլտվությունը սահմանեք որպես պայման։
- Ստորագրել և վավերացնել պայմանագիրը։ Վիեննայում դիմումի համար նախագիծը բավարար չէ։
- Դիմել թույլտվության համար։ Վիեննայում դա ամբողջությամբ արվում է առցանց։ Անձնական այց պետք չէ։
- Վճարել անշարժ գույքի ձեռքբերման հարկը։ Նոտարը կամ փաստաբանը այն հայտարարագրում է FinanzOnline-ի միջոցով։ Ժամկետը՝ հարկային պարտավորության ծագման ամսվան հաջորդող երկրորդ ամսվա 15-րդ օրը (BMF)։
- Գրանցում հողային գրքում։ Դրա համար անհրաժեշտ է հարկային տեսչության (Finanzamt) կողմից խոչընդոտների բացակայության տեղեկանքը (Unbedenklichkeitsbescheinigung)։ Կամ ներկայացուցիչը էլեկտրոնային եղանակով հաստատում է վճարումը։
- Այնուհետև ստուգել։ Ստուգեք Ձեր գրառումը հողային գրքում։ 2026 թ. հոկտեմբերի 1-ից սեփականատերերը կարող են իրենց քաղվածքները JustizOnline-ի միջոցով ստանալ անվճար։
Ստուգաթերթ՝ մինչև ստորագրելը
- Ո՞ր դաշնային երկրում է գտնվում անշարժ գույքը։ Ո՞ր օրենքն է այնտեղ գործում։
- Ձեզ անհրաժեշտ է թույլտվությո՞ւն, բացասական հաստատո՞ւմ (Negativbestätigung), թե՞ ոչ մեկը։
- Արդյո՞ք գնումը պայմանավորված է թույլտվությամբ։
- Արդյո՞ք նախատեսվում է օգտագործել որպես հանգստի բնակավայր։ Արդյո՞ք դա այնտեղ թույլատրված է։
- Բնակարանների դեպքում՝ կարդացե՞լ եք համատեղ սեփականության պայմանագիրը։ Ըստ Վիեննայի քաղաքապետարանի՝ այն կարգավորում է վերանորոգման ծախսերը և ձայնի իրավունքները։
- Ֆինանսավորումը հաստատվա՞ծ է։ Բոլոր լրացուցիչ ծախսերը հաշվի առնվա՞ծ են։
- Ո՞վ է վճարում անշարժ գույքի ձեռքբերման հարկը և ներկայացնում հողային գրքում գրանցման դիմումը։
Փաստաթղթեր
Թույլտվություն Վիեննայում (Վիեննայի քաղաքապետարան).
- ստորագրված և վավերացված պայմանագիր
- հողային գրքից թարմ քաղվածք
- անձնագիր և կացության կարգավիճակ (Aufenthaltstitel)
- ընկերությունների դեպքում՝ քաղվածք ընկերությունների ռեգիստրից (Firmenbuch) և մեծամասնություն ունեցող մասնակիցների քաղաքացիության ապացույց
- սոցիալական շահի դեպքում՝ ներկայիս բնակության վայրը, նախատեսվող օգտագործումը, բնակիչները, Ավստրիայում այլ անշարժ գույք
- ազգային տնտեսական շահի դեպքում՝ բիզնես պլան, աշխատատեղերի վերաբերյալ ապացույցներ, ձեռնարկատիրական գործունեության վկայական (Gewerbeschein), հատակագիծ
- թարգմանություն դատական թարգմանչի կողմից, հաճախ՝ ապոստիլ կամ դիվանագիտական վավերացում
Բացասական հաստատում Վիեննայում. այն հաստատում է, որ թույլտվություն պետք չէ։ Ձեզ անհրաժեշտ են վավերացված պայմանագիրը, հողային գրքի քաղվածքը և Ձեր կացության կարգավիճակը։ Դրան ավելանում է բացառության ապացույցը։
Ծախսեր և ժամկետներ
Գնման լրացուցիչ ծախսեր 2026՝ ըստ oesterreich.gv.at-ի (01.08.2026 դրությամբ).
| Ծախսի տեսակ | Չափ |
|---|---|
| Անշարժ գույքի ձեռքբերման հարկ | որպես կանոն՝ գնման գնի 3,5 % |
| Գրանցում հողային գրքում (սեփականություն) | գնման գնի 1,1 % |
| Գրավի իրավունքի գրանցում (վարկի դեպքում) | գրավի գումարի 1,2 % |
| Հողային գրքի դիմումի տուրք | 85 € |
| Պայմանագրի կազմում (փաստաբան կամ նոտար) | գնման գնի մոտ 1–3 % |
| Միջնորդի վարձատրություն, առավելագույն չափ | 3 %՝ 48 448,52 € և ավելի գնման գնի դեպքում, գումարած 20 % ԱԱՀ |
Հաշվարկի օրինակ. բնակարան Վիեննայում՝ 300 000 €
Ենթադրություններ՝ գնորդը երրորդ երկրից է, վարկ՝ 200 000 € գրավի գումարով, միջնորդ՝ առավելագույն վարձատրությամբ։
| Ծախսի տեսակ | Գումար |
|---|---|
| Անշարժ գույքի ձեռքբերման հարկ 3,5 % | 10.500 € |
| Գրանցում հողային գրքում 1,1 % | 3.300 € |
| Գրավի իրավունք՝ 200 000 €-ի 1,2 % | 2.400 € |
| Դիմումի տուրք | 85 € |
| Պայմանագրի կազմում 1–3 % | 3.000–9.000 € |
| Միջնորդ 3 % գումարած 20 % ԱԱՀ | 10.800 € |
| MA 35-ի թույլտվություն գումարած դաշնային տուրք | 151 € |
| Ընդամենը | մոտ 30 236–36 236 € |
Դա կազմում է գնման գնի մոտ 10-ից 12 %-ը։ Դրան ավելանում են վավերացումներն ու թարգմանությունները։
Տուրքից ազատման ժամկետն ավարտվել է. մինչև 500 000 € արժողությամբ բնակելի սեփականության համար գրանցման տուրքեր չէին գանձվում։ Դիմումը պետք է հողային գրքի դատարան (Grundbuchsgericht) մուտք գործեր մինչև 2026 թ. հունիսի 30-ը։ Պաշտոնական կայքերում երկարաձգման մասին տեղեկություն մենք չենք գտել։
Թույլտվություն Վիեննայում (Վիեննայի քաղաքապետարան).
- Սեփականություն կամ համասեփականություն՝ 130 € յուրաքանչյուր անձի համար
- Անձնական սերվիտուտ՝ 80 € յուրաքանչյուր անձի համար
- Դաշնային տուրք՝ 21 € յուրաքանչյուր դիմումի, անձի և գույքի գրանցման համարի (Einlagezahl) համար
- Պատճենված հավելվածներ՝ 6 € մեկ թերթի համար, առավելագույնը 36 € մեկ հավելվածի համար
- Օրինական ուժի մեջ մտնելու նշում (Rechtskraftklausel)՝ 5 € գումարած 21 €
Քաղվածք հողային գրքից. 4,89 € ամբողջական քաղվածքի համար՝ JustizOnline-ի միջոցով։
Տևողություն. պաշտոնական կայքերը ընթացակարգի ֆիքսված տևողություն չեն նշում։
Իրավասու մարմին
- Վիեննա. MA 35 – ներգաղթ և քաղաքացիություն (Einwanderung und Staatsbürgerschaft), 1200 Wien, Dresdner Straße 93, հեռախոս՝ +43 1 4000-3535։ Դիմումը՝ առցանց ձևի միջոցով։
- Այլ դաշնային երկրներ. երկրամասային կառավարության աշխատակազմ (Amt der Landesregierung), շրջանային վարչակազմ (Bezirkshauptmannschaft) կամ հողային շրջանառության հանձնաժողով (Grundverkehrskommission)։
- Հողային գիրք. շրջանային դատարանը (Bezirksgericht), որի տարածքում գտնվում է անշարժ գույքը։
- Անշարժ գույքի ձեռքբերման հարկ. Ավստրիայի հարկային տեսչություն (Finanzamt Österreich)՝ նոտարի կամ փաստաբանի միջոցով։
Հաճախակի խոչընդոտներ
- Պայմանագիր՝ առանց պայմանի։ Գնումը պայմանավորեք թույլտվությամբ։ Հակառակ դեպքում ռիսկը կրում եք Դուք։
- Ներկայացվել է միայն նախագիծ։ Վիեննան պահանջում է ստորագրված և վավերացված պայմանագիր։
- Լրացուցիչ ծախսերը թերագնահատված են։ Հաշվի առեք մոտ 10 % կամ ավելի։
- Երկրորդ բնակավայր զբոսաշրջային շրջաններում։ Տիրոլում հանգստի նպատակով օգտագործումը որպես կանոն արգելված է՝ նաև ԵՄ քաղաքացիների համար։
- Գնում ընկերության միջոցով։ Նույնիսկ ավստրիական GmbH-ը կարող է համարվել «օտարերկրացի»։
- Անշարժ գույքը կացություն չէ։ Սեփականությունը կացության իրավունք չի տալիս։ Սակայն այն կարող է ծառայել որպես բնակարանի ապացույց։
Հարակից ուղիներ
- Ներդրումներ Ավստրիայում՝ առանց տեղափոխվելու
- GmbH կամ FlexCo հիմնադրել որպես օտարերկրացի
- ԵՄ մշտական կացություն (Daueraufenthalt EU)
- Քաղաքացիություն Վիեննայում
Հաճախ տրվող հարցեր
Կարո՞ղ եմ որպես օտարերկրացի բնակարան գնել Ավստրիայում։ Այո։ ԵՄ-ի և ԵՏՏ-ի քաղաքացիները գնում են այնպես, ինչպես Ավստրիայի քաղաքացիները։ Երրորդ երկրների քաղաքացիներին, որպես կանոն, անհրաժեշտ է դաշնային երկրի թույլտվությունը։
Որքա՞ն են կազմում բնակարան գնելու լրացուցիչ ծախսերը։ Հաշվի առեք գնման գնի մոտ 10 %-ը։ Անշարժ գույքի ձեռքբերման հարկ՝ 3,5 %, հողային գիրք՝ 1,1 %, վարկի դեպքում՝ 1,2 % գրավի իրավունքի համար։ Դրանց ավելանում են միջնորդի և պայմանագրի կազմման ծախսերը։
Կստանա՞մ արդյոք վիզա անշարժ գույք գնելու շնորհիվ։ Ոչ։ Անշարժ գույքը կացության իրավունք չի տալիս։ Սակայն այն կարող է ծառայել որպես բնակարանի ապացույց։
Ո՞վ է թույլտվություն տալիս Վիեննայում օտարերկրացիների կողմից գնման համար։ MA 35-ը։ Այն ստուգում է՝ արդյոք առկա է սոցիալական, մշակութային կամ ազգային տնտեսական շահ։
Ինչպե՞ս ստանալ քաղվածք հողային գրքից։ Առցանց՝ JustizOnline-ի կամ հաշվարկային կենտրոնի (Verrechnungsstelle) միջոցով։ Ամբողջական քաղվածքն արժե 4,89 €։ 2026 թ. հոկտեմբերի 1-ից սեփականատերերը իրենց գույքի քաղվածքները ստանում են անվճար։
Կարո՞ղ եմ որպես ոչ ԵՄ քաղաքացի ամառանոց գնել Տիրոլում։ Տիրոլում հանգստի բնակավայրերը որպես կանոն արգելված են։ Բացառություններ կան գրանցված հանգստի բնակավայրերի համար։
Աղբյուրներ և իրավական հիմքեր
- Վիեննայի քաղաքապետարան. Օտարերկրացիների կողմից հողի ձեռքբերում՝ թույլտվություն և բացասական հաստատում; Buying a property (անգլերեն)
- oesterreich.gv.at. Ընդհանուր տեղեկություններ օտարերկրացիների կողմից հողի ձեռքբերման մասին և Թույլտվության ընթացակարգ (01.01.2026 դրությամբ)
- oesterreich.gv.at. Լրացուցիչ ծախսեր (01.08.2026), Հողային գրքից տվյալների ստացում (01.10.2026)
- BMF. Անշարժ գույքի ձեռքբերման հարկի վճարում (01.01.2026), Մամուլի հաղորդագրություն տուրքից ազատման մասին (2024); USP. Անշարժ գույքի ձեռքբերման հարկ
- Տիրոլի երկրամաս. Հողային շրջանառություն; Վերին Ավստրիայի երկրամաս. Օտարերկրացիների հողային շրջանառություն
- Վիեննայի՝ օտարերկրացիների կողմից հողի ձեռքբերման մասին օրենք (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998). § 3 Z 2 և Z 3 (բացառություններ), § 5 (բացասական հաստատում); Բնակելի սեփականության մասին օրենք 2002 (Wohnungseigentumsgesetz, § 13)։ Բացի այդ՝ Անշարժ գույքի ձեռքբերման հարկի մասին օրենք 1987 (Grunderwerbsteuergesetz), Դատական տուրքերի մասին օրենք (Gerichtsgebührengesetz), Անշարժ գույքի միջնորդների մասին կարգ (Immobilienmaklerverordnung)։ Տեքստերը՝ RIS-ում։
Արդյո՞ք այս ուղին Ձեզ համար է։ Անցեք Quick-Check-ը 2 րոպեում։
Ընդհանուր տեղեկատվություն՝ պաշտոնական աղբյուրների հիման վրա։ Ձեր անհատական դեպքը ուսումնասիրում են Վիեննայի առաջատար իրավաբանական և հարկային գրասենյակները, իսկ մենք անձամբ ուղեկցում ենք Ձեզ մինչև նպատակին հասնելը։
