Stan na: październik 2026 · Z linkami do oficjalnych źródeł
Krótka odpowiedź w 30 sekund
- Obywatele UE i EOG są przy nabyciu nieruchomości traktowani na równi z Austriakami. Obywatele państw trzecich potrzebują co do zasady zezwolenia kraju związkowego.
- Koszty dodatkowe 2026: podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) co do zasady 3,5%, wpis do księgi wieczystej (Grundbuch) 1,1%, wpis hipoteki (Pfandrecht) 1,2% kwoty zabezpieczenia. Miasto Wiedeń przyjmuje koszty dodatkowe na poziomie około 10%.
- Wiedeń, zezwolenie na nabycie własności: 130 € od osoby plus 21 € opłaty federalnej. Właściwy jest urząd MA 35.
- Koniec zwolnienia z opłat: zwolnienie z opłaty za wpis do księgi wieczystej obejmowało wnioski złożone do 30 czerwca 2026.
Mieszkanie w Wiedniu to dla wielu osób ważny cel. Dla innych jest częścią większego planu. W obu przypadkach obowiązuje zasada: najpierw proszę wyjaśnić, czy potrzebują Państwo zezwolenia. Następnie proszę rzetelnie policzyć wszystkie koszty dodatkowe.
Dla kogo jest ta droga?
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jest w Austrii sprawą krajów związkowych. Każdy kraj związkowy ma własną ustawę. Podstawowe zasady są podobne:
- Obywatele UE i EOG: bez zezwolenia. Według oesterreich.gv.at są traktowani na równi z Austriakami.
- Obywatele państw trzecich: co do zasady potrzebne jest zezwolenie. Niektóre państwa są zrównane na mocy umów. Wtedy zwykle i tak potrzebne jest potwierdzenie.
- Małżeństwa w Wiedniu: zezwolenie nie jest potrzebne, jeżeli oboje nabywają wspólnie, a jedna osoba jest obywatelem Austrii. Obywatele UE liczą się przy tym tak jak Austriacy (Miasto Wiedeń).
- Firmy: W Wiedniu także austriacka spółka uchodzi za „cudzoziemca”, jeżeli udziały mają w niej przeważnie cudzoziemcy.
Wymagania
Kiedy udziela się zezwolenia? Według oesterreich.gv.at potrzebny jest interes kulturalny, społeczny lub ogólnogospodarczy. Nie mogą temu sprzeciwiać się interesy państwowe. Przykłady:
- Społeczny: własne potrzeby mieszkaniowe, darowizna od osób bliskich
- Ogólnogospodarczy: założenie, rozbudowa lub utrzymanie przedsiębiorstwa
- Kulturalny: osoba, której działalność przynosi gminie korzyść kulturalną
Urząd zasięga opinii krajowej dyrekcji policji (Landespolizeidirektion). Nie każdy kraj związkowy wymaga wszystkich kryteriów.
Co w Wiedniu wymaga zezwolenia? Własność i współwłasność, prawo zabudowy (Baurecht), służebności osobiste, takie jak prawo zamieszkiwania, oraz wpisane do księgi umowy najmu lub dzierżawy (Miasto Wiedeń).
Kraje związkowe w skrócie:
- Tyrol: Nabywanie nieruchomości rekreacyjnych (Freizeitwohnsitze) jest co do zasady zakazane. Wyjątki dotyczą na przykład zarejestrowanych nieruchomości rekreacyjnych. Obywatele UE i EOG są traktowani na równi z obywatelami Austrii.
- Górna Austria: Nabycie przez obywateli spoza UE co do zasady wymaga zezwolenia. Właściwe są okręgowe komisje ds. obrotu nieruchomościami (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Graz: Według oesterreich.gv.at obywatele państw trzecich nie potrzebują tu zezwolenia.
- Wszystkie kraje związkowe: Linki do każdego kraju związkowego znajdą Państwo na oesterreich.gv.at.
Przebieg krok po kroku
- Ustalić kraj związkowy i zasady. Czy potrzebują Państwo zezwolenia, czy tylko potwierdzenia?
- Wyjaśnić finansowanie. Przy kredycie dochodzi opłata za wpis hipoteki.
- Zlecić przygotowanie umowy. Umowę sporządza notariusz lub adwokat. Proszę uzależnić umowę od uzyskania zezwolenia.
- Podpisać umowę i poświadczyć podpisy. W Wiedniu sam projekt umowy nie wystarcza do złożenia wniosku.
- Złożyć wniosek o zezwolenie. W Wiedniu można to zrobić w całości online. Wizyta osobista nie jest konieczna.
- Odprowadzić podatek od nabycia nieruchomości. Notariusz lub adwokat zgłasza go przez FinanzOnline. Termin: 15. dzień drugiego miesiąca po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy (BMF).
- Wpis do księgi wieczystej. Potrzebne jest do tego zaświadczenie urzędu skarbowego o niezaleganiu (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Albo pełnomocnik elektronicznie potwierdza zapłatę.
- Następnie sprawdzić. Proszę skontrolować swój wpis w księdze wieczystej. Od 1 października 2026 roku właściciele mogą bezpłatnie pobierać odpisy dotyczące własnych nieruchomości przez JustizOnline.
Lista kontrolna przed podpisaniem
- W jakim kraju związkowym leży nieruchomość? Jaka ustawa tam obowiązuje?
- Czy potrzebują Państwo zezwolenia, zaświadczenia negatywnego (Negativbestätigung), czy żadnego z nich?
- Czy zakup został uzależniony od uzyskania zezwolenia?
- Czy planują Państwo użytkowanie jako nieruchomość rekreacyjną? Czy jest to tam dozwolone?
- Przy mieszkaniach: czy przeczytali Państwo umowę wspólnoty właścicieli? Według Miasta Wiedeń reguluje ona koszty napraw i prawa głosu.
- Czy finansowanie jest pewne? Czy uwzględnili Państwo wszystkie koszty dodatkowe?
- Kto odprowadza podatek od nabycia nieruchomości i składa wniosek do księgi wieczystej?
Dokumenty
Zezwolenie w Wiedniu (Miasto Wiedeń):
- podpisana umowa z poświadczonymi podpisami
- aktualny odpis z księgi wieczystej
- paszport i tytuł pobytowy
- w przypadku firm: odpis z rejestru handlowego i dowód obywatelstwa wspólników większościowych
- przy interesie społecznym: obecne miejsce zamieszkania, planowany sposób użytkowania, mieszkańcy, inne nieruchomości posiadane w Austrii
- przy interesie ogólnogospodarczym: biznesplan, dowody dotyczące miejsc pracy, zaświadczenie o działalności gospodarczej (Gewerbeschein), rzut lokalu
- tłumaczenie przez tłumacza przysięgłego, często apostille lub legalizacja dyplomatyczna
Zaświadczenie negatywne w Wiedniu: Potwierdza, że zezwolenie nie jest potrzebne. Potrzebują Państwo umowy z poświadczonymi podpisami, odpisu z księgi wieczystej i swojego tytułu pobytowego. Do tego dochodzi dowód spełnienia przesłanki wyjątku.
Koszty i czas trwania
Koszty dodatkowe zakupu 2026 według oesterreich.gv.at (stan na 01.08.2026):
| Pozycja | Wysokość |
|---|---|
| Podatek od nabycia nieruchomości | co do zasady 3,5% ceny kupna |
| Wpis do księgi wieczystej (własność) | 1,1% ceny kupna |
| Wpis hipoteki (przy kredycie) | 1,2% kwoty zabezpieczenia |
| Opłata od wniosku do księgi wieczystej | 85 € |
| Sporządzenie umowy (adwokat lub notariusz) | około 1–3% ceny kupna |
| Prowizja pośrednika, kwota maksymalna | 3% przy cenie kupna od 48.448,52 €, plus 20% VAT |
Przykład wyliczenia: mieszkanie w Wiedniu za 300.000 €
Założenia: nabywca z państwa trzeciego, kredyt z hipoteką na kwotę 200.000 €, pośrednik z prowizją maksymalną.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Podatek od nabycia nieruchomości 3,5% | 10.500 € |
| Wpis do księgi wieczystej 1,1% | 3.300 € |
| Hipoteka 1,2% od 200.000 € | 2.400 € |
| Opłata od wniosku | 85 € |
| Sporządzenie umowy 1–3% | 3.000–9.000 € |
| Pośrednik 3% plus 20% VAT | 10.800 € |
| Zezwolenie MA 35 plus opłata federalna | 151 € |
| Suma | około 30.236–36.236 € |
To około 10 do 12% ceny kupna. Do tego dochodzą poświadczenia i tłumaczenia.
Zwolnienie z opłat wygasło: W przypadku nieruchomości mieszkalnych do 500.000 € opłaty za wpis nie były pobierane. Wniosek musiał wpłynąć do sądu wieczystoksięgowego do 30 czerwca 2026. Na oficjalnych stronach nie znaleźliśmy informacji o przedłużeniu.
Zezwolenie w Wiedniu (Miasto Wiedeń):
- Własność lub współwłasność: 130 € od osoby
- Służebność osobista: 80 € od osoby
- Opłata federalna: 21 € od wniosku, osoby i numeru księgi wieczystej (Einlagezahl)
- Kopiowane załączniki: 6 € za arkusz, najwyżej 36 € za załącznik
- Klauzula prawomocności: 5 € plus 21 €
Odpis z księgi wieczystej: 4,89 € za pełny odpis przez JustizOnline.
Czas trwania: Oficjalne strony nie podają stałego czasu trwania postępowania.
Właściwy urząd
- Wiedeń: MA 35 – Imigracja i Obywatelstwo (Einwanderung und Staatsbürgerschaft), 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefon +43 1 4000-3535. Wniosek przez formularz online.
- Pozostałe kraje związkowe: urząd rządu krajowego (Amt der Landesregierung), starostwo powiatowe (Bezirkshauptmannschaft) lub komisja ds. obrotu nieruchomościami (Grundverkehrskommission).
- Księga wieczysta: sąd rejonowy (Bezirksgericht), w którego okręgu leży nieruchomość.
- Podatek od nabycia nieruchomości: Urząd Skarbowy Austrii (Finanzamt Österreich), za pośrednictwem notariusza lub adwokata.
Częste pułapki
- Umowa bez warunku. Proszę uzależnić zakup od uzyskania zezwolenia. W przeciwnym razie ryzyko ponoszą Państwo.
- Złożony tylko projekt umowy. Wiedeń wymaga podpisanej umowy z poświadczonymi podpisami.
- Zaniżone koszty dodatkowe. Proszę liczyć się z kosztami rzędu 10% lub więcej.
- Drugie mieszkanie w regionach turystycznych. W Tyrolu użytkowanie rekreacyjne jest co do zasady zakazane, także dla obywateli UE.
- Zakup przez firmę. Także austriacka GmbH może zostać uznana za „cudzoziemca”.
- Nieruchomość to nie pobyt. Własność nie daje prawa pobytu. Może jednak służyć jako dowód zakwaterowania.
Powiązane ścieżki
- Inwestowanie w Austrii bez przeprowadzki
- Założenie GmbH lub FlexCo przez cudzoziemca
- Pobyt rezydenta długoterminowego UE
- Obywatelstwo w Wiedniu
FAQ
Czy jako cudzoziemiec mogę kupić mieszkanie w Austrii? Tak. Obywatele UE i EOG kupują tak jak Austriacy. Obywatele państw trzecich potrzebują co do zasady zezwolenia kraju związkowego.
Jak wysokie są koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania? Proszę liczyć się z kwotą około 10% ceny kupna. Podatek od nabycia nieruchomości 3,5%, księga wieczysta 1,1%, przy kredycie 1,2% za wpis hipoteki. Do tego dochodzą pośrednik i sporządzenie umowy.
Czy dzięki zakupowi nieruchomości otrzymam wizę? Nie. Nieruchomość nie daje prawa pobytu. Może jednak służyć jako dowód zakwaterowania.
Kto w Wiedniu wydaje zezwolenie na zakup przez cudzoziemców? Urząd MA 35. Sprawdza, czy istnieje interes społeczny, kulturalny lub ogólnogospodarczy.
Jak uzyskać odpis z księgi wieczystej? Online przez JustizOnline lub punkt rozliczeniowy (Verrechnungsstelle). Pełny odpis kosztuje 4,89 €. Od 1 października 2026 roku właściciele otrzymują odpisy dotyczące własnej nieruchomości bezpłatnie.
Czy jako obywatel spoza UE mogę kupić dom wakacyjny w Tyrolu? Nieruchomości rekreacyjne są w Tyrolu co do zasady zakazane. Istnieją wyjątki dla zarejestrowanych nieruchomości rekreacyjnych.
Źródła i podstawa prawna
- Miasto Wiedeń: Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców – zezwolenie i zaświadczenie negatywne; Buying a property (po angielsku)
- oesterreich.gv.at: Informacje ogólne o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i Postępowanie o udzielenie zezwolenia (stan na 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Koszty dodatkowe (01.08.2026), Wgląd do księgi wieczystej (01.10.2026)
- BMF: Odprowadzanie podatku od nabycia nieruchomości (01.01.2026), Komunikat prasowy o zwolnieniu z opłat (2024); USP: Podatek od nabycia nieruchomości
- Kraj związkowy Tyrol: Obrót nieruchomościami; kraj związkowy Górna Austria: Obrót nieruchomościami z udziałem cudzoziemców
- Wiedeńska ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 pkt 2 i pkt 3 (wyjątki), § 5 (zaświadczenie negatywne); ustawa o własności lokali (Wohnungseigentumsgesetz 2002, § 13). Ponadto ustawa o podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuergesetz 1987), ustawa o opłatach sądowych (Gerichtsgebührengesetz), rozporządzenie o pośrednikach w obrocie nieruchomościami (Immobilienmaklerverordnung). Tekst przepisów w RIS.
Czy ta droga jest dla Państwa? Proszę wykonać Quick-Check w 2 minuty.
Ogólne informacje na podstawie oficjalnych źródeł. Państwa indywidualną sprawę analizują czołowe wiedeńskie kancelarie prawne i podatkowe, a my osobiście towarzyszymy Państwu aż do celu.
