Aggiornamento: ottobre 2026 · Con link alle fonti ufficiali
La risposta breve in 30 secondi
- I cittadini dell’UE e del SEE sono equiparati ai cittadini austriaci nell’acquisto di immobili. I cittadini di Paesi terzi hanno di norma bisogno di un’autorizzazione del Land federale.
- Costi accessori 2026: imposta sul trasferimento immobiliare (Grunderwerbsteuer) di norma del 3,5 %, iscrizione nel libro fondiario (Grundbuch) 1,1 %, ipoteca (Pfandrecht) 1,2 % dell’importo garantito. La Città di Vienna stima costi accessori pari a circa il 10 %.
- Vienna, autorizzazione per la proprietà: 130 € a persona più 21 € di tassa federale. È competente la MA 35.
- Esenzione dalle tasse terminata: l’esenzione dalla tassa del libro fondiario valeva per le domande presentate entro il 30 giugno 2026.
Per molte persone un appartamento a Vienna è un grande traguardo. Per altre è parte di un progetto più ampio. In entrambi i casi vale una regola: chiarisca prima se Le serve un’autorizzazione. Poi calcoli tutti i costi accessori, senza tralasciarne nessuno.
A chi si rivolge questo percorso?
In Austria l’acquisto di immobili da parte di stranieri è materia di competenza dei Länder. Ogni Land federale ha una propria legge. Le regole di base sono simili:
- Cittadini dell’UE e del SEE: nessuna autorizzazione. Secondo oesterreich.gv.at sono equiparati ai cittadini austriaci.
- Cittadini di Paesi terzi: di norma serve un’autorizzazione. Alcuni Stati sono equiparati in virtù di accordi internazionali. In tal caso serve comunque, di solito, un’attestazione.
- Coppie sposate a Vienna: nessuna autorizzazione se i coniugi acquistano insieme e uno dei due è cittadino austriaco. I cittadini UE sono considerati alla stregua degli austriaci (Città di Vienna).
- Società: a Vienna anche una società austriaca è considerata «straniera» se la partecipazione è in prevalenza di stranieri.
Requisiti
Quando viene concessa l’autorizzazione? Secondo oesterreich.gv.at deve sussistere un interesse culturale, sociale o economico. Non devono opporsi interessi di politica statale. Alcuni esempi:
- Sociale: esigenza abitativa propria, donazione da parte di parenti stretti
- Economico: avvio, ampliamento o mantenimento di un’impresa
- Culturale: una persona la cui attività rechi un beneficio culturale al Comune
L’autorità acquisisce un parere della Direzione regionale di polizia (Landespolizeidirektion). Non tutti i Länder richiedono tutti i criteri.
Che cosa è soggetto ad autorizzazione a Vienna? Proprietà e comproprietà, diritto di superficie (Baurecht), servitù personali come il diritto di abitazione e contratti di locazione o di affitto iscritti (Città di Vienna).
I Länder in sintesi:
- Tirolo: l’acquisto di residenze per il tempo libero (Freizeitwohnsitze) è di norma vietato. Esistono eccezioni, ad esempio per le residenze per il tempo libero registrate. I cittadini dell’UE e del SEE sono equiparati ai cittadini austriaci.
- Alta Austria: gli acquisti da parte di cittadini extra UE sono di norma soggetti ad autorizzazione. Sono competenti le commissioni distrettuali per le transazioni fondiarie (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Graz: qui, secondo oesterreich.gv.at, i cittadini di Paesi terzi non hanno bisogno di autorizzazione.
- Tutti i Länder: i link a ogni Land federale sono disponibili su oesterreich.gv.at.
La procedura passo dopo passo
- Chiarire il Land e le regole. Le serve un’autorizzazione o soltanto un’attestazione?
- Definire il finanziamento. In caso di mutuo si aggiunge la tassa per l’iscrizione dell’ipoteca.
- Far redigere il contratto. Il contratto viene redatto da un notaio o da un avvocato. Ponga l’autorizzazione come condizione.
- Firmare il contratto e farlo autenticare. A Vienna una bozza non basta per presentare la domanda.
- Richiedere l’autorizzazione. A Vienna la procedura è interamente online. Non è necessario un appuntamento di persona.
- Versare l’imposta sul trasferimento immobiliare. Il notaio o l’avvocato la dichiara tramite FinanzOnline. Termine: il 15° giorno del secondo mese successivo a quello in cui sorge il debito d’imposta (BMF).
- Iscrizione nel libro fondiario. Serve il certificato di nulla osta (Unbedenklichkeitsbescheinigung) dell’ufficio delle imposte. In alternativa il rappresentante conferma il pagamento per via elettronica.
- Verifica finale. Controlli la Sua iscrizione nel libro fondiario. Dal 1° ottobre 2026 i proprietari possono consultare gratuitamente i propri estratti tramite JustizOnline.
Checklist prima della firma
- In quale Land si trova l’immobile? Quale legge vi si applica?
- Le serve un’autorizzazione, un’attestazione negativa (Negativbestätigung) o nessuna delle due?
- L’acquisto è subordinato all’autorizzazione?
- È previsto l’uso come residenza per il tempo libero? È consentito in quel luogo?
- Per gli appartamenti: ha letto il regolamento di comunione (Gemeinschaftsvertrag)? Secondo la Città di Vienna disciplina i costi di riparazione e i diritti di voto.
- Il finanziamento è definito? Tutti i costi accessori sono stati considerati?
- Chi versa l’imposta sul trasferimento immobiliare e presenta la domanda al libro fondiario?
Documenti
Autorizzazione a Vienna (Città di Vienna):
- contratto firmato e autenticato
- estratto aggiornato del libro fondiario
- passaporto e titolo di soggiorno (Aufenthaltstitel)
- per le società: estratto del registro delle imprese (Firmenbuch) e prova della cittadinanza dei soci di maggioranza
- in caso di interesse sociale: residenza attuale, uso previsto, occupanti, altre proprietà immobiliari in Austria
- in caso di interesse economico: business plan, prove relative ai posti di lavoro, licenza commerciale, planimetria
- traduzione da parte di un traduttore giurato (Gerichtsdolmetscher), spesso apostille o legalizzazione diplomatica
Attestazione negativa a Vienna: conferma che non è necessaria alcuna autorizzazione. Le servono il contratto autenticato, l’estratto del libro fondiario e il Suo titolo di soggiorno. A questi si aggiunge la prova dell’eccezione.
Costi e tempi
Costi accessori all’acquisto 2026 secondo oesterreich.gv.at (aggiornamento 01/08/2026):
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta sul trasferimento immobiliare | di norma 3,5 % del prezzo d’acquisto |
| Iscrizione nel libro fondiario (proprietà) | 1,1 % del prezzo d’acquisto |
| Iscrizione dell’ipoteca (in caso di mutuo) | 1,2 % dell’importo garantito |
| Diritto di deposito libro fondiario | 85 € |
| Redazione del contratto (avvocato o notaio) | circa 1–3 % del prezzo d’acquisto |
| Provvigione dell’agente immobiliare, importo massimo | 3 % per prezzi d’acquisto a partire da 48.448,52 €, più 20 % di IVA |
Esempio di calcolo: appartamento a Vienna da 300.000 €
Ipotesi: acquirente di un Paese terzo, mutuo con ipoteca di 200.000 €, agente immobiliare con provvigione massima.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta sul trasferimento immobiliare 3,5 % | 10.500 € |
| Iscrizione nel libro fondiario 1,1 % | 3.300 € |
| Ipoteca 1,2 % di 200.000 € | 2.400 € |
| Diritto di deposito | 85 € |
| Redazione del contratto 1–3 % | 3.000–9.000 € |
| Agente immobiliare 3 % più 20 % di IVA | 10.800 € |
| Autorizzazione MA 35 più tassa federale | 151 € |
| Totale | circa 30.236–36.236 € |
Si tratta di circa il 10–12 % del prezzo d’acquisto. Si aggiungono autenticazioni e traduzioni.
Esenzione dalle tasse scaduta: per le abitazioni in proprietà fino a 500.000 € non si pagavano le tasse di iscrizione. La domanda doveva pervenire al tribunale del libro fondiario entro il 30 giugno 2026. Sui siti ufficiali non abbiamo trovato alcuna proroga.
Autorizzazione a Vienna (Città di Vienna):
- Proprietà o comproprietà: 130 € a persona
- Servitù personale: 80 € a persona
- Tassa federale: 21 € per domanda, persona e numero di partita tavolare (Einlagezahl)
- Allegati in copia: 6 € per foglio, al massimo 36 € per allegato
- Clausola di passaggio in giudicato: 5 € più 21 €
Estratto del libro fondiario: 4,89 € per un estratto completo tramite JustizOnline.
Tempi: i siti ufficiali non indicano una durata fissa della procedura.
Ufficio competente
- Vienna: MA 35 – Immigrazione e cittadinanza (Einwanderung und Staatsbürgerschaft), 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefono +43 1 4000-3535. Domanda tramite il modulo online.
- Altri Länder: Amt der Landesregierung (ufficio del governo del Land), autorità distrettuale (Bezirkshauptmannschaft) o commissione per le transazioni fondiarie (Grundverkehrskommission).
- Libro fondiario: il tribunale distrettuale (Bezirksgericht) nella cui circoscrizione si trova l’immobile.
- Imposta sul trasferimento immobiliare: Finanzamt Österreich, tramite notaio o avvocato.
Errori frequenti
- Contratto senza condizione. Subordini l’acquisto all’autorizzazione. Altrimenti il rischio è Suo.
- Presentata solo una bozza. Vienna richiede il contratto firmato e autenticato.
- Costi accessori sottostimati. Calcoli circa il 10 % o più.
- Seconda casa in zone turistiche. In Tirolo l’uso per il tempo libero è di norma vietato, anche per i cittadini UE.
- Acquisto tramite una società. Anche una GmbH austriaca può essere considerata «straniera».
- Un immobile non equivale a un soggiorno. La proprietà non conferisce alcun diritto di soggiorno. Può però servire come prova dell’alloggio.
Percorsi correlati
- Investire in Austria senza trasferirsi
- Costituire una GmbH o FlexCo da straniero
- Soggiorno permanente UE
- La cittadinanza a Vienna
FAQ
Posso acquistare un appartamento in Austria da straniero? Sì. I cittadini dell’UE e del SEE acquistano come i cittadini austriaci. I cittadini di Paesi terzi hanno di norma bisogno di un’autorizzazione del Land federale.
A quanto ammontano i costi accessori per l’acquisto di un appartamento? Calcoli circa il 10 % del prezzo d’acquisto. Imposta sul trasferimento immobiliare 3,5 %, libro fondiario 1,1 %, in caso di mutuo 1,2 % per l’ipoteca. A questi si aggiungono agente immobiliare e redazione del contratto.
Ottengo un visto acquistando un immobile? No. Un immobile non conferisce alcun diritto di soggiorno. Può però servire come prova dell’alloggio.
Chi autorizza l’acquisto da parte di stranieri a Vienna? La MA 35. Verifica se sussiste un interesse sociale, culturale o economico.
Come ottengo un estratto del libro fondiario? Online tramite JustizOnline o un centro di consultazione autorizzato (Verrechnungsstelle). Un estratto completo costa 4,89 €. Dal 1° ottobre 2026 i proprietari ricevono gratuitamente gli estratti relativi al proprio immobile.
Posso acquistare una casa per le vacanze in Tirolo se non sono cittadino UE? In Tirolo le residenze per il tempo libero sono di norma vietate. Esistono eccezioni per le residenze per il tempo libero registrate.
Fonti e base giuridica
- Città di Vienna: Acquisto di immobili da parte di stranieri – autorizzazione e attestazione negativa; Buying a property
- oesterreich.gv.at: Informazioni generali sull’acquisto di immobili da parte di stranieri e Procedura di autorizzazione (aggiornamento 01/01/2026)
- oesterreich.gv.at: Costi accessori (01/08/2026), Consultazione del libro fondiario (01/10/2026)
- BMF: Versamento dell’imposta sul trasferimento immobiliare (01/01/2026), Comunicato stampa sull’esenzione dalle tasse (2024); USP: Imposta sul trasferimento immobiliare
- Land Tirolo: Transazioni fondiarie; Land Alta Austria: Transazioni fondiarie con stranieri
- Legge viennese sull’acquisto di immobili da parte di stranieri (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 n. 2 e n. 3 (eccezioni), § 5 (attestazione negativa); legge sulla proprietà di appartamenti (Wohnungseigentumsgesetz) 2002 (§ 13). Inoltre legge sull’imposta sul trasferimento immobiliare (Grunderwerbsteuergesetz) 1987, legge sulle spese di giustizia (Gerichtsgebührengesetz), regolamento sugli agenti immobiliari (Immobilienmaklerverordnung). Testo integrale nel RIS.
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