Stav: říjen 2026 · s odkazy na oficiální zdroje
Stručná odpověď za 30 sekund
- Občané EU a EHP jsou při nabývání nemovitostí na roveň tuzemcům. Státní příslušníci třetích zemí zásadně potřebují povolení spolkové země.
- Vedlejší náklady 2026: daň z nabytí nemovitosti (Grunderwerbsteuer) zásadně 3,5 %, zápis do pozemkové knihy (Grundbuch) 1,1 %, zástavní právo 1,2 % ze zajištěné částky. Město Vídeň počítá se zhruba 10 % vedlejších nákladů.
- Vídeň, povolení k nabytí vlastnictví: 130 € na osobu plus 21 € spolkový poplatek. Příslušný je úřad MA 35.
- Osvobození od poplatků skončilo: Osvobození od poplatku za zápis do pozemkové knihy platilo pro návrhy podané do 30. června 2026.
Byt ve Vídni je pro mnoho lidí velkým cílem. Pro jiné je součástí širšího plánu. V obou případech platí: Nejprve si vyjasněte, zda potřebujete povolení. Potom spočítejte všechny vedlejší náklady do posledního eura.
Pro koho je tato cesta?
Nabývání nemovitostí cizinci je v Rakousku záležitostí spolkových zemí. Každá spolková země má vlastní zákon. Základní pravidla jsou podobná:
- Občané EU a EHP: žádné povolení. Podle oesterreich.gv.at jsou na roveň tuzemcům.
- Státní příslušníci třetích zemí: zásadně je nutné povolení. Některé státy jsou na základě mezinárodních smluv postaveny na roveň. Pak je ale většinou přesto třeba potvrzení.
- Manželské páry ve Vídni: Povolení není nutné, pokud oba nabývají společně a jeden z nich je rakouským státním občanem. Občané EU se přitom počítají jako Rakušané (Stadt Wien).
- Firmy: Ve Vídni se za „cizince“ považuje i rakouská společnost, pokud v ní mají převahu zahraniční společníci.
Předpoklady
Kdy se povolení udělí? Podle oesterreich.gv.at je třeba kulturní, sociální nebo národohospodářský zájem. Nesmějí tomu bránit státněpolitické zájmy. Příklady:
- Sociální: vlastní potřeba bydlení, darování od blízkých příbuzných
- Národohospodářský: založení, rozšíření nebo zachování podniku
- Kulturní: osoba, jejíž činnost je pro obec kulturně přínosná
Úřad si vyžádá stanovisko zemského policejního ředitelství (Landespolizeidirektion). Ne každá spolková země vyžaduje všechna kritéria.
Co ve Vídni podléhá povolení? Vlastnictví a spoluvlastnictví, právo stavby, osobní služebnosti, jako je právo bydlení, a zapsané nájemní nebo pachtovní smlouvy (Stadt Wien).
Spolkové země v přehledu:
- Tyrolsko: Nabývání rekreačních sídel (Freizeitwohnsitze) je zásadně zakázáno. Výjimky existují například pro registrovaná rekreační sídla. Občané EU a EHP jsou na roveň rakouským státním občanům.
- Horní Rakousy: Nabývání občany zemí mimo EU zásadně podléhá povolení. Příslušné jsou okresní komise pro převody pozemků (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Štýrský Hradec (Graz): Zde státní příslušníci třetích zemí podle oesterreich.gv.at povolení nepotřebují.
- Všechny země: Odkazy na jednotlivé spolkové země najdete na oesterreich.gv.at.
Postup krok za krokem
- Vyjasnit spolkovou zemi a pravidla. Potřebujete povolení, nebo jen potvrzení?
- Vyjasnit financování. U úvěru přibývá poplatek za zástavní právo.
- Nechat sepsat smlouvu. Smlouvu vyhotoví notář nebo advokát. Udělejte z povolení podmínku smlouvy.
- Podepsat a ověřit smlouvu. Ve Vídni pro žádost nestačí návrh smlouvy.
- Požádat o povolení. Ve Vídni to jde kompletně online. Osobní návštěva není nutná.
- Odvést daň z nabytí nemovitosti. Notář nebo advokát ji ohlásí přes FinanzOnline. Lhůta: 15. den druhého měsíce následujícího po měsíci, v němž daňová povinnost vznikla (BMF).
- Zápis do pozemkové knihy. K tomu je třeba potvrzení finančního úřadu o bezdlužnosti (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Nebo zástupce platbu potvrdí elektronicky.
- Poté zkontrolovat. Prověřte svůj zápis v pozemkové knize. Vlastníci si od 1. října 2026 mohou vlastní výpisy přes JustizOnline stáhnout zdarma.
Kontrolní seznam před podpisem
- Ve které spolkové zemi nemovitost leží? Jaký zákon tam platí?
- Potřebujete povolení, negativní potvrzení (Negativbestätigung), nebo nic z toho?
- Je koupě vázána na udělení povolení?
- Plánujete užívání jako rekreační sídlo? Je to tam povoleno?
- U bytů: Přečetli jste si smlouvu mezi spoluvlastníky (Gemeinschaftsvertrag)? Podle Stadt Wien upravuje náklady na opravy a hlasovací práva.
- Je financování zajištěné? Jsou započítány všechny vedlejší náklady?
- Kdo odvede daň z nabytí nemovitosti a podá návrh na zápis do pozemkové knihy?
Doklady
Povolení ve Vídni (Stadt Wien):
- podepsaná a ověřená smlouva
- aktuální výpis z pozemkové knihy
- cestovní pas a povolení k pobytu (Aufenthaltstitel)
- u firem: výpis z obchodního rejstříku a doklad o státní příslušnosti většinových společníků
- při sociálním zájmu: současné bydliště, plánované užívání, obyvatelé, další vlastněné nemovitosti v Rakousku
- při národohospodářském zájmu: podnikatelský plán, doklady o pracovních místech, živnostenský list, půdorys
- překlad soudním tlumočníkem, často apostila nebo diplomatické ověření
Negativní potvrzení ve Vídni: Potvrzuje, že povolení není nutné. Potřebujete ověřenou smlouvu, výpis z pozemkové knihy a své povolení k pobytu. K tomu doklad o důvodu výjimky.
Náklady a délka řízení
Vedlejší náklady při koupi 2026 podle oesterreich.gv.at (stav 01.08.2026):
| Položka | Výše |
|---|---|
| Daň z nabytí nemovitosti | zásadně 3,5 % z kupní ceny |
| Zápis do pozemkové knihy (vlastnictví) | 1,1 % z kupní ceny |
| Zápis zástavního práva (při úvěru) | 1,2 % ze zajištěné částky |
| Poplatek za podání do pozemkové knihy | 85 € |
| Sepsání smlouvy (advokát nebo notář) | přibližně 1–3 % z kupní ceny |
| Provize realitního makléře, maximální výše | 3 % od kupní ceny 48 448,52 €, plus 20 % DPH |
Modelový výpočet: byt ve Vídni za 300 000 €
Předpoklady: kupující ze třetí země, úvěr se zajištěnou částkou 200 000 €, makléř s maximální provizí.
| Položka | Částka |
|---|---|
| Daň z nabytí nemovitosti 3,5 % | 10.500 € |
| Zápis do pozemkové knihy 1,1 % | 3.300 € |
| Zástavní právo 1,2 % z 200 000 € | 2.400 € |
| Poplatek za podání | 85 € |
| Sepsání smlouvy 1–3 % | 3.000–9.000 € |
| Makléř 3 % plus 20 % DPH | 10.800 € |
| Povolení MA 35 plus spolkový poplatek | 151 € |
| Celkem | zhruba 30 236–36 236 € |
To je přibližně 10 až 12 % kupní ceny. K tomu přibývají ověření a překlady.
Osvobození od poplatků vypršelo: U bytového vlastnictví do 500 000 € odpadaly poplatky za zápis. Návrh musel být doručen knihovnímu soudu do 30. června 2026. Prodloužení jsme na oficiálních stránkách nenašli.
Povolení ve Vídni (Stadt Wien):
- Vlastnictví nebo spoluvlastnictví: 130 € na osobu
- Osobní služebnost: 80 € na osobu
- Spolkový poplatek: 21 € za žádost, osobu a číslo vložky (Einlagezahl)
- Kopírované přílohy: 6 € za arch, nejvýše 36 € za přílohu
- Doložka právní moci: 5 € plus 21 €
Výpis z pozemkové knihy: 4,89 € za úplný výpis přes JustizOnline.
Délka: Pevnou délku řízení oficiální stránky neuvádějí.
Příslušný úřad
- Vídeň: MA 35 – Einwanderung und Staatsbürgerschaft, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefon +43 1 4000-3535. Žádost přes online formulář.
- Ostatní spolkové země: úřad zemské vlády, okresní hejtmanství (Bezirkshauptmannschaft) nebo komise pro převody pozemků (Grundverkehrskommission).
- Pozemková kniha: okresní soud (Bezirksgericht), v jehož obvodu nemovitost leží.
- Daň z nabytí nemovitosti: Finanzamt Österreich, prostřednictvím notáře nebo advokáta.
Časté chyby
- Smlouva bez podmínky. Udělejte koupi závislou na udělení povolení. Jinak nesete riziko Vy.
- Podán jen návrh smlouvy. Vídeň vyžaduje podepsanou a ověřenou smlouvu.
- Příliš nízko odhadnuté vedlejší náklady. Počítejte se zhruba 10 % nebo více.
- Druhé bydliště v turistických regionech. V Tyrolsku je rekreační užívání zásadně zakázáno, i pro občany EU.
- Koupě přes firmu. I rakouská GmbH může být považována za „cizince“.
- Nemovitost neznamená pobyt. Vlastnictví nedává právo pobytu. Může však sloužit jako doklad o ubytování.
Související cesty
- Investovat v Rakousku bez přestěhování
- Založení GmbH nebo FlexCo cizincem
- Trvalý pobyt EU
- Státní občanství ve Vídni
Časté otázky
Mohu si jako cizinec koupit byt v Rakousku? Ano. Občané EU a EHP kupují stejně jako tuzemci. Státní příslušníci třetích zemí zásadně potřebují povolení spolkové země.
Jak vysoké jsou vedlejší náklady při koupi bytu? Počítejte se zhruba 10 % kupní ceny. Daň z nabytí nemovitosti 3,5 %, pozemková kniha 1,1 %, při úvěru 1,2 % za zástavní právo. K tomu makléř a sepsání smlouvy.
Získám koupí nemovitosti vízum? Ne. Nemovitost nedává právo pobytu. Může však sloužit jako doklad o ubytování.
Kdo ve Vídni povoluje koupi nemovitosti cizincem? Úřad MA 35. Posuzuje, zda existuje sociální, kulturní nebo národohospodářský zájem.
Jak získám výpis z pozemkové knihy? Online přes JustizOnline nebo přes zúčtovací místo (Verrechnungsstelle). Úplný výpis stojí 4,89 €. Vlastníci dostávají výpisy ke své nemovitosti od 1. října 2026 zdarma.
Mohu si jako občan země mimo EU koupit rekreační dům v Tyrolsku? Rekreační sídla jsou v Tyrolsku zásadně zakázána. Výjimky existují pro registrovaná rekreační sídla.
Zdroje a právní základ
- Stadt Wien: Nabývání nemovitostí cizinci – povolení a negativní potvrzení; Buying a property
- oesterreich.gv.at: Obecně k nabývání nemovitostí cizinci a Povolovací řízení (stav 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Vedlejší náklady (01.08.2026), Nahlížení do pozemkové knihy (01.10.2026)
- BMF: Odvod daně z nabytí nemovitosti (01.01.2026), Tisková zpráva k osvobození od poplatků (2024); USP: Daň z nabytí nemovitosti
- Land Tirol: Převody pozemků; Land Oberösterreich: Převody pozemků na cizince
- Vídeňský zákon o nabývání nemovitostí cizinci (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 a Z 3 (výjimky), § 5 (negativní potvrzení); zákon o bytovém vlastnictví 2002 (Wohnungseigentumsgesetz, § 13). Dále zákon o dani z nabytí nemovitosti 1987 (Grunderwerbsteuergesetz), zákon o soudních poplatcích (Gerichtsgebührengesetz), nařízení o realitních makléřích (Immobilienmaklerverordnung). Plné znění v RIS.
Hodí se tato cesta pro Vás? Vyplňte Quick-Check za 2 minuty.
Obecné informace na základě oficiálních zdrojů. Váš konkrétní případ posoudí přední vídeňské advokátní a daňové kanceláře a my Vás osobně provázíme až do cíle.
