محدَّث: أكتوبر 2026 · مع روابط إلى المصادر الرسمية
الإجابة المختصرة في 30 ثانية
- مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية يُعاملون في تملّك العقارات معاملة المواطنين النمساويين. أما مواطنو الدول الثالثة فيحتاجون من حيث المبدأ إلى موافقة من الولاية.
- التكاليف الإضافية في 2026: ضريبة نقل ملكية العقار (Grunderwerbsteuer) 3.5% من حيث المبدأ، والقيد في السجل العقاري (Grundbuch) 1.1%، وحق الرهن (Pfandrecht) 1.2% من مبلغ الرهن. وتقدّر مدينة فيينا التكاليف الإضافية بنحو 10%.
- فيينا، الموافقة على التملّك: 130 يورو للشخص الواحد، إضافة إلى رسم اتحادي قدره 21 يورو. والجهة المختصة هي MA 35.
- انتهاء الإعفاء من الرسوم: كان الإعفاء من رسم السجل العقاري ساريًا على الطلبات المقدَّمة حتى 30 يونيو 2026.
شقة في فيينا هدف كبير لكثير من الناس، وهي لآخرين جزء من خطة أكبر. وفي الحالتين تسري القاعدة نفسها: تحققوا أولًا مما إذا كنتم بحاجة إلى موافقة، ثم احسبوا جميع التكاليف الإضافية كاملة.
لمن هذا الطريق؟
تملّك الأجانب للعقارات في النمسا من اختصاص الولايات. فلكل ولاية قانونها الخاص، لكن القواعد الأساسية متشابهة:
- مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية: لا يحتاجون إلى موافقة. فهم بحسب oesterreich.gv.at يُعاملون معاملة المواطنين النمساويين.
- مواطنو الدول الثالثة: يحتاجون من حيث المبدأ إلى موافقة. وبعض الدول تتمتع بالمساواة بموجب اتفاقيات، وحينها يلزم في الغالب الحصول على تأكيد رغم ذلك.
- الأزواج في فيينا: لا تلزم موافقة إذا اشترى الزوجان معًا وكان أحدهما يحمل الجنسية النمساوية. ويُعامل مواطنو الاتحاد الأوروبي في ذلك معاملة النمساويين (مدينة فيينا).
- الشركات: حتى الشركة النمساوية تُعدّ في فيينا «أجنبية» إذا كان معظم الشركاء فيها من الأجانب.
الشروط
متى تُمنح الموافقة؟ بحسب oesterreich.gv.at يلزم وجود مصلحة ثقافية أو اجتماعية أو اقتصادية وطنية، وألا تتعارض مع ذلك مصالح الدولة العليا. ومن الأمثلة:
- اجتماعية: الحاجة الشخصية إلى السكن، أو الهبة من الأقارب المقربين
- اقتصادية: تأسيس منشأة أو توسيعها أو الحفاظ عليها
- ثقافية: شخص يعود نشاطه على البلدية بفائدة ثقافية
تطلب الجهة الرسمية رأي مديرية شرطة الولاية (Landespolizeidirektion). ولا تشترط كل الولايات جميع المعايير.
ما الذي يحتاج إلى موافقة في فيينا؟ الملكية والملكية المشتركة، وحق البناء (Baurecht)، وحقوق الارتفاق الشخصية مثل حق السكن، وعقود الإيجار أو الاستئجار الزراعي المقيّدة في السجل العقاري (مدينة فيينا).
نظرة على الولايات:
- تيرول: تملّك مساكن العطلات (Freizeitwohnsitze) محظور من حيث المبدأ، مع استثناءات مثل مساكن العطلات المسجّلة. ويُعامل مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية معاملة المواطنين النمساويين.
- النمسا العليا: عمليات التملّك من قِبل مواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي تحتاج من حيث المبدأ إلى موافقة. والجهة المختصة هي لجان المعاملات العقارية في المقاطعات (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- غراتس: هنا لا يحتاج مواطنو الدول الثالثة بحسب oesterreich.gv.at إلى موافقة.
- جميع الولايات: تجدون روابط لكل ولاية على oesterreich.gv.at.
الإجراءات خطوة بخطوة
- تحديد الولاية وقواعدها. هل تحتاجون إلى موافقة أم إلى تأكيد فقط؟
- تحديد التمويل. عند الاقتراض يُضاف رسم حق الرهن.
- إعداد العقد. يتولى الكاتب العدل أو المحامي صياغة العقد. واجعلوا الموافقة شرطًا فيه.
- توقيع العقد وتصديقه. في فيينا لا تكفي مسودة لتقديم الطلب.
- طلب الموافقة. يتم ذلك في فيينا بالكامل عبر الإنترنت، ولا حاجة إلى موعد شخصي.
- سداد ضريبة نقل ملكية العقار. يصرّح بها الكاتب العدل أو المحامي عبر FinanzOnline. والموعد النهائي هو اليوم الـ15 من الشهر الثاني الذي يلي الشهر الذي نشأ فيه الدين الضريبي (BMF).
- القيد في السجل العقاري. ويلزم لذلك شهادة براءة الذمة (Unbedenklichkeitsbescheinigung) من مصلحة الضرائب (Finanzamt)، أو يؤكد الممثل القانوني السداد إلكترونيًا.
- التحقق بعد ذلك. راجعوا قيدكم في السجل العقاري. ومنذ 1 أكتوبر 2026 يمكن للمالكين الحصول مجانًا على مستخرجاتهم عبر JustizOnline.
قائمة التحقق قبل التوقيع
- في أي ولاية يقع العقار؟ وأي قانون يسري هناك؟
- هل تحتاجون إلى موافقة، أم إلى شهادة عدم الحاجة إلى موافقة (Negativbestätigung)، أم لا شيء من ذلك؟
- هل عُلّق الشراء على الحصول على الموافقة؟
- هل تعتزمون استخدام العقار مسكنًا للعطلات؟ وهل يُسمح بذلك هناك؟
- في الشقق: هل قرأتم عقد الملكية المشتركة؟ فهو ينظّم بحسب مدينة فيينا تكاليف الإصلاح وحقوق التصويت.
- هل التمويل مؤكَّد؟ وهل أُدرجت جميع التكاليف الإضافية في الحساب؟
- من يسدّد ضريبة نقل ملكية العقار ويقدّم طلب القيد في السجل العقاري؟
المستندات
الموافقة في فيينا (مدينة فيينا):
- عقد موقّع ومصدَّق
- مستخرج حديث من السجل العقاري
- جواز السفر وتصريح الإقامة (Aufenthaltstitel)
- للشركات: مستخرج من السجل التجاري (Firmenbuch) وإثبات جنسية الشركاء أصحاب الأغلبية
- عند المصلحة الاجتماعية: محل السكن الحالي، والاستخدام المزمع، والساكنون، والعقارات الأخرى المملوكة في النمسا
- عند المصلحة الاقتصادية: خطة العمل، وإثباتات تخص فرص العمل، ورخصة النشاط التجاري، ومخطط الطابق
- ترجمة من مترجم محلّف لدى المحاكم (Gerichtsdolmetscher)، وفي الغالب تصديق بالأبوستيل (Apostille) أو تصديق دبلوماسي
شهادة عدم الحاجة إلى موافقة في فيينا: تؤكد أنه لا تلزم موافقة. وتحتاجون إلى العقد المصدَّق ومستخرج السجل العقاري وتصريح إقامتكم، إضافة إلى إثبات الاستثناء.
التكاليف والمدة
تكاليف الشراء الإضافية في 2026 بحسب oesterreich.gv.at (بتاريخ 01.08.2026):
| البند | القيمة |
|---|---|
| ضريبة نقل ملكية العقار | 3.5% من سعر الشراء من حيث المبدأ |
| القيد في السجل العقاري (الملكية) | 1.1% من سعر الشراء |
| قيد حق الرهن (عند الاقتراض) | 1.2% من مبلغ الرهن |
| رسم تقديم الطلب إلى السجل العقاري | 85 € |
| إعداد العقد (محامٍ أو كاتب عدل) | نحو 1–3% من سعر الشراء |
| عمولة الوسيط العقاري، الحد الأقصى | 3% عند سعر شراء يبدأ من 48,448.52 يورو، إضافة إلى 20% ضريبة قيمة مضافة |
مثال حسابي: شقة في فيينا بسعر 300,000 يورو
الافتراضات: مشترٍ من دولة ثالثة، وقرض بمبلغ رهن قدره 200,000 يورو، ووسيط عقاري بالعمولة القصوى.
| البند | المبلغ |
|---|---|
| ضريبة نقل ملكية العقار 3.5% | 10.500 € |
| القيد في السجل العقاري 1.1% | 3.300 € |
| حق الرهن 1.2% من 200,000 يورو | 2.400 € |
| رسم تقديم الطلب | 85 € |
| إعداد العقد 1–3% | 3.000–9.000 € |
| الوسيط العقاري 3% إضافة إلى 20% ضريبة قيمة مضافة | 10.800 € |
| موافقة MA 35 إضافة إلى الرسم الاتحادي | 151 € |
| المجموع | نحو 30,236–36,236 يورو |
أي ما يعادل نحو 10 إلى 12% من سعر الشراء. وتُضاف إلى ذلك تكاليف التصديقات والترجمات.
انتهاء الإعفاء من الرسوم: كانت رسوم القيد تسقط عن المساكن المملوكة حتى 500,000 يورو، بشرط أن يصل الطلب إلى محكمة السجل العقاري حتى 30 يونيو 2026. ولم نجد على المواقع الرسمية أي تمديد لذلك.
الموافقة في فيينا (مدينة فيينا):
- الملكية أو الملكية المشتركة: 130 يورو للشخص الواحد
- حق الارتفاق الشخصي: 80 يورو للشخص الواحد
- الرسم الاتحادي: 21 يورو لكل طلب وشخص ورقم قيد عقاري (Einlagezahl)
- المرفقات المنسوخة: 6 يورو لكل ورقة، وبحد أقصى 36 يورو لكل مرفق
- تأشيرة القطعية (Rechtskraftklausel): 5 يورو إضافة إلى 21 يورو
مستخرج السجل العقاري: 4.89 يورو لمستخرج كامل عبر JustizOnline.
المدة: لا تذكر المواقع الرسمية مدة ثابتة للإجراء.
الجهة المختصة
- فيينا: MA 35 – الهجرة والجنسية، 1200 Wien، Dresdner Straße 93، هاتف +43 1 4000-3535. ويُقدَّم الطلب عبر الاستمارة الإلكترونية.
- الولايات الأخرى: إدارة حكومة الولاية (Amt der Landesregierung)، أو إدارة المقاطعة (Bezirkshauptmannschaft)، أو لجنة المعاملات العقارية (Grundverkehrskommission).
- السجل العقاري: محكمة المقاطعة (Bezirksgericht) التي يقع العقار في دائرة اختصاصها.
- ضريبة نقل ملكية العقار: مصلحة الضرائب النمساوية (Finanzamt Österreich)، عبر الكاتب العدل أو المحامي.
عثرات شائعة
- عقد دون شرط. اجعلوا الشراء معلّقًا على الموافقة، وإلا تحمّلتم أنتم المخاطرة.
- تقديم مسودة فقط. تشترط فيينا العقد الموقّع والمصدَّق.
- تقدير التكاليف الإضافية بأقل من حقيقتها. احسبوا نحو 10% أو أكثر.
- مسكن ثانٍ في المناطق السياحية. في تيرول يُحظر من حيث المبدأ الاستخدام لأغراض العطلات، حتى على مواطني الاتحاد الأوروبي.
- الشراء عبر شركة. حتى شركة GmbH نمساوية قد تُعدّ «أجنبية».
- العقار لا يعني الإقامة. الملكية لا تمنح حق الإقامة، لكنها قد تصلح إثباتًا للسكن.
مسارات ذات صلة
- الاستثمار في النمسا دون الانتقال إليها
- تأسيس GmbH أو FlexCo بصفتكم أجانب
- الإقامة الدائمة – الاتحاد الأوروبي
- الجنسية في فيينا
الأسئلة الشائعة
هل يحق لي بصفتي أجنبيًا شراء شقة في النمسا؟ نعم. يشتري مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية كما يشتري المواطنون النمساويون. أما مواطنو الدول الثالثة فيحتاجون من حيث المبدأ إلى موافقة من الولاية.
ما مقدار التكاليف الإضافية عند شراء شقة؟ احسبوا نحو 10% من سعر الشراء: ضريبة نقل ملكية العقار 3.5%، والسجل العقاري 1.1%، وعند الاقتراض 1.2% لحق الرهن. ويُضاف إلى ذلك الوسيط العقاري وإعداد العقد.
هل أحصل على تأشيرة من خلال شراء عقار؟ لا. العقار لا يمنح حق الإقامة، لكنه قد يصلح إثباتًا للسكن.
من يوافق على شراء الأجانب للعقارات في فيينا؟ MA 35. وهي تتحقق من وجود مصلحة اجتماعية أو ثقافية أو اقتصادية وطنية.
كيف أحصل على مستخرج من السجل العقاري؟ عبر الإنترنت من خلال JustizOnline أو جهة مقاصة معتمدة (Verrechnungsstelle). ويكلّف المستخرج الكامل 4.89 يورو. ومنذ 1 أكتوبر 2026 يحصل المالكون مجانًا على مستخرجات عقاراتهم.
هل يمكنني بصفتي من خارج الاتحاد الأوروبي شراء منزل للعطلات في تيرول؟ مساكن العطلات محظورة من حيث المبدأ في تيرول، مع استثناءات لمساكن العطلات المسجّلة.
المصادر والأساس القانوني
- مدينة فيينا: تملّك الأجانب للعقارات – الموافقة وشهادة عدم الحاجة إلى موافقة؛ شراء عقار (بالإنجليزية)
- oesterreich.gv.at: معلومات عامة عن تملّك الأجانب للعقارات وإجراءات الموافقة (بتاريخ 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: التكاليف الإضافية (01.08.2026)، الاستعلام من السجل العقاري (01.10.2026)
- BMF: سداد ضريبة نقل ملكية العقار (01.01.2026)، بيان صحفي حول الإعفاء من الرسوم (2024)؛ USP: ضريبة نقل ملكية العقار
- ولاية تيرول: المعاملات العقارية؛ ولاية النمسا العليا: المعاملات العقارية للأجانب
- قانون تملّك الأجانب للعقارات في فيينا (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) (LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 وZ 3 (الاستثناءات)، § 5 (شهادة عدم الحاجة إلى موافقة)؛ قانون ملكية الشقق لعام 2002 (Wohnungseigentumsgesetz 2002) (§ 13). إضافة إلى قانون ضريبة نقل ملكية العقار لعام 1987 (Grunderwerbsteuergesetz 1987)، وقانون رسوم المحاكم (Gerichtsgebührengesetz)، ولائحة الوسطاء العقاريين (Immobilienmaklerverordnung). النص الكامل في RIS.
هل يناسبكم هذا الطريق؟ أجروا Quick-Check في دقيقتين.
معلومات عامة مستندة إلى مصادر رسمية. تتولى مكاتب رائدة في فيينا للمحاماة والاستشارات الضريبية فحص حالتكم بعينها، ونرافقكم نحن شخصيًا حتى بلوغ الهدف.
