Stanje: oktobar 2026. · Uz linkove na službene izvore
Kratak odgovor za 30 sekundi
- Državljani EU i EEP-a pri sticanju nekretnina izjednačeni su s domaćim državljanima. Državljanima trećih zemalja u pravilu je potrebno odobrenje savezne pokrajine.
- Sporedni troškovi 2026: porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer) u pravilu 3,5%, upis u zemljišnu knjigu (Grundbuch) 1,1%, založno pravo (Pfandrecht) 1,2% iznosa zaloge. Grad Beč računa s oko 10% sporednih troškova.
- Beč, odobrenje za vlasništvo: 130 € po osobi plus 21 € savezne takse. Nadležna je MA 35.
- Oslobađanje od taksi je završeno: Oslobađanje od zemljišnoknjižne takse važilo je za zahtjeve do 30. juna 2026.
Stan u Beču za mnoge je veliki cilj. Za druge je dio većeg plana. U oba slučaja važi: najprije razjasnite treba li Vam odobrenje. Zatim potpuno izračunajte sve sporedne troškove.
Za koga je ovaj put?
Sticanje nekretnina od strane stranaca u Austriji je u nadležnosti saveznih pokrajina (Landessache). Svaka savezna pokrajina ima vlastiti zakon. Osnovna pravila su slična:
- Državljani EU i EEP-a: nije potrebno odobrenje. Prema oesterreich.gv.at izjednačeni su s domaćim državljanima.
- Državljani trećih zemalja: u pravilu je potrebno odobrenje. Neke države su izjednačene na osnovu sporazuma. Tada je ipak obično potrebna potvrda.
- Bračni parovi u Beču: Odobrenje nije potrebno ako oboje stiču zajedno, a jedna osoba je austrijski državljanin. Državljani EU se pritom računaju kao Austrijanci (Grad Beč).
- Firme: I austrijsko društvo u Beču se smatra „strancem“ ako u njemu pretežno učestvuju stranci.
Uslovi
Kada se odobrenje daje? Prema oesterreich.gv.at potreban je kulturni, socijalni ili privredni interes. Tome se ne smiju protiviti državnopolitički interesi. Primjeri:
- Socijalni: vlastita stambena potreba, poklon od bliskih srodnika
- Privredni: osnivanje, proširenje ili očuvanje preduzeća
- Kulturni: osoba čija djelatnost kulturno koristi općini
Organ pribavlja mišljenje Pokrajinske policijske uprave (Landespolizeidirektion). Ne zahtijeva svaka savezna pokrajina sve kriterije.
Šta u Beču podliježe odobrenju? Vlasništvo i suvlasništvo, pravo građenja (Baurecht), lične služnosti poput prava stanovanja i upisani ugovori o zakupu ili najmu (Grad Beč).
Savezne pokrajine u pregledu:
- Tirol: Sticanje nekretnina za odmor (Freizeitwohnsitze) u pravilu je zabranjeno. Izuzeci postoje npr. za registrovane nekretnine za odmor. Državljani EU i EEP-a izjednačeni su s austrijskim državljanima.
- Gornja Austrija: Sticanje od strane državljana zemalja izvan EU u pravilu podliježe odobrenju. Nadležne su okružne komisije za promet zemljištem (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Graz: Ovdje prema oesterreich.gv.at državljanima trećih zemalja nije potrebno odobrenje.
- Sve pokrajine: Linkove za svaku saveznu pokrajinu pronaći ćete na oesterreich.gv.at.
Postupak korak po korak
- Razjasnite saveznu pokrajinu i pravila. Treba li Vam odobrenje ili samo potvrda?
- Razjasnite finansiranje. Kod kredita dolazi i taksa za založno pravo.
- Dajte sastaviti ugovor. Ugovor sastavlja notar ili advokat. Odobrenje postavite kao uslov.
- Potpišite i ovjerite ugovor. U Beču nacrt ugovora nije dovoljan za zahtjev.
- Podnesite zahtjev za odobrenje. U Beču to ide potpuno online. Lični termin nije potreban.
- Platite porez na promet nekretnina. Notar ili advokat ga prijavljuje preko FinanzOnline. Rok: 15. dan drugog mjeseca nakon mjeseca u kojem je nastala porezna obaveza (BMF).
- Upis u zemljišnu knjigu. Za to je potrebna potvrda porezne uprave o izmirenim obavezama (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Ili zastupnik elektronski potvrđuje uplatu.
- Provjerite nakon toga. Provjerite svoj upis u zemljišnoj knjizi. Vlasnici od 1. oktobra 2026. vlastite izvode preko JustizOnline mogu dobiti besplatno.
Kontrolna lista prije potpisa
- U kojoj saveznoj pokrajini se nekretnina nalazi? Koji zakon tamo važi?
- Treba li Vam odobrenje, negativna potvrda (Negativbestätigung) ili ništa od toga?
- Je li kupovina uslovljena odobrenjem?
- Planirate li korištenje kao nekretnine za odmor? Je li to tamo dozvoljeno?
- Kod stanova: Jeste li pročitali ugovor etažnih vlasnika (Gemeinschaftsvertrag)? Prema Gradu Beču on uređuje troškove popravki i prava glasa.
- Je li finansiranje sigurno? Jesu li planirani svi sporedni troškovi?
- Ko plaća porez na promet nekretnina i podnosi zahtjev za upis u zemljišnu knjigu?
Dokumenti
Odobrenje u Beču (Grad Beč):
- potpisan i ovjeren ugovor
- aktuelni izvod iz zemljišne knjige
- pasoš i boravišna dozvola (Aufenthaltstitel)
- kod firmi: izvod iz sudskog registra (Firmenbuch) i dokaz o državljanstvu većinskih članova društva
- kod socijalnog interesa: trenutno prebivalište, planirana namjena, stanari, druge nekretnine u vlasništvu u Austriji
- kod privrednog interesa: biznis plan, dokazi o radnim mjestima, obrtni list, tlocrt
- prijevod sudskog tumača, često apostil ili diplomatska ovjera
Negativna potvrda u Beču: Ona potvrđuje da odobrenje nije potrebno. Potrebni su Vam ovjeren ugovor, izvod iz zemljišne knjige i Vaša boravišna dozvola. Uz to ide dokaz o izuzetku.
Troškovi i trajanje
Sporedni troškovi kupovine 2026 prema oesterreich.gv.at (stanje 01.08.2026.):
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Porez na promet nekretnina | u pravilu 3,5% kupoprodajne cijene |
| Upis u zemljišnu knjigu (vlasništvo) | 1,1% kupoprodajne cijene |
| Upis založnog prava (kod kredita) | 1,2% iznosa zaloge |
| Taksa na podnesak zemljišnoj knjizi | 85 € |
| Sastavljanje ugovora (advokat ili notar) | otprilike 1–3% kupoprodajne cijene |
| Provizija posrednika, maksimalni iznos | 3% od kupoprodajne cijene od 48.448,52 €, plus 20% PDV-a |
Primjer izračuna: stan u Beču za 300.000 €
Pretpostavke: kupac iz treće zemlje, kredit s iznosom zaloge od 200.000 €, posrednik s maksimalnom provizijom.
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Porez na promet nekretnina 3,5% | 10.500 € |
| Upis u zemljišnu knjigu 1,1% | 3.300 € |
| Založno pravo 1,2% od 200.000 € | 2.400 € |
| Taksa na podnesak | 85 € |
| Sastavljanje ugovora 1–3% | 3.000–9.000 € |
| Posrednik 3% plus 20% PDV-a | 10.800 € |
| Odobrenje MA 35 plus savezna taksa | 151 € |
| Ukupno | oko 30.236–36.236 € |
To je otprilike 10 do 12% kupoprodajne cijene. Uz to idu ovjere i prijevodi.
Oslobađanje od taksi je isteklo: Za stambene nekretnine do 500.000 € takse za upis nisu se plaćale. Zahtjev je morao stići zemljišnoknjižnom sudu do 30. juna 2026. Produženje nismo pronašli na službenim stranicama.
Odobrenje u Beču (Grad Beč):
- vlasništvo ili suvlasništvo: 130 € po osobi
- lična služnost: 80 € po osobi
- savezna taksa: 21 € po zahtjevu, osobi i zemljišnoknjižnom ulošku (Einlagezahl)
- kopirani prilozi: 6 € po listu, najviše 36 € po prilogu
- klauzula pravosnažnosti: 5 € plus 21 €
Izvod iz zemljišne knjige: 4,89 € za potpuni izvod preko JustizOnline.
Trajanje: Službene stranice ne navode fiksno trajanje postupka.
Nadležni organ
- Beč: MA 35 – Useljavanje i državljanstvo (Einwanderung und Staatsbürgerschaft), 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefon +43 1 4000-3535. Zahtjev putem online obrasca.
- Druge savezne pokrajine: Ured pokrajinske vlade (Amt der Landesregierung), okružno poglavarstvo (Bezirkshauptmannschaft) ili komisija za promet zemljištem (Grundverkehrskommission).
- Zemljišna knjiga: općinski sud (Bezirksgericht) na čijem se području nekretnina nalazi.
- Porez na promet nekretnina: Porezna uprava Austrije (Finanzamt Österreich), preko notara ili advokata.
Česte zamke
- Ugovor bez uslova. Kupovinu uslovite odobrenjem. U suprotnom rizik snosite Vi.
- Predat samo nacrt. Beč zahtijeva potpisan i ovjeren ugovor.
- Prenisko procijenjeni sporedni troškovi. Računajte s oko 10% ili više.
- Sekundarno prebivalište u turističkim regijama. U Tirolu je korištenje za odmor u pravilu zabranjeno, i za državljane EU.
- Kupovina preko firme. I austrijski GmbH se može smatrati „strancem“.
- Nekretnina ne znači boravak. Vlasništvo ne daje pravo boravka. Ali može poslužiti kao dokaz o smještaju.
Srodni putevi
- Investiranje u Austriji bez preseljenja
- Osnivanje GmbH-a ili FlexCo-a kao stranac
- Stalni boravak EU
- Državljanstvo u Beču
Česta pitanja
Smijem li kao stranac kupiti stan u Austriji? Da. Državljani EU i EEP-a kupuju kao domaći državljani. Državljanima trećih zemalja u pravilu je potrebno odobrenje savezne pokrajine.
Koliki su sporedni troškovi pri kupovini stana? Računajte s oko 10% kupoprodajne cijene. Porez na promet nekretnina 3,5%, zemljišna knjiga 1,1%, kod kredita 1,2% za založno pravo. Uz to idu posrednik i sastavljanje ugovora.
Dobijam li vizu kupovinom nekretnine? Ne. Nekretnina ne daje pravo boravka. Ali može poslužiti kao dokaz o smještaju.
Ko u Beču odobrava kupovinu od strane stranaca? MA 35. Ona provjerava postoji li socijalni, kulturni ili privredni interes.
Kako dobiti izvod iz zemljišne knjige? Online preko JustizOnline ili ovlaštene obračunske službe (Verrechnungsstelle). Potpuni izvod košta 4,89 €. Vlasnici od 1. oktobra 2026. besplatno dobijaju izvode za vlastitu nekretninu.
Mogu li kao državljanin zemlje izvan EU kupiti kuću za odmor u Tirolu? Nekretnine za odmor u Tirolu su u pravilu zabranjene. Postoje izuzeci za registrovane nekretnine za odmor.
Izvori i pravni osnov
- Grad Beč: Sticanje nekretnina od strane stranaca – odobrenje i negativna potvrda; Buying a property
- oesterreich.gv.at: Općenito o sticanju nekretnina od strane stranaca i Postupak odobrenja (stanje 01.01.2026.)
- oesterreich.gv.at: Sporedni troškovi (01.08.2026.), Uvid u zemljišnu knjigu (01.10.2026.)
- BMF: Plaćanje poreza na promet nekretnina (01.01.2026.), Saopćenje za medije o oslobađanju od taksi (2024.); USP: Porez na promet nekretnina
- Pokrajina Tirol: Promet zemljištem; Pokrajina Gornja Austrija: Promet zemljištem sa strancima
- Bečki zakon o sticanju nekretnina od strane stranaca (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien br. 11/1998): § 3 tač. 2 i tač. 3 (izuzeci), § 5 (negativna potvrda); Zakon o etažnom vlasništvu 2002 (Wohnungseigentumsgesetz 2002, § 13). Uz to Zakon o porezu na promet nekretnina 1987 (Grunderwerbsteuergesetz 1987), Zakon o sudskim taksama (Gerichtsgebührengesetz), Uredba o posrednicima u prometu nekretnina (Immobilienmaklerverordnung). Tekst zakona u RIS-u.
Da li Vam ovaj put odgovara? Uradite Quick-Check za 2 minute.
Opće informacije na osnovu službenih izvora. Vaš pojedinačni slučaj provjeravaju vodeće bečke advokatske i porezne kancelarije, a mi Vas lično pratimo do cilja.
