Ενημέρωση: Οκτώβριος 2026 · Με συνδέσμους προς επίσημες πηγές
Σύντομη απάντηση σε 30 δευτερόλεπτα
- Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ εξομοιώνονται με τους ημεδαπούς στην αγορά ακινήτων. Οι πολίτες τρίτων χωρών χρειάζονται κατά κανόνα έγκριση του ομόσπονδου κρατιδίου.
- Παρεπόμενα έξοδα 2026: φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Grunderwerbsteuer) κατά κανόνα 3,5 %, εγγραφή στο κτηματολόγιο (Grundbuch) 1,1 %, υποθήκη 1,2 % του ποσού της υποθήκης. Ο Δήμος της Βιέννης υπολογίζει παρεπόμενα έξοδα περίπου 10 %.
- Βιέννη, έγκριση για κυριότητα: 130 € ανά πρόσωπο συν 21 € ομοσπονδιακό τέλος. Αρμόδιο είναι το MA 35.
- Η απαλλαγή από τέλη έληξε: Η απαλλαγή από το τέλος κτηματολογίου ίσχυε για αιτήσεις έως τις 30 Ιουνίου 2026.
Ένα διαμέρισμα στη Βιέννη είναι για πολλούς ανθρώπους ένας μεγάλος στόχος. Για άλλους είναι μέρος ενός ευρύτερου σχεδίου. Και στις δύο περιπτώσεις ισχύει: Διευκρινίστε πρώτα αν χρειάζεστε έγκριση. Στη συνέχεια υπολογίστε πλήρως όλα τα παρεπόμενα έξοδα.
Για ποιους είναι αυτή η διαδρομή;
Η απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς στην Αυστρία είναι αρμοδιότητα των κρατιδίων. Κάθε ομόσπονδο κρατίδιο έχει δικό του νόμο. Οι βασικοί κανόνες είναι παρόμοιοι:
- Πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ: καμία έγκριση. Σύμφωνα με το oesterreich.gv.at εξομοιώνονται με τους ημεδαπούς.
- Πολίτες τρίτων χωρών: κατά κανόνα απαιτείται έγκριση. Ορισμένα κράτη εξομοιώνονται βάσει συμφωνιών. Τότε συνήθως χρειάζεται παρ᾽ όλα αυτά μια βεβαίωση.
- Έγγαμα ζευγάρια στη Βιέννη: Δεν απαιτείται έγκριση, όταν αγοράζουν και οι δύο μαζί και ο ένας είναι Αυστριακός πολίτης. Οι πολίτες της ΕΕ λογίζονται εδώ όπως οι Αυστριακοί (Δήμος Βιέννης).
- Εταιρείες: Ακόμη και μια αυστριακή εταιρεία θεωρείται στη Βιέννη «αλλοδαπή», όταν συμμετέχουν σε αυτήν κατά πλειοψηφία αλλοδαποί.
Προϋποθέσεις
Πότε χορηγείται έγκριση; Σύμφωνα με το oesterreich.gv.at χρειάζεται πολιτιστικό, κοινωνικό ή εθνικοοικονομικό συμφέρον. Δεν πρέπει να αντιτίθενται κρατικά πολιτικά συμφέροντα. Παραδείγματα:
- Κοινωνικό: δική σας στεγαστική ανάγκη, δωρεά από στενούς συγγενείς
- Εθνικοοικονομικό: ίδρυση, επέκταση ή διατήρηση μιας επιχείρησης
- Πολιτιστικό: ένα πρόσωπο του οποίου η δραστηριότητα ωφελεί πολιτιστικά τον δήμο
Η αρχή ζητά γνώμη από την Περιφερειακή Διεύθυνση Αστυνομίας (Landespolizeidirektion). Δεν απαιτούν όλα τα κρατίδια όλα τα κριτήρια.
Τι απαιτεί έγκριση στη Βιέννη; Κυριότητα και συγκυριότητα, δικαίωμα επιφανείας, προσωπικές δουλείες όπως δικαίωμα οίκησης και εγγεγραμμένες μισθώσεις ή αγροληψίες (Δήμος Βιέννης).
Τα ομόσπονδα κρατίδια με μια ματιά:
- Τιρόλο: Η απόκτηση εξοχικών κατοικιών απαγορεύεται κατά κανόνα. Εξαιρέσεις υπάρχουν, για παράδειγμα, για καταχωρισμένες εξοχικές κατοικίες. Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ εξομοιώνονται με τους Αυστριακούς πολίτες.
- Άνω Αυστρία: Οι αγορές από πολίτες χωρών εκτός ΕΕ απαιτούν κατά κανόνα έγκριση. Αρμόδιες είναι οι περιφερειακές επιτροπές συναλλαγών ακινήτων (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Γκρατς: Εδώ οι πολίτες τρίτων χωρών δεν χρειάζονται έγκριση σύμφωνα με το oesterreich.gv.at.
- Όλα τα κρατίδια: Συνδέσμους για κάθε ομόσπονδο κρατίδιο θα βρείτε στο oesterreich.gv.at.
Η διαδικασία βήμα προς βήμα
- Διευκρινίστε το κρατίδιο και τους κανόνες. Χρειάζεστε έγκριση ή μόνο μια βεβαίωση;
- Διευκρινίστε τη χρηματοδότηση. Σε περίπτωση δανείου προστίθεται το τέλος για την υποθήκη.
- Αναθέστε τη σύνταξη της σύμβασης. Η σύμβαση συντάσσεται από συμβολαιογράφο ή δικηγόρο. Θέστε την έγκριση ως αίρεση.
- Υπογράψτε και επικυρώστε τη σύμβαση. Στη Βιέννη ένα σχέδιο σύμβασης δεν αρκεί για την αίτηση.
- Αιτηθείτε την έγκριση. Στη Βιέννη αυτό γίνεται πλήρως online. Δεν απαιτείται προσωπικό ραντεβού.
- Καταβάλετε τον φόρο μεταβίβασης. Ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος τον δηλώνει μέσω FinanzOnline. Προθεσμία: η 15η ημέρα του δεύτερου μήνα μετά τον μήνα κατά τον οποίο γεννάται η φορολογική υποχρέωση (BMF).
- Εγγραφή στο κτηματολόγιο. Γι᾽ αυτό απαιτείται πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας της εφορίας. Ή ο εκπρόσωπος επιβεβαιώνει ηλεκτρονικά την πληρωμή.
- Έλεγχος στη συνέχεια. Ελέγξτε την εγγραφή σας στο κτηματολόγιο. Από την 1η Οκτωβρίου 2026 οι ιδιοκτήτες μπορούν να λαμβάνουν δωρεάν αποσπάσματα για τα δικά τους ακίνητα μέσω JustizOnline.
Λίστα ελέγχου πριν από την υπογραφή
- Σε ποιο ομόσπονδο κρατίδιο βρίσκεται το ακίνητο; Ποιος νόμος ισχύει εκεί;
- Χρειάζεστε έγκριση, αρνητική βεβαίωση (Negativbestätigung) ή τίποτα από τα δύο;
- Έχει τεθεί η αγορά υπό την αίρεση της έγκρισης;
- Σχεδιάζεται χρήση ως εξοχική κατοικία; Επιτρέπεται εκεί;
- Για διαμερίσματα: Έχετε διαβάσει τον κανονισμό συνιδιοκτησίας; Σύμφωνα με τον Δήμο της Βιέννης ρυθμίζει τα έξοδα επισκευών και τα δικαιώματα ψήφου.
- Είναι εξασφαλισμένη η χρηματοδότηση; Έχουν προβλεφθεί όλα τα παρεπόμενα έξοδα;
- Ποιος καταβάλλει τον φόρο μεταβίβασης και υποβάλλει την αίτηση στο κτηματολόγιο;
Δικαιολογητικά
Έγκριση στη Βιέννη (Δήμος Βιέννης):
- υπογεγραμμένη και επικυρωμένη σύμβαση
- πρόσφατο απόσπασμα κτηματολογίου
- διαβατήριο και τίτλος διαμονής
- για εταιρείες: απόσπασμα Εμπορικού Μητρώου και απόδειξη της ιθαγένειας των πλειοψηφούντων εταίρων
- σε περίπτωση κοινωνικού συμφέροντος: τρέχουσα κατοικία, προβλεπόμενη χρήση, ένοικοι, άλλη ακίνητη περιουσία στην Αυστρία
- σε περίπτωση εθνικοοικονομικού συμφέροντος: επιχειρηματικό σχέδιο, αποδεικτικά για θέσεις εργασίας, άδεια άσκησης επαγγέλματος, κάτοψη
- μετάφραση από ορκωτό δικαστικό διερμηνέα, συχνά επισημείωση (Apostille) ή διπλωματική επικύρωση
Αρνητική βεβαίωση στη Βιέννη: Βεβαιώνει ότι δεν απαιτείται έγκριση. Χρειάζεστε την επικυρωμένη σύμβαση, το απόσπασμα κτηματολογίου και τον τίτλο διαμονής σας. Επιπλέον την απόδειξη για την εξαίρεση.
Κόστος και διάρκεια
Παρεπόμενα έξοδα αγοράς 2026 σύμφωνα με το oesterreich.gv.at (ενημέρωση 01.08.2026):
| Κονδύλι | Ύψος |
|---|---|
| Φόρος μεταβίβασης ακινήτων | κατά κανόνα 3,5 % επί της τιμής αγοράς |
| Εγγραφή στο κτηματολόγιο (κυριότητα) | 1,1 % επί της τιμής αγοράς |
| Εγγραφή υποθήκης (σε περίπτωση δανείου) | 1,2 % επί του ποσού της υποθήκης |
| Τέλος κατάθεσης κτηματολογίου | 85 € |
| Σύνταξη σύμβασης (δικηγόρος ή συμβολαιογράφος) | περίπου 1–3 % επί της τιμής αγοράς |
| Αμοιβή μεσίτη, ανώτατο ποσό | 3 % για τιμή αγοράς από 48.448,52 €, συν 20 % ΦΠΑ |
Παράδειγμα υπολογισμού: διαμέρισμα στη Βιέννη αξίας 300.000 €
Παραδοχές: αγοραστής από τρίτη χώρα, δάνειο με ποσό υποθήκης 200.000 €, μεσίτης με ανώτατη αμοιβή.
| Κονδύλι | Ποσό |
|---|---|
| Φόρος μεταβίβασης 3,5 % | 10.500 € |
| Εγγραφή στο κτηματολόγιο 1,1 % | 3.300 € |
| Υποθήκη 1,2 % επί 200.000 € | 2.400 € |
| Τέλος κατάθεσης | 85 € |
| Σύνταξη σύμβασης 1–3 % | 3.000–9.000 € |
| Μεσίτης 3 % συν 20 % ΦΠΑ | 10.800 € |
| Έγκριση MA 35 συν ομοσπονδιακό τέλος | 151 € |
| Σύνολο | περίπου 30.236–36.236 € |
Αυτό αντιστοιχεί σε περίπου 10 έως 12 % της τιμής αγοράς. Προστίθενται επικυρώσεις και μεταφράσεις.
Η απαλλαγή από τέλη έχει λήξει: Για ιδιοκατοικούμενη ακίνητη περιουσία έως 500.000 € δεν οφείλονταν τέλη εγγραφής. Η αίτηση έπρεπε να περιέλθει στο Δικαστήριο Κτηματολογίου έως τις 30 Ιουνίου 2026. Παράταση δεν βρήκαμε σε επίσημες ιστοσελίδες.
Έγκριση στη Βιέννη (Δήμος Βιέννης):
- Κυριότητα ή συγκυριότητα: 130 € ανά πρόσωπο
- Προσωπική δουλεία: 80 € ανά πρόσωπο
- Ομοσπονδιακό τέλος: 21 € ανά αίτηση, πρόσωπο και αριθμό μερίδας κτηματολογίου
- Φωτοαντίγραφα συνημμένων: 6 € ανά φύλλο, έως 36 € ανά συνημμένο
- Ρήτρα τελεσιδικίας: 5 € συν 21 €
Απόσπασμα κτηματολογίου: 4,89 € για πλήρες απόσπασμα μέσω JustizOnline.
Διάρκεια: Οι επίσημες ιστοσελίδες δεν αναφέρουν σταθερή διάρκεια διαδικασίας.
Αρμόδια υπηρεσία
- Βιέννη: MA 35 – Μετανάστευση και Ιθαγένεια, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, τηλέφωνο +43 1 4000-3535. Αίτηση μέσω της ηλεκτρονικής φόρμας.
- Άλλα ομόσπονδα κρατίδια: Υπηρεσία της Κυβέρνησης του Κρατιδίου (Amt der Landesregierung), Νομαρχιακή Αρχή (Bezirkshauptmannschaft) ή Επιτροπή Συναλλαγών Ακινήτων (Grundverkehrskommission).
- Κτηματολόγιο: το Ειρηνοδικείο (Bezirksgericht) στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο.
- Φόρος μεταβίβασης: Εφορία Αυστρίας (Finanzamt Österreich), μέσω συμβολαιογράφου ή δικηγόρου.
Συνήθεις παγίδες
- Σύμβαση χωρίς αίρεση. Θέστε την αγορά υπό την αίρεση της έγκρισης. Διαφορετικά τον κίνδυνο τον φέρετε εσείς.
- Υποβολή μόνο σχεδίου. Η Βιέννη απαιτεί την υπογεγραμμένη και επικυρωμένη σύμβαση.
- Υποεκτίμηση των παρεπόμενων εξόδων. Υπολογίστε περίπου 10 % ή περισσότερο.
- Δεύτερη κατοικία σε τουριστικές περιοχές. Στο Τιρόλο η χρήση ως εξοχικής κατοικίας απαγορεύεται κατά κανόνα, ακόμη και για πολίτες της ΕΕ.
- Αγορά μέσω εταιρείας. Ακόμη και μια αυστριακή GmbH μπορεί να θεωρηθεί «αλλοδαπή».
- Ακίνητο δεν σημαίνει διαμονή. Η ιδιοκτησία δεν δίνει δικαίωμα διαμονής. Μπορεί όμως να αποδείξει κατάλυμα.
Σχετικές διαδρομές
- Επενδύσεις στην Αυστρία χωρίς μετεγκατάσταση
- Ίδρυση GmbH ή FlexCo ως αλλοδαπός
- Διαμονή Μακράς Διάρκειας ΕΕ
- Ιθαγένεια στη Βιέννη
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ ως αλλοδαπός να αγοράσω διαμέρισμα στην Αυστρία; Ναι. Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ αγοράζουν όπως οι ημεδαποί. Οι πολίτες τρίτων χωρών χρειάζονται κατά κανόνα έγκριση του ομόσπονδου κρατιδίου.
Πόσο υψηλά είναι τα παρεπόμενα έξοδα κατά την αγορά διαμερίσματος; Υπολογίστε περίπου 10 % της τιμής αγοράς. Φόρος μεταβίβασης 3,5 %, κτηματολόγιο 1,1 %, σε περίπτωση δανείου 1,2 % για την υποθήκη. Προστίθενται ο μεσίτης και η σύνταξη της σύμβασης.
Παίρνω βίζα με την αγορά ακινήτου; Όχι. Ένα ακίνητο δεν δίνει δικαίωμα διαμονής. Μπορεί όμως να χρησιμεύσει ως απόδειξη καταλύματος.
Ποιος εγκρίνει την αγορά από αλλοδαπούς στη Βιέννη; Το MA 35. Εξετάζει αν υπάρχει κοινωνικό, πολιτιστικό ή εθνικοοικονομικό συμφέρον.
Πώς παίρνω απόσπασμα κτηματολογίου; Online μέσω JustizOnline ή μέσω εξουσιοδοτημένου φορέα εκκαθάρισης. Ένα πλήρες απόσπασμα κοστίζει 4,89 €. Από την 1η Οκτωβρίου 2026 οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν δωρεάν αποσπάσματα για το δικό τους ακίνητο.
Μπορώ ως πολίτης χώρας εκτός ΕΕ να αγοράσω εξοχικό στο Τιρόλο; Οι εξοχικές κατοικίες απαγορεύονται κατά κανόνα στο Τιρόλο. Υπάρχουν εξαιρέσεις για καταχωρισμένες εξοχικές κατοικίες.
Πηγές και νομική βάση
- Δήμος Βιέννης: Απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς – έγκριση και αρνητική βεβαίωση· Buying a property
- oesterreich.gv.at: Γενικά για την απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς και Διαδικασία έγκρισης (ενημέρωση 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Παρεπόμενα έξοδα (01.08.2026), Αναζήτηση στο κτηματολόγιο (01.10.2026)
- BMF: Καταβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (01.01.2026), Δελτίο Τύπου για την απαλλαγή από τέλη (2024)· USP: Φόρος μεταβίβασης ακινήτων
- Κρατίδιο Τιρόλου: Συναλλαγές ακινήτων· Κρατίδιο Άνω Αυστρίας: Συναλλαγές ακινήτων αλλοδαπών
- Νόμος της Βιέννης για την απόκτηση ακινήτων από αλλοδαπούς (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 και Z 3 (εξαιρέσεις), § 5 (αρνητική βεβαίωση)· νόμος για την οριζόντια ιδιοκτησία 2002 (Wohnungseigentumsgesetz, § 13). Επιπλέον νόμος για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων 1987 (Grunderwerbsteuergesetz), νόμος για τα δικαστικά τέλη (Gerichtsgebührengesetz), κανονισμός για τους μεσίτες ακινήτων (Immobilienmaklerverordnung). Πλήρες κείμενο στο RIS.
Σας ταιριάζει αυτή η διαδρομή; Κάντε το Quick-Check σε 2 λεπτά.
Γενική ενημέρωση βάσει επίσημων πηγών. Την περίπτωσή σας εξετάζουν κορυφαία δικηγορικά και φοροτεχνικά γραφεία της Βιέννης, και εμείς σας συνοδεύουμε προσωπικά μέχρι τον στόχο.
