Actualizado: octubre de 2026 · Con enlaces a fuentes oficiales
Respuesta rápida en 30 segundos
- Los ciudadanos de la UE y del EEE están equiparados a los nacionales en la adquisición de inmuebles. Los nacionales de terceros países necesitan, por regla general, una autorización del estado federado.
- Gastos adicionales 2026: impuesto sobre transmisiones de inmuebles (Grunderwerbsteuer), por regla general del 3,5 %; inscripción en el Registro de la Propiedad (Grundbuch), 1,1 %; hipoteca, 1,2 % del importe garantizado. El Ayuntamiento de Viena calcula unos gastos adicionales de alrededor del 10 %.
- Viena, autorización para la propiedad: 130 € por persona más 21 € de tasa federal. La autoridad competente es la MA 35.
- Fin de la exención de tasas: la exención de la tasa del Registro de la Propiedad se aplicaba a las solicitudes presentadas hasta el 30 de junio de 2026.
Un piso en Viena es para muchas personas un gran objetivo. Para otras, forma parte de un plan más amplio. En ambos casos: aclare primero si necesita una autorización. Después, calcule todos los gastos adicionales sin dejarse nada.
¿Para quién es esta vía?
En Austria, la adquisición de inmuebles por extranjeros es competencia de los estados federados. Cada estado federado tiene su propia ley. Las reglas básicas son similares:
- Ciudadanos de la UE y del EEE: sin autorización. Según oesterreich.gv.at, están equiparados a los nacionales.
- Nacionales de terceros países: por regla general, necesitan autorización. Algunos países están equiparados en virtud de tratados. En ese caso, normalmente se necesita igualmente un certificado.
- Matrimonios en Viena: no se necesita autorización si ambos adquieren conjuntamente y uno de ellos es ciudadano austriaco. A estos efectos, los ciudadanos de la UE cuentan como austriacos (Ayuntamiento de Viena).
- Empresas: en Viena, también una sociedad austriaca se considera «extranjera» si en ella participan mayoritariamente extranjeros.
Requisitos
¿Cuándo se concede la autorización? Según oesterreich.gv.at, debe existir un interés cultural, social o económico. No deben oponerse intereses de Estado. Ejemplos:
- Social: necesidad de vivienda propia, donación de familiares cercanos
- Económico: creación, ampliación o mantenimiento de una empresa
- Cultural: una persona cuya actividad aporte un beneficio cultural al municipio
La autoridad recaba un informe de la Dirección Regional de Policía (Landespolizeidirektion). No todos los estados federados exigen todos los criterios.
¿Qué requiere autorización en Viena? La propiedad y la copropiedad, el derecho de superficie (Baurecht), las servidumbres personales como el derecho de habitación (Wohnrecht) y los contratos de alquiler o arrendamiento inscritos (Ayuntamiento de Viena).
Los estados federados, de un vistazo:
- Tirol: la adquisición de residencias de ocio (Freizeitwohnsitze) está prohibida por regla general. Hay excepciones, por ejemplo para las residencias de ocio registradas. Los ciudadanos de la UE y del EEE están equiparados a los ciudadanos austriacos.
- Alta Austria: las adquisiciones por ciudadanos de fuera de la UE requieren autorización por regla general. Son competentes las comisiones de distrito de transacciones inmobiliarias (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Graz: aquí, según oesterreich.gv.at, los nacionales de terceros países no necesitan autorización.
- Todos los estados federados: encontrará enlaces a cada estado federado en oesterreich.gv.at.
Procedimiento paso a paso
- Aclarar el estado federado y sus normas. ¿Necesita una autorización o solo un certificado?
- Aclarar la financiación. Si hay préstamo, se suma la tasa por la inscripción de la hipoteca.
- Encargar la redacción del contrato. Lo redacta un notario o un abogado. Condicione la compra a la obtención de la autorización.
- Firmar el contrato y legalizar las firmas. En Viena, un borrador no basta para la solicitud.
- Solicitar la autorización. En Viena el trámite es totalmente en línea. No hace falta una cita presencial.
- Ingresar el impuesto sobre transmisiones de inmuebles. El notario o el abogado lo declara a través de FinanzOnline. Plazo: el día 15 del segundo mes siguiente al mes en que nace la deuda tributaria (BMF).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Para ello se necesita el certificado de Hacienda de no tener deudas tributarias (Unbedenklichkeitsbescheinigung). O bien el representante confirma el pago por vía electrónica.
- Comprobar después. Revise su inscripción en el Registro de la Propiedad. Desde el 1 de octubre de 2026, los propietarios pueden consultar gratis sus propios extractos a través de JustizOnline.
Lista de control antes de firmar
- ¿En qué estado federado se encuentra el inmueble? ¿Qué ley se aplica allí?
- ¿Necesita una autorización, un certificado negativo (Negativbestätigung) o ninguna de las dos cosas?
- ¿Está la compra condicionada a la autorización?
- ¿Tiene previsto usarlo como residencia de ocio? ¿Está permitido allí?
- En el caso de pisos: ¿ha leído el contrato de la comunidad de propietarios? Según el Ayuntamiento de Viena, regula los costes de reparación y los derechos de voto.
- ¿Está cerrada la financiación? ¿Ha previsto todos los gastos adicionales?
- ¿Quién ingresa el impuesto sobre transmisiones de inmuebles y presenta la solicitud al Registro de la Propiedad?
Documentación
Autorización en Viena (Ayuntamiento de Viena):
- contrato firmado y con firmas legalizadas
- extracto actual del Registro de la Propiedad
- pasaporte y permiso de residencia (Aufenthaltstitel)
- en el caso de empresas: extracto del Registro Mercantil (Firmenbuch) y acreditación de la nacionalidad de los socios mayoritarios
- si hay interés social: domicilio actual, uso previsto, personas que vivirán allí, otros inmuebles en propiedad en Austria
- si hay interés económico: plan de negocio, acreditación de puestos de trabajo, licencia comercial (Gewerbeschein), plano de planta
- traducción por intérprete judicial jurado; a menudo, apostilla o legalización diplomática
Certificado negativo en Viena: confirma que no se necesita autorización. Necesita el contrato con firmas legalizadas, el extracto del Registro de la Propiedad y su permiso de residencia. Además, la acreditación de la excepción.
Costes y plazos
Gastos adicionales de compra 2026 según oesterreich.gv.at (a 01/08/2026):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Impuesto sobre transmisiones de inmuebles | por regla general, 3,5 % del precio de compra |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad (propiedad) | 1,1 % del precio de compra |
| Inscripción de la hipoteca (con préstamo) | 1,2 % del importe garantizado |
| Tasa de presentación del Registro de la Propiedad | 85 € |
| Redacción del contrato (abogado o notario) | aproximadamente 1–3 % del precio de compra |
| Comisión de la agencia inmobiliaria, importe máximo | 3 % a partir de un precio de compra de 48.448,52 €, más 20 % de IVA |
Ejemplo de cálculo: piso en Viena por 300.000 €
Supuestos: comprador de un tercer país, préstamo con un importe garantizado de 200.000 €, agencia con la comisión máxima.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Impuesto sobre transmisiones de inmuebles 3,5 % | 10.500 € |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad 1,1 % | 3.300 € |
| Hipoteca 1,2 % de 200.000 € | 2.400 € |
| Tasa de presentación | 85 € |
| Redacción del contrato 1–3 % | 3.000–9.000 € |
| Agencia 3 % más 20 % de IVA | 10.800 € |
| Autorización MA 35 más tasa federal | 151 € |
| Total | aprox. 30.236–36.236 € |
Esto supone entre el 10 y el 12 % del precio de compra, aproximadamente. A ello se suman las legalizaciones y las traducciones.
Exención de tasas vencida: para viviendas en propiedad de hasta 500.000 € no se cobraban las tasas de inscripción. La solicitud debía llegar al tribunal del Registro de la Propiedad a más tardar el 30 de junio de 2026. No hemos encontrado ninguna prórroga en las páginas oficiales.
Autorización en Viena (Ayuntamiento de Viena):
- Propiedad o copropiedad: 130 € por persona
- Servidumbre personal: 80 € por persona
- Tasa federal: 21 € por solicitud, persona y número de finca registral (Einlagezahl)
- Anexos copiados: 6 € por pliego, como máximo 36 € por anexo
- Cláusula de firmeza: 5 € más 21 €
Extracto del Registro de la Propiedad: 4,89 € por un extracto completo a través de JustizOnline.
Plazos: las páginas oficiales no indican una duración fija del procedimiento.
Autoridad competente
- Viena: MA 35 – Inmigración y Ciudadanía (Einwanderung und Staatsbürgerschaft), 1200 Wien, Dresdner Straße 93, teléfono +43 1 4000-3535. Solicitud mediante el formulario en línea.
- Otros estados federados: Oficina del Gobierno regional (Amt der Landesregierung), autoridad administrativa de distrito (Bezirkshauptmannschaft) o comisión de transacciones inmobiliarias (Grundverkehrskommission).
- Registro de la Propiedad: el tribunal de distrito (Bezirksgericht) en cuya circunscripción se encuentra el inmueble.
- Impuesto sobre transmisiones de inmuebles: Finanzamt Österreich, a través del notario o del abogado.
Obstáculos frecuentes
- Contrato sin condición. Condicione la compra a la autorización. De lo contrario, el riesgo es suyo.
- Presentar solo un borrador. Viena exige el contrato firmado y con firmas legalizadas.
- Calcular los gastos adicionales a la baja. Cuente con un 10 % o más.
- Segunda residencia en zonas turísticas. En Tirol, el uso como residencia de ocio está prohibido por regla general, también para ciudadanos de la UE.
- Compra a través de una empresa. También una GmbH austriaca puede considerarse «extranjera».
- Un inmueble no equivale a residencia. La propiedad no otorga derecho de residencia. Pero puede servir para acreditar un alojamiento.
Vías relacionadas
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Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un piso en Austria siendo extranjero? Sí. Los ciudadanos de la UE y del EEE compran como los nacionales. Los nacionales de terceros países necesitan, por regla general, una autorización del estado federado.
¿A cuánto ascienden los gastos adicionales al comprar un piso? Cuente con alrededor del 10 % del precio de compra. Impuesto sobre transmisiones de inmuebles 3,5 %, Registro de la Propiedad 1,1 % y, si hay préstamo, 1,2 % por la hipoteca. A ello se suman la agencia y la redacción del contrato.
¿Obtengo un visado si compro un inmueble? No. Un inmueble no otorga derecho de residencia. Pero puede servir para acreditar el alojamiento.
¿Quién autoriza la compra por extranjeros en Viena? La MA 35. Examina si existe un interés social, cultural o económico.
¿Cómo obtengo un extracto del Registro de la Propiedad? En línea a través de JustizOnline o de una entidad de facturación autorizada (Verrechnungsstelle). Un extracto completo cuesta 4,89 €. Desde el 1 de octubre de 2026, los propietarios reciben gratis los extractos de su propio inmueble.
¿Puedo comprar una casa de vacaciones en Tirol sin ser ciudadano de la UE? En Tirol, las residencias de ocio están prohibidas por regla general. Hay excepciones para las residencias de ocio registradas.
Fuentes y base jurídica
- Ayuntamiento de Viena: Adquisición de inmuebles por extranjeros – autorización y certificado negativo; Buying a property (en inglés)
- oesterreich.gv.at: Información general sobre la adquisición de inmuebles por extranjeros y procedimiento de autorización (a 01/01/2026)
- oesterreich.gv.at: Gastos adicionales (01/08/2026), Consulta del Registro de la Propiedad (01/10/2026)
- BMF: Ingreso del impuesto sobre transmisiones de inmuebles (01/01/2026), Nota de prensa sobre la exención de tasas (2024); USP: Impuesto sobre transmisiones de inmuebles
- Estado de Tirol: Transacciones inmobiliarias (Grundverkehr); Estado de Alta Austria: Transacciones inmobiliarias de extranjeros
- Ley vienesa de adquisición de inmuebles por extranjeros (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 y Z 3 (excepciones), § 5 (certificado negativo); Ley de Propiedad Horizontal de 2002 (Wohnungseigentumsgesetz 2002, § 13). Además, Ley del Impuesto sobre Transmisiones de Inmuebles de 1987 (Grunderwerbsteuergesetz 1987), Ley de Tasas Judiciales (Gerichtsgebührengesetz) y Reglamento de Agentes Inmobiliarios (Immobilienmaklerverordnung). Texto íntegro en el RIS.
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