Stanje: listopad 2026. · Uz poveznice na službene izvore
Kratki odgovor u 30 sekundi
- Državljani EU-a i EGP-a pri stjecanju nekretnina izjednačeni su s domaćim državljanima. Državljanima trećih zemalja u načelu je potrebno odobrenje savezne zemlje.
- Sporedni troškovi 2026.: porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer) u načelu 3,5 %, upis u zemljišnu knjigu (Grundbuch) 1,1 %, založno pravo 1,2 % iznosa zaloga. Grad Beč računa s oko 10 % sporednih troškova.
- Beč, odobrenje za vlasništvo: 130 € po osobi plus 21 € savezne pristojbe. Nadležan je MA 35.
- Oslobođenje od pristojbi je završilo: Oslobođenje od zemljišnoknjižne pristojbe vrijedilo je za zahtjeve podnesene do 30. lipnja 2026.
Stan u Beču mnogima je veliki cilj. Drugima je dio većeg plana. U oba slučaja vrijedi: najprije razjasnite trebate li odobrenje. Zatim u potpunosti izračunajte sve sporedne troškove.
Za koga je ovaj put?
Stjecanje nekretnina od strane stranaca u Austriji je u nadležnosti saveznih zemalja. Svaka savezna zemlja ima vlastiti zakon. Osnovna su pravila slična:
- Državljani EU-a i EGP-a: bez odobrenja. Prema oesterreich.gv.at izjednačeni su s domaćim državljanima.
- Državljani trećih zemalja: u načelu je potrebno odobrenje. Neke su države izjednačene na temelju sporazuma. Tada je najčešće ipak potrebna potvrda.
- Bračni parovi u Beču: Odobrenje nije potrebno ako oboje stječu zajedno, a jedna je osoba austrijski državljanin. Građani EU-a pritom se računaju kao Austrijanci (Grad Beč).
- Tvrtke: I austrijsko društvo u Beču se smatra „strancem” ako u njemu pretežno sudjeluju stranci.
Uvjeti
Kada se odobrenje daje? Prema oesterreich.gv.at potreban je kulturni, socijalni ili gospodarski interes. Tome se ne smiju protiviti državnopolitički interesi. Primjeri:
- Socijalni: vlastita stambena potreba, darovanje od bliskih srodnika
- Gospodarski: osnivanje, proširenje ili očuvanje poduzeća
- Kulturni: osoba čija djelatnost kulturno koristi općini
Nadležno tijelo pribavlja mišljenje zemaljske policijske uprave (Landespolizeidirektion). Ne zahtijeva svaka savezna zemlja sve kriterije.
Što u Beču podliježe odobrenju? Vlasništvo i suvlasništvo, pravo građenja, osobne služnosti poput prava stanovanja te upisani ugovori o najmu ili zakupu (Grad Beč).
Savezne zemlje ukratko:
- Tirol: Stjecanje nekretnina za odmor (Freizeitwohnsitze) u načelu je zabranjeno. Iznimke postoje primjerice za registrirane nekretnine za odmor. Državljani EU-a i EGP-a izjednačeni su s austrijskim državljanima.
- Gornja Austrija: Stjecanja od strane državljana zemalja izvan EU-a u načelu podliježu odobrenju. Nadležna su kotarska povjerenstva za promet nekretnina (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Graz: Ovdje državljanima trećih zemalja prema oesterreich.gv.at nije potrebno odobrenje.
- Sve savezne zemlje: Poveznice za svaku saveznu zemlju pronaći ćete na oesterreich.gv.at.
Postupak korak po korak
- Razjasnite saveznu zemlju i pravila. Trebate li odobrenje ili samo potvrdu?
- Razjasnite financiranje. Kod kredita dodaje se pristojba za založno pravo.
- Neka Vam se sastavi ugovor. Ugovor sastavlja javni bilježnik ili odvjetnik. Odobrenje navedite kao uvjet.
- Potpišite i ovjerite ugovor. U Beču nacrt nije dovoljan za zahtjev.
- Zatražite odobrenje. U Beču to ide potpuno online. Osobni termin nije potreban.
- Platite porez na promet nekretnina. Javni bilježnik ili odvjetnik prijavljuje ga putem FinanzOnlinea. Rok: 15. dan drugog mjeseca nakon mjeseca u kojem je nastala porezna obveza (BMF).
- Upis u zemljišnu knjigu. Za to je potrebna potvrda porezne uprave o nepostojanju zapreka (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Ili zastupnik elektronički potvrđuje plaćanje.
- Zatim provjerite. Provjerite svoj upis u zemljišnoj knjizi. Vlasnici od 1. listopada 2026. mogu izvatke za vlastite nekretnine besplatno preuzeti putem JustizOnlinea.
Kontrolna lista prije potpisa
- U kojoj se saveznoj zemlji nekretnina nalazi? Koji zakon ondje vrijedi?
- Trebate li odobrenje, negativnu potvrdu (Negativbestätigung) ili ništa od toga?
- Je li kupnja uvjetovana odobrenjem?
- Planirate li nekretninu koristiti za odmor? Je li to ondje dopušteno?
- Kod stanova: jeste li pročitali ugovor zajednice vlasnika? Prema Gradu Beču on uređuje troškove popravaka i prava glasa.
- Je li financiranje osigurano? Jesu li uračunati svi sporedni troškovi?
- Tko plaća porez na promet nekretnina i podnosi zemljišnoknjižni prijedlog?
Dokumenti
Odobrenje u Beču (Grad Beč):
- potpisan i ovjeren ugovor
- aktualni izvadak iz zemljišne knjige
- putovnica i boravišna dozvola (Aufenthaltstitel)
- kod tvrtki: izvadak iz sudskog registra i dokaz o državljanstvu većinskih članova društva
- kod socijalnog interesa: sadašnje prebivalište, planirana namjena, stanari, drugo vlasništvo nekretnina u Austriji
- kod gospodarskog interesa: poslovni plan, dokazi o radnim mjestima, obrtnica, tlocrt
- prijevod sudskog tumača, često apostille ili diplomatska ovjera
Negativna potvrda u Beču: Potvrđuje da odobrenje nije potrebno. Potrebni su Vam ovjereni ugovor, izvadak iz zemljišne knjige i Vaša boravišna dozvola. Uz to dolazi dokaz o iznimci.
Troškovi i trajanje
Sporedni troškovi kupnje 2026. prema oesterreich.gv.at (stanje 01.08.2026.):
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Porez na promet nekretnina | u načelu 3,5 % kupoprodajne cijene |
| Upis u zemljišnu knjigu (vlasništvo) | 1,1 % kupoprodajne cijene |
| Upis založnog prava (kod kredita) | 1,2 % iznosa zaloga |
| Pristojba za podnesak zemljišnoj knjizi | 85 € |
| Sastavljanje ugovora (odvjetnik ili javni bilježnik) | otprilike 1–3 % kupoprodajne cijene |
| Posrednička provizija, najviši iznos | 3 % od kupoprodajne cijene od 48.448,52 €, plus 20 % PDV-a |
Primjer izračuna: stan u Beču za 300.000 €
Pretpostavke: kupac iz treće zemlje, kredit s iznosom zaloga od 200.000 €, posrednik s najvišom provizijom.
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Porez na promet nekretnina 3,5 % | 10.500 € |
| Upis u zemljišnu knjigu 1,1 % | 3.300 € |
| Založno pravo 1,2 % od 200.000 € | 2.400 € |
| Pristojba za podnesak | 85 € |
| Sastavljanje ugovora 1–3 % | 3.000–9.000 € |
| Posrednik 3 % plus 20 % PDV-a | 10.800 € |
| Odobrenje MA 35 plus savezna pristojba | 151 € |
| Ukupno | oko 30.236–36.236 € |
To je otprilike 10 do 12 % kupoprodajne cijene. Tome se dodaju ovjere i prijevodi.
Oslobođenje od pristojbi je isteklo: Za stambene nekretnine do 500.000 € pristojbe za upis nisu se plaćale. Zahtjev je zemljišnoknjižnom sudu morao stići do 30. lipnja 2026. Produljenje na službenim stranicama nismo pronašli.
Odobrenje u Beču (Grad Beč):
- vlasništvo ili suvlasništvo: 130 € po osobi
- osobna služnost: 80 € po osobi
- savezna pristojba: 21 € po zahtjevu, osobi i zemljišnoknjižnom ulošku (Einlagezahl)
- kopirani prilozi: 6 € po arku, najviše 36 € po prilogu
- klauzula pravomoćnosti: 5 € plus 21 €
Izvadak iz zemljišne knjige: 4,89 € za potpuni izvadak putem JustizOnlinea.
Trajanje: Službene stranice ne navode fiksno trajanje postupka.
Nadležno tijelo
- Beč: MA 35 – Useljavanje i državljanstvo, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefon +43 1 4000-3535. Zahtjev putem online obrasca.
- Ostale savezne zemlje: Ured zemaljske vlade (Amt der Landesregierung), kotarsko poglavarstvo (Bezirkshauptmannschaft) ili povjerenstvo za promet nekretnina (Grundverkehrskommission).
- Zemljišna knjiga: općinski sud (Bezirksgericht) na čijem se području nekretnina nalazi.
- Porez na promet nekretnina: Porezna uprava Austrije (Finanzamt Österreich), putem javnog bilježnika ili odvjetnika.
Česte zamke
- Ugovor bez uvjeta. Kupnju uvjetujte odobrenjem. U protivnom rizik snosite Vi.
- Predan samo nacrt. Beč zahtijeva potpisan i ovjeren ugovor.
- Prenisko procijenjeni sporedni troškovi. Računajte s oko 10 % ili više.
- Druga nekretnina u turističkim regijama. U Tirolu je korištenje za odmor u načelu zabranjeno, i za građane EU-a.
- Kupnja preko tvrtke. I austrijski GmbH može se smatrati „strancem”.
- Nekretnina ne znači boravak. Vlasništvo ne daje pravo boravka. Može ipak poslužiti kao dokaz o smještaju.
Srodni putovi
- Ulaganje u Austriju bez preseljenja
- Osnivanje GmbH-a ili FlexCo-a kao stranac
- Dugotrajni boravak EU (Daueraufenthalt EU)
- Državljanstvo u Beču
Česta pitanja
Smijem li kao stranac kupiti stan u Austriji? Da. Državljani EU-a i EGP-a kupuju kao domaći državljani. Državljanima trećih zemalja u načelu je potrebno odobrenje savezne zemlje.
Koliki su sporedni troškovi pri kupnji stana? Računajte s oko 10 % kupoprodajne cijene. Porez na promet nekretnina 3,5 %, zemljišna knjiga 1,1 %, kod kredita 1,2 % za založno pravo. Tome se dodaju posrednik i sastavljanje ugovora.
Dobivam li kupnjom nekretnine vizu? Ne. Nekretnina ne daje pravo boravka. Može ipak poslužiti kao dokaz o smještaju.
Tko u Beču odobrava kupnju od strane stranaca? MA 35. Provjerava postoji li socijalni, kulturni ili gospodarski interes.
Kako mogu dobiti izvadak iz zemljišne knjige? Online putem JustizOnlinea ili ovlaštenog posrednika za upite (Verrechnungsstelle). Potpuni izvadak stoji 4,89 €. Vlasnici od 1. listopada 2026. besplatno dobivaju izvatke za vlastitu nekretninu.
Mogu li kao državljanin zemlje izvan EU-a kupiti kuću za odmor u Tirolu? Nekretnine za odmor u Tirolu su u načelu zabranjene. Postoje iznimke za registrirane nekretnine za odmor.
Izvori i pravna osnova
- Grad Beč: Stjecanje nekretnina od strane stranaca – odobrenje i negativna potvrda; Buying a property
- oesterreich.gv.at: Opće informacije o stjecanju nekretnina od strane stranaca i Postupak odobrenja (stanje 01.01.2026.)
- oesterreich.gv.at: Sporedni troškovi (01.08.2026.), Upit u zemljišnu knjigu (01.10.2026.)
- BMF: Plaćanje poreza na promet nekretnina (01.01.2026.), Priopćenje za medije o oslobođenju od pristojbi (2024.); USP: Porez na promet nekretnina
- Savezna zemlja Tirol: Promet nekretnina; Savezna zemlja Gornja Austrija: Promet nekretnina sa strancima
- Bečki zakon o stjecanju nekretnina od strane stranaca (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 i Z 3 (iznimke), § 5 (negativna potvrda); Zakon o vlasništvu stanova iz 2002. (Wohnungseigentumsgesetz 2002, § 13). Uz to Zakon o porezu na promet nekretnina iz 1987. (Grunderwerbsteuergesetz 1987), Zakon o sudskim pristojbama (Gerichtsgebührengesetz), Uredba o posrednicima u prometu nekretnina (Immobilienmaklerverordnung). Tekst zakona u RIS-u.
Odgovara li Vam ovaj put? Ispunite Quick-Check za 2 minute.
Opće informacije na temelju službenih izvora. Vaš pojedinačni slučaj provjeravaju vodeći bečki odvjetnički i porezni uredi, a mi Vas osobno pratimo sve do cilja.
