Ingatlanvásárlás külföldiként: Bécs és a szövetségi tartományok

Állapot: 2026. október · Hivatalos források linkelve

Sokak számára egy bécsi lakás nagy cél. Másoknak egy átfogóbb terv része. Mindkét esetben érvényes: először tisztázza, szüksége van-e engedélyre. Ezután számolja ki hiánytalanul az összes járulékos költséget.

Kinek szól ez az út?

Ausztriában a külföldiek ingatlanszerzése tartományi hatáskör. Minden szövetségi tartománynak saját törvénye van. Az alapszabályok hasonlók:

• Az EU és az EGT polgárai: nincs szükség engedélyre. Az oesterreich.gv.at szerint egyenlő elbánásban részesülnek az osztrák állampolgárokkal.
• Harmadik országbeli állampolgárok: főszabály szerint engedély szükséges. Egyes államok polgárai nemzetközi egyezmények alapján egyenlő elbánásban részesülnek. Ilyenkor azonban többnyire mégis igazolásra van szükség.
• Házaspárok Bécsben: nincs szükség engedélyre, ha ketten együtt vásárolnak, és egyikük osztrák állampolgár. Az uniós polgárok ebből a szempontból az osztrákokkal azonos megítélés alá esnek (Bécs városa).
• Cégek: Bécsben egy osztrák társaság is „külföldinek” minősül, ha többségében külföldiek a tagjai.

Feltételek

Mikor adják meg az engedélyt? Az oesterreich.gv.at szerint kulturális, társadalmi vagy nemzetgazdasági érdeknek kell fennállnia. Állampolitikai érdekek nem állhatnak vele szemben. Példák:

• Társadalmi: saját lakhatási szükséglet, ajándékozás közeli hozzátartozótól
• Nemzetgazdasági: egy vállalkozás alapítása, bővítése vagy fenntartása
• Kulturális: olyan személy, akinek tevékenysége kulturálisan hasznos a település számára

A hatóság kikéri a tartományi rendőr-igazgatóság (Landespolizeidirektion) véleményét. Nem minden szövetségi tartomány követeli meg az összes kritériumot.

Mi engedélyköteles Bécsben? A tulajdon és a résztulajdon, az építményi jog (Baurecht), a személyes szolgalmak, például a lakáshasználati jog, valamint a telekkönyvbe bejegyzett bérleti vagy haszonbérleti szerződések (Bécs városa).

A szövetségi tartományok áttekintése:

• Tirol: üdülőingatlanok (Freizeitwohnsitze) szerzése főszabály szerint tilos. Kivételek vannak például a nyilvántartásba vett üdülőingatlanokra. Az EU és az EGT polgárai egyenlő elbánásban részesülnek az osztrák állampolgárokkal.
• Felső-Ausztria: a nem uniós polgárok általi szerzés főszabály szerint engedélyköteles. A kerületi ingatlanforgalmi bizottságok (Bezirksgrundverkehrskommissionen) illetékesek.
• Graz: itt a harmadik országbeli állampolgároknak az oesterreich.gv.at szerint nincs szükségük engedélyre.
• Minden tartomány: az egyes szövetségi tartományokra mutató hivatkozásokat az oesterreich.gv.at oldalon találja.

A folyamat lépésről lépésre

1. A tartomány és a szabályok tisztázása. Engedélyre van szüksége, vagy csak igazolásra?
2. A finanszírozás tisztázása. Hitel esetén a zálogjog illetéke is hozzáadódik.
3. A szerződés elkészíttetése. A szerződést közjegyző vagy ügyvéd készíti el. Kösse az ügyletet az engedély megadásának feltételéhez.
4. A szerződés aláírása és hitelesítése. Bécsben a kérelemhez egy szerződéstervezet nem elegendő.
5. Az engedély kérelmezése. Bécsben ez teljes egészében online történik. Személyes megjelenésre nincs szükség.
6. Az ingatlanszerzési adó megfizetése. A közjegyző vagy az ügyvéd FinanzOnline-on keresztül vallja be. Határidő: az adókötelezettség keletkezésének hónapját követő második hónap 15. napja (BMF).
7. Bejegyzés a telekkönyvbe (Grundbuch). Ehhez az adóhivatal adóigazolására (Unbedenklichkeitsbescheinigung) van szükség. Vagy a képviselő elektronikusan igazolja a befizetést.
8. Utólagos ellenőrzés. Ellenőrizze a telekkönyvi bejegyzését. A tulajdonosok 2026. október 1-je óta saját kivonataikat díjmentesen lekérhetik a JustizOnline-on.

Ellenőrzőlista az aláírás előtt

• Melyik szövetségi tartományban található az ingatlan? Melyik törvény érvényes ott?
• Engedélyre, negatív igazolásra (Negativbestätigung) vagy egyikre sincs szüksége?
• Az adásvétel az engedély megadásának feltételéhez van kötve?
• Üdülőingatlanként tervezi használni? Ez ott megengedett?
• Lakásoknál: elolvasta a társasházi közösségi szerződést? Bécs városa szerint ez szabályozza a javítási költségeket és a szavazati jogokat.
• Biztos a finanszírozás? Minden járulékos költséggel számolt?
• Ki fizeti meg az ingatlanszerzési adót, és ki nyújtja be a telekkönyvi kérelmet?

Dokumentumok

Engedély Bécsben (Bécs városa):

• aláírt és hitelesített szerződés
• friss telekkönyvi kivonat
• útlevél és tartózkodási engedély
• cégeknél: cégkivonat és a többségi tagok állampolgárságának igazolása
• társadalmi érdek esetén: jelenlegi lakóhely, tervezett használat, lakók, egyéb ausztriai ingatlantulajdon
• nemzetgazdasági érdek esetén: üzleti terv, igazolások a munkahelyekről, iparengedély, alaprajz
• hites bírósági tolmács fordítása, gyakran apostille vagy diplomáciai hitelesítés

Negatív igazolás Bécsben: azt igazolja, hogy nincs szükség engedélyre. Szüksége van a hitelesített szerződésre, a telekkönyvi kivonatra és a tartózkodási engedélyére. Ehhez jön a kivétel igazolása.

Költségek és időtartam

A vásárlás járulékos költségei 2026-ban az oesterreich.gv.at szerint (állapot: 2026. 08. 01.):

Tétel	Mérték
Ingatlanszerzési adó	főszabály szerint a vételár 3,5%-a
Telekkönyvi bejegyzés (tulajdonjog)	a vételár 1,1%-a
Zálogjog bejegyzése (hitel esetén)	a zálogösszeg 1,2%-a
Telekkönyvi beadványi illeték	85 €
Szerződéskészítés (ügyvéd vagy közjegyző)	a vételár körülbelül 1–3%-a
Ingatlanközvetítői jutalék, legmagasabb összeg	3% 48 448,52 € vételártól, plusz 20% áfa

Számpélda: lakás Bécsben 300 000 €-ért

Feltételezések: harmadik országbeli vevő, hitel 200 000 € zálogösszeggel, ingatlanközvetítő maximális jutalékkal.

Tétel	Összeg
Ingatlanszerzési adó 3,5%	10.500 €
Telekkönyvi bejegyzés 1,1%	3.300 €
Zálogjog: 200 000 € 1,2%-a	2.400 €
Beadványi illeték	85 €
Szerződéskészítés 1–3%	3.000–9.000 €
Ingatlanközvetítő 3% plusz 20% áfa	10.800 €
MA 35-engedély plusz szövetségi illeték	151 €
Összesen	körülbelül 30 236–36 236 €

Ez a vételár mintegy 10–12%-a. Ehhez jönnek még a hitelesítések és a fordítások.

Lejárt az illetékmentesség: 500 000 €-ig terjedő lakástulajdon esetén nem kellett bejegyzési illetéket fizetni. A kérelemnek 2026. június 30-ig be kellett érkeznie a telekkönyvi bírósághoz. Meghosszabbításról a hivatalos oldalakon nem találtunk információt.

Engedély Bécsben (Bécs városa):

• Tulajdon vagy résztulajdon: személyenként 130 €
• Személyes szolgalom: személyenként 80 €
• Szövetségi illeték: kérelmenként, személyenként és telekkönyvi betétszámonként (Einlagezahl) 21 €
• Másolt mellékletek: ívenként 6 €, mellékletenként legfeljebb 36 €
• Jogerőzáradék: 5 € plusz 21 €

Telekkönyvi kivonat: egy teljes kivonat 4,89 € a JustizOnline-on keresztül.

Időtartam: rögzített eljárási időt a hivatalos oldalak nem adnak meg.

Illetékes hatóság

• Bécs: MA 35 – Bevándorlás és állampolgárság, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefon: +43 1 4000-3535. Kérelem az online űrlapon.
• Más szövetségi tartományok: a tartományi kormányhivatal (Amt der Landesregierung), a járási hivatal (Bezirkshauptmannschaft) vagy az ingatlanforgalmi bizottság (Grundverkehrskommission).
• Telekkönyv: az a járásbíróság (Bezirksgericht), amelynek illetékességi területén az ingatlan fekszik.
• Ingatlanszerzési adó: Finanzamt Österreich, közjegyzőn vagy ügyvéden keresztül.

Gyakori buktatók

• Feltétel nélküli szerződés. Kösse a vásárlást az engedély megadásához. Ellenkező esetben Ön viseli a kockázatot.
• Csak tervezetet nyújtott be. Bécs az aláírt és hitelesített szerződést kéri.
• Alábecsült járulékos költségek. Számoljon körülbelül 10%-kal vagy többel.
• Második otthon turisztikai régiókban. Tirolban az üdülőcélú használat főszabály szerint tilos, az uniós polgárok számára is.
• Vásárlás cégen keresztül. Egy osztrák GmbH is „külföldinek” minősülhet.
• Az ingatlan nem jelent tartózkodást. A tulajdon nem ad tartózkodási jogot. Szállás igazolására azonban felhasználható.

Kapcsolódó utak

• Befektetés Ausztriában költözés nélkül
• GmbH vagy FlexCo alapítása külföldiként
• Huzamos tartózkodás – EU
• Állampolgárság Bécsben

GYIK

Vásárolhatok külföldiként lakást Ausztriában? Igen. Az EU és az EGT polgárai úgy vásárolnak, mint az osztrák állampolgárok. Harmadik országbeli állampolgároknak főszabály szerint a szövetségi tartomány engedélyére van szükségük.

Mekkorák a járulékos költségek lakásvásárláskor? Számoljon a vételár körülbelül 10%-ával. Ingatlanszerzési adó 3,5%, telekkönyv 1,1%, hitel esetén 1,2% a zálogjogra. Ehhez jön az ingatlanközvetítő és a szerződéskészítés díja.

Kapok vízumot egy ingatlan megvásárlásával? Nem. Az ingatlan nem ad tartózkodási jogot. A szállás igazolására azonban szolgálhat.

Ki engedélyezi Bécsben a külföldiek ingatlanvásárlását? Az MA 35. Megvizsgálja, hogy fennáll-e társadalmi, kulturális vagy nemzetgazdasági érdek.

Hogyan kaphatok telekkönyvi kivonatot? Online a JustizOnline-on vagy egy elszámolóhelyen keresztül. Egy teljes kivonat ára 4,89 €. A tulajdonosok 2026. október 1-je óta díjmentesen kapják meg a saját ingatlanukra vonatkozó kivonatokat.

Vásárolhatok nem uniós polgárként nyaralót Tirolban? Tirolban az üdülőingatlanok főszabály szerint tilosak. A nyilvántartásba vett üdülőingatlanokra kivételek vonatkoznak.

Források és jogalap

• Bécs városa: Külföldiek ingatlanszerzése – engedély és negatív igazolás; Buying a property
• oesterreich.gv.at: Általános tudnivalók a külföldiek ingatlanszerzéséről és engedélyezési eljárás (állapot: 2026. 01. 01.)
• oesterreich.gv.at: Járulékos költségek (2026. 08. 01.), Telekkönyvi lekérdezés (2026. 10. 01.)
• BMF: Az ingatlanszerzési adó megfizetése (2026. 01. 01.), Sajtóközlemény az illetékmentességről (2024); USP: Ingatlanszerzési adó
• Tirol tartomány: Ingatlanforgalom; Felső-Ausztria tartomány: Külföldiek ingatlanforgalma
• A külföldiek ingatlanszerzéséről szóló bécsi törvény (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): 3. § 2. és 3. pont (kivételek), 5. § (negatív igazolás); 2002. évi lakástulajdonról szóló törvény (Wohnungseigentumsgesetz 2002, 13. §). Ezen felül az 1987. évi ingatlanszerzésiadó-törvény (Grunderwerbsteuergesetz 1987), a bírósági illetékekről szóló törvény (Gerichtsgebührengesetz) és az ingatlanközvetítői rendelet (Immobilienmaklerverordnung). A szöveg a RIS-ben olvasható.

Általános tájékoztatás hivatalos források alapján. Az Ön egyedi esetét vezető bécsi jogi és adótanácsadó irodák vizsgálják meg, mi pedig személyesen kísérjük Önt egészen a célig.