기준: 2026년 10월 · 공식 출처 링크 포함
30초 요약
- EU와 EEA 국민은 부동산 취득에서 내국인과 동등하게 대우받습니다. 제3국 국민은 원칙적으로 주(州) 정부의 승인이 필요합니다.
- 2026년 부대비용: 부동산 취득세(Grunderwerbsteuer)는 원칙적으로 3.5%, 토지등기부(Grundbuch) 등록비는 1.1%, 저당권(Pfandrecht) 등록비는 저당 금액의 1.2%입니다. 빈 시는 부대비용을 약 10%로 봅니다.
- 빈, 소유권 취득 승인: 1인당 130 유로에 연방 수수료 21 유로가 추가됩니다. 관할 기관은 MA 35입니다.
- 수수료 면제 종료: 토지등기부 수수료 면제는 2026년 6월 30일까지 접수된 신청에만 적용되었습니다.
빈의 아파트는 많은 분에게 큰 목표입니다. 어떤 분에게는 더 큰 계획의 일부이기도 합니다. 어느 경우든 원칙은 같습니다. 먼저 승인이 필요한지 확인하십시오. 그다음 모든 부대비용을 빠짐없이 계산하십시오.
누구를 위한 경로입니까?
오스트리아에서 외국인의 부동산 취득은 주(州) 소관 사항입니다. 주마다 별도의 법률이 있습니다. 기본 원칙은 비슷합니다.
- EU와 EEA 국민: 승인이 필요 없습니다. oesterreich.gv.at에 따르면 내국인과 동등하게 대우받습니다.
- 제3국 국민: 원칙적으로 승인이 필요합니다. 일부 국가는 협정에 따라 동등하게 대우받습니다. 이 경우에도 대개 확인서는 필요합니다.
- 빈의 부부: 부부가 공동으로 취득하고 그중 한 명이 오스트리아 시민이라면 승인이 필요 없습니다. 이때 EU 국민은 오스트리아인과 같게 취급됩니다(빈 시).
- 회사: 빈에서는 오스트리아 회사라도 출자자의 과반이 외국인이면 „외국인“으로 간주됩니다.
요건
언제 승인됩니까? oesterreich.gv.at에 따르면 문화적, 사회적 또는 국민경제적 이익이 있어야 합니다. 국가 정책상의 이익에 반해서도 안 됩니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
- 사회적 이익: 본인의 주거 수요, 가까운 친족으로부터의 증여
- 국민경제적 이익: 사업체의 설립, 확장 또는 유지
- 문화적 이익: 그 활동이 지역 사회에 문화적으로 기여하는 사람
관청은 주 경찰청(Landespolizeidirektion)의 의견을 구합니다. 모든 주가 모든 기준을 요구하는 것은 아닙니다.
빈에서 승인이 필요한 것은? 소유권과 공유 지분, 지상권(Baurecht), 거주권 같은 인적 역권(persönliche Dienstbarkeit), 그리고 등기된 임대차 또는 용익임대차 계약입니다(빈 시).
주별 개요:
- 티롤: 여가용 주거(Freizeitwohnsitz) 취득은 원칙적으로 금지되어 있습니다. 등록된 여가용 주거 등에는 예외가 있습니다. EU와 EEA 국민은 오스트리아 시민과 동등하게 대우받습니다.
- 오버외스터라이히: 비EU 국민의 취득은 원칙적으로 승인 대상입니다. 관할 기관은 지역 토지거래위원회(Bezirksgrundverkehrskommission)입니다.
- 그라츠: oesterreich.gv.at에 따르면 이곳에서는 제3국 국민도 승인이 필요 없습니다.
- 모든 주: 각 주로 연결되는 링크는 oesterreich.gv.at에서 찾을 수 있습니다.
단계별 절차
- 주와 규정 확인. 승인이 필요합니까, 아니면 확인서만 있으면 됩니까?
- 자금 조달 확정. 대출을 받는 경우 저당권 등록 수수료가 추가됩니다.
- 계약서 작성 의뢰. 공증인이나 변호사가 계약서를 작성합니다. 승인을 계약의 조건으로 정하십시오.
- 계약서 서명 및 인증. 빈에서는 초안만으로는 신청할 수 없습니다.
- 승인 신청. 빈에서는 모든 절차를 온라인으로 진행합니다. 방문 예약은 필요 없습니다.
- 부동산 취득세 납부. 공증인이나 변호사가 FinanzOnline으로 신고합니다. 기한: 납세 의무가 발생한 달의 다음다음 달 15일입니다(BMF).
- 토지등기부 등록. 세무서의 납세 증명서(Unbedenklichkeitsbescheinigung)가 필요합니다. 또는 대리인이 납부 사실을 전자적으로 확인합니다.
- 사후 확인. 토지등기부의 등록 내용을 확인하십시오. 2026년 10월 1일부터 소유자는 JustizOnline에서 자신의 등본을 무료로 조회할 수 있습니다.
서명 전 체크리스트
- 부동산이 어느 주에 있습니까? 그곳에는 어떤 법이 적용됩니까?
- 승인이 필요합니까, 승인 불요 확인서(Negativbestätigung)가 필요합니까, 아니면 둘 다 필요 없습니까?
- 매매가 승인을 조건으로 하고 있습니까?
- 여가용 주거로 쓸 계획입니까? 그곳에서 허용됩니까?
- 아파트의 경우: 공동소유 규약을 읽으셨습니까? 빈 시에 따르면 이 규약이 수리비와 의결권을 정합니다.
- 자금 조달이 확정되었습니까? 모든 부대비용을 계획에 반영하셨습니까?
- 부동산 취득세 납부와 토지등기부 신청은 누가 합니까?
서류
빈에서의 승인(빈 시):
- 서명 및 인증을 마친 계약서
- 최신 토지등기부 등본
- 여권과 체류허가
- 회사의 경우: 상업등기부 등본과 과반 출자자의 국적 증빙
- 사회적 이익의 경우: 현 거주지, 이용 계획, 거주자, 오스트리아 내 다른 부동산 소유 현황
- 국민경제적 이익의 경우: 사업계획서, 일자리 증빙, 영업 허가증, 평면도
- 법원 공인 번역사의 번역, 대개 아포스티유 또는 영사 인증
빈의 승인 불요 확인서: 승인이 필요 없다는 것을 확인하는 문서입니다. 인증받은 계약서, 토지등기부 등본, 체류허가가 필요합니다. 여기에 예외 사유에 대한 증빙이 더해집니다.
비용과 기간
oesterreich.gv.at에 따른 2026년 매입 부대비용(2026.08.01. 기준):
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 부동산 취득세 | 원칙적으로 매매가의 3.5% |
| 토지등기부 등록(소유권) | 매매가의 1.1% |
| 저당권 등록(대출 시) | 저당 금액의 1.2% |
| 토지등기부 접수 수수료 | 85 € |
| 계약서 작성(변호사 또는 공증인) | 매매가의 약 1~3% |
| 중개 수수료 상한 | 매매가 48,448.52 유로 이상 시 3%, 부가가치세 20% 별도 |
계산 예시: 빈의 300,000 유로 아파트
가정: 제3국 출신 매수인, 저당 금액 200,000 유로의 대출, 상한 수수료를 받는 중개인.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 부동산 취득세 3.5% | 10.500 € |
| 토지등기부 등록 1.1% | 3.300 € |
| 저당권 200,000 유로의 1.2% | 2.400 € |
| 접수 수수료 | 85 € |
| 계약서 작성 1~3% | 3.000–9.000 € |
| 중개 수수료 3%, 부가가치세 20% 별도 | 10.800 € |
| MA 35 승인 및 연방 수수료 | 151 € |
| 합계 | 약 30,236~36,236 유로 |
매매가의 약 10~12%입니다. 인증과 번역 비용은 별도입니다.
수수료 면제 종료: 500,000 유로 이하의 주거용 부동산은 등록 수수료가 면제되었습니다. 신청서가 2026년 6월 30일까지 토지등기 법원에 도달해야 했습니다. 공식 사이트에서 연장 소식은 확인되지 않았습니다.
빈에서의 승인(빈 시):
- 소유권 또는 공유 지분: 1인당 130 유로
- 인적 역권: 1인당 80 유로
- 연방 수수료: 신청, 사람, 등기 번호(Einlagezahl)당 21 유로
- 첨부 서류 사본: 장당 6 유로, 첨부 서류당 최대 36 유로
- 확정 증명(Rechtskraftklausel): 5 유로 + 21 유로
토지등기부 등본: JustizOnline에서 전체 등본 4.89 유로.
기간: 공식 사이트에는 정해진 처리 기간이 나와 있지 않습니다.
관할 기관
- 빈: MA 35 – 이민 및 시민권, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, 전화 +43 1 4000-3535. 온라인 양식으로 신청합니다.
- 그 밖의 주: 주정부청(Amt der Landesregierung), 군청(Bezirkshauptmannschaft) 또는 토지거래위원회(Grundverkehrskommission).
- 토지등기부: 부동산 소재지를 관할하는 구 법원(Bezirksgericht).
- 부동산 취득세: 오스트리아 세무서(Finanzamt Österreich), 공증인 또는 변호사를 통해 납부.
자주 겪는 문제
- 조건 없는 계약. 매매를 승인 여부에 연동하십시오. 그렇지 않으면 위험을 귀하가 떠안게 됩니다.
- 초안만 제출. 빈은 서명 및 인증을 마친 계약서를 요구합니다.
- 과소 산정한 부대비용. 약 10% 이상을 예상하십시오.
- 관광 지역의 세컨드 하우스. 티롤에서는 EU 국민이라도 여가용 이용이 원칙적으로 금지됩니다.
- 회사를 통한 매입. 오스트리아 GmbH도 „외국인“으로 간주될 수 있습니다.
- 부동산은 체류가 아닙니다. 소유권만으로는 체류 자격이 생기지 않습니다. 다만 주거 증빙으로는 쓸 수 있습니다.
관련 경로
자주 묻는 질문
외국인도 오스트리아에서 아파트를 살 수 있습니까? 네. EU와 EEA 국민은 내국인과 똑같이 살 수 있습니다. 제3국 국민은 원칙적으로 주 정부의 승인이 필요합니다.
아파트 매입 시 부대비용은 얼마나 됩니까? 매매가의 약 10%를 예상하십시오. 부동산 취득세 3.5%, 토지등기부 1.1%, 대출 시 저당권 1.2%입니다. 여기에 중개 수수료와 계약서 작성 비용이 더해집니다.
부동산을 사면 비자를 받을 수 있습니까? 아닙니다. 부동산만으로는 체류 자격이 생기지 않습니다. 다만 주거 증빙으로는 활용할 수 있습니다.
빈에서 외국인의 매입은 누가 승인합니까? MA 35입니다. 사회적, 문화적 또는 국민경제적 이익이 있는지 심사합니다.
토지등기부 등본은 어떻게 발급받습니까? JustizOnline 또는 정산 기관을 통해 온라인으로 발급받습니다. 전체 등본은 4.89 유로입니다. 2026년 10월 1일부터 소유자는 자신의 부동산 등본을 무료로 받을 수 있습니다.
비EU 국민이 티롤에서 별장을 살 수 있습니까? 티롤에서는 여가용 주거가 원칙적으로 금지되어 있습니다. 등록된 여가용 주거에는 예외가 있습니다.
출처와 법적 근거
- 빈 시: 외국인 부동산 취득 – 승인 및 승인 불요 확인서; Buying a property(영어)
- oesterreich.gv.at: 외국인 부동산 취득 개요 및 승인 절차 (2026.01.01. 기준)
- oesterreich.gv.at: 부대비용 (2026.08.01.), 토지등기부 조회 (2026.10.01.)
- BMF: 부동산 취득세 납부 (2026.01.01.), 수수료 면제 보도자료 (2024); USP: 부동산 취득세
- 티롤주: 토지 거래; 오버외스터라이히주: 외국인 토지 거래
- 빈 외국인 부동산 취득법(Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): 제3조 제2호 및 제3호(예외), 제5조(승인 불요 확인서); 2002년 주거소유권법(Wohnungseigentumsgesetz 2002, 제13조). 이 밖에 1987년 부동산 취득세법(Grunderwerbsteuergesetz 1987), 법원수수료법(Gerichtsgebührengesetz), 부동산중개인령(Immobilienmaklerverordnung). 원문은 RIS에서 확인할 수 있습니다.
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