Stand: oktober 2026 · officiële bronnen gelinkt
Kort antwoord in 30 seconden
- Burgers van de EU en de EER zijn bij de aankoop van grond en vastgoed gelijkgesteld aan Oostenrijkers. Onderdanen van derde landen hebben in principe een goedkeuring van de deelstaat (Bundesland) nodig.
- Bijkomende kosten 2026: overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) in principe 3,5%, inschrijving in het kadaster (Grundbuch) 1,1%, hypotheekrecht (Pfandrecht) 1,2% van het hypotheekbedrag. De stad Wenen rekent met circa 10% bijkomende kosten.
- Wenen, goedkeuring voor eigendom: € 130 per persoon plus € 21 federale leges. Bevoegd is de MA 35.
- Vrijstelling van rechten beëindigd: de vrijstelling van de kadasterrechten gold voor aanvragen tot en met 30 juni 2026.
Een appartement in Wenen is voor veel mensen een groot doel. Voor anderen is het onderdeel van een groter plan. In beide gevallen geldt: stel eerst vast of u een goedkeuring nodig hebt. Reken daarna alle bijkomende kosten volledig door.
Voor wie is deze route?
De aankoop van grond en vastgoed door buitenlanders is in Oostenrijk een zaak van de deelstaten. Elke deelstaat heeft een eigen wet. De basisregels lijken op elkaar:
- Burgers van de EU en de EER: geen goedkeuring. Zij zijn volgens oesterreich.gv.at gelijkgesteld aan Oostenrijkers.
- Onderdanen van derde landen: in principe is goedkeuring nodig. Sommige landen zijn door verdragen gelijkgesteld. Dan is meestal toch een bevestiging nodig.
- Echtparen in Wenen: geen goedkeuring als beide partners samen kopen en één van hen Oostenrijks staatsburger is. EU-burgers tellen daarbij als Oostenrijkers (Stad Wenen).
- Bedrijven: ook een Oostenrijkse vennootschap geldt in Wenen als „buitenlander” als overwegend buitenlanders erin deelnemen.
Voorwaarden
Wanneer wordt goedkeuring verleend? Volgens oesterreich.gv.at is een cultureel, sociaal of macro-economisch belang vereist. Staatspolitieke belangen mogen zich er niet tegen verzetten. Voorbeelden:
- Sociaal: eigen woonbehoefte, schenking door naaste familieleden
- Macro-economisch: oprichting, uitbreiding of behoud van een bedrijf
- Cultureel: een persoon wiens activiteiten de gemeente cultureel ten goede komen
De instantie vraagt een advies op bij de politiedirectie van de deelstaat (Landespolizeidirektion). Niet elke deelstaat hanteert alle criteria.
Waarvoor is in Wenen goedkeuring vereist? Eigendom en mede-eigendom, opstalrecht (Baurecht), persoonlijke dienstbaarheden zoals een woonrecht, en ingeschreven huur- of pachtovereenkomsten (Stad Wenen).
De deelstaten in beeld:
- Tirol: de aankoop van een tweede woning voor vrijetijdsgebruik (Freizeitwohnsitz) is in principe verboden. Uitzonderingen bestaan bijvoorbeeld voor geregistreerde vrijetijdswoningen. Burgers van de EU en de EER zijn gelijkgesteld aan Oostenrijkse staatsburgers.
- Opper-Oostenrijk: aankopen door niet-EU-burgers zijn in principe goedkeuringsplichtig. Bevoegd zijn de districtscommissies voor grondverkeer (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Graz: hier hebben onderdanen van derde landen volgens oesterreich.gv.at geen goedkeuring nodig.
- Alle deelstaten: links naar elke deelstaat vindt u op oesterreich.gv.at.
Verloop stap voor stap
- Deelstaat en regels nagaan. Hebt u een goedkeuring nodig of alleen een bevestiging?
- Financiering regelen. Bij een lening komen de rechten voor het hypotheekrecht erbij.
- Koopovereenkomst laten opstellen. Een notaris of advocaat stelt de overeenkomst op. Maak de goedkeuring tot opschortende voorwaarde.
- Overeenkomst ondertekenen en laten legaliseren. In Wenen volstaat een concept niet voor de aanvraag.
- Goedkeuring aanvragen. In Wenen kan dat volledig online. Een persoonlijke afspraak is niet nodig.
- Overdrachtsbelasting afdragen. De notaris of advocaat geeft die aan via FinanzOnline. Termijn: de 15e dag van de tweede maand na de maand waarin de belastingschuld ontstaat (BMF).
- Inschrijving in het kadaster. Daarvoor is de verklaring van geen bezwaar (Unbedenklichkeitsbescheinigung) van de belastingdienst nodig. Of de vertegenwoordiger bevestigt de betaling elektronisch.
- Daarna controleren. Controleer uw inschrijving in het kadaster. Eigenaren kunnen sinds 1 oktober 2026 uittreksels van hun eigen onroerend goed via JustizOnline gratis opvragen.
Checklist vóór de ondertekening
- In welke deelstaat ligt het vastgoed? Welke wet geldt daar?
- Hebt u een goedkeuring, een negatieve verklaring (Negativbestätigung) of geen van beide nodig?
- Is de koop afhankelijk gemaakt van de goedkeuring?
- Is gebruik als vrijetijdswoning gepland? Is dat daar toegestaan?
- Bij appartementen: hebt u de gemeenschapsovereenkomst (Gemeinschaftsvertrag) gelezen? Die regelt volgens de Stad Wenen reparatiekosten en stemrechten.
- Staat de financiering vast? Zijn alle bijkomende kosten ingepland?
- Wie draagt de overdrachtsbelasting af en dient de aanvraag bij het kadaster in?
Documenten
Goedkeuring in Wenen (Stad Wenen):
- ondertekende en gelegaliseerde koopovereenkomst
- recent kadasteruittreksel
- paspoort en verblijfstitel
- bij bedrijven: uittreksel uit het handelsregister (Firmenbuch) en bewijs van de nationaliteit van de meerderheidsaandeelhouders
- bij sociaal belang: huidige woonplaats, beoogd gebruik, bewoners, ander vastgoedbezit in Oostenrijk
- bij macro-economisch belang: ondernemingsplan, bewijzen over arbeidsplaatsen, bedrijfsvergunning (Gewerbeschein), plattegrond
- vertaling door een beëdigd vertaler (Gerichtsdolmetscher), vaak met apostille of diplomatieke legalisatie
Negatieve verklaring in Wenen: die bevestigt dat geen goedkeuring nodig is. U hebt de gelegaliseerde koopovereenkomst, het kadasteruittreksel en uw verblijfstitel nodig. Daarbij komt het bewijs voor de uitzondering.
Kosten en duur
Bijkomende aankoopkosten 2026 volgens oesterreich.gv.at (stand 01-08-2026):
| Post | Hoogte |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting | in principe 3,5% van de koopprijs |
| Inschrijving in het kadaster (eigendom) | 1,1% van de koopprijs |
| Inschrijving hypotheekrecht (bij een lening) | 1,2% van het hypotheekbedrag |
| Indieningsrecht kadaster | 85 € |
| Opstellen van de overeenkomst (advocaat of notaris) | ongeveer 1–3% van de koopprijs |
| Makelaarscourtage, maximumbedrag | 3% vanaf een koopprijs van € 48.448,52, plus 20% btw |
Rekenvoorbeeld: appartement in Wenen voor € 300.000
Uitgangspunten: koper uit een derde land, lening met een hypotheekbedrag van € 200.000, makelaar met maximale courtage.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting 3,5% | 10.500 € |
| Inschrijving in het kadaster 1,1% | 3.300 € |
| Hypotheekrecht 1,2% van € 200.000 | 2.400 € |
| Indieningsrecht | 85 € |
| Opstellen van de overeenkomst 1–3% | 3.000–9.000 € |
| Makelaar 3% plus 20% btw | 10.800 € |
| Goedkeuring MA 35 plus federale leges | 151 € |
| Totaal | circa € 30.236–36.236 |
Dat is ongeveer 10 tot 12% van de koopprijs. Legalisaties en vertalingen komen daar nog bij.
Vrijstelling van rechten afgelopen: voor een eigen woning tot € 500.000 vervielen de inschrijvingsrechten. De aanvraag moest uiterlijk 30 juni 2026 bij de kadasterrechtbank (Grundbuchsgericht) binnen zijn. Een verlenging hebben wij op officiële websites niet gevonden.
Goedkeuring in Wenen (Stad Wenen):
- Eigendom of mede-eigendom: € 130 per persoon
- Persoonlijke dienstbaarheid: € 80 per persoon
- Federale leges: € 21 per aanvraag, persoon en kadastraal nummer (Einlagezahl)
- Gekopieerde bijlagen: € 6 per vel, hoogstens € 36 per bijlage
- Verklaring van onherroepelijkheid (Rechtskraftklausel): € 5 plus € 21
Kadasteruittreksel: € 4,89 voor een volledig uittreksel via JustizOnline.
Duur: een vaste behandelduur noemen de officiële websites niet.
Bevoegde instantie
- Wenen: MA 35 – Einwanderung und Staatsbürgerschaft, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefoon +43 1 4000-3535. Aanvraag via het onlineformulier.
- Andere deelstaten: Amt der Landesregierung, districtsbestuur (Bezirkshauptmannschaft) of grondverkeerscommissie (Grundverkehrskommission).
- Kadaster: het districtsgerecht (Bezirksgericht) van het rechtsgebied waarin het onroerend goed ligt.
- Overdrachtsbelasting: Finanzamt Österreich, via notaris of advocaat.
Veelvoorkomende valkuilen
- Overeenkomst zonder voorwaarde. Maak de koop afhankelijk van de goedkeuring. Anders draagt u het risico.
- Alleen een concept ingediend. Wenen eist de ondertekende en gelegaliseerde overeenkomst.
- Bijkomende kosten te laag ingeschat. Reken op circa 10% of meer.
- Tweede woning in toeristische regio’s. In Tirol is vrijetijdsgebruik in principe verboden, ook voor EU-burgers.
- Aankoop via een bedrijf. Ook een Oostenrijkse GmbH kan als „buitenlander” gelden.
- Vastgoed is geen verblijf. Eigendom geeft geen verblijfsrecht. Het kan wel dienen als bewijs van huisvesting.
Verwante routes
- Investeren in Oostenrijk zonder te verhuizen
- GmbH of FlexCo oprichten als buitenlander
- Langdurig ingezetene EU
- Staatsburgerschap in Wenen
Veelgestelde vragen
Mag ik als buitenlander in Oostenrijk een appartement kopen? Ja. Burgers van de EU en de EER kopen net als Oostenrijkers. Onderdanen van derde landen hebben in principe een goedkeuring van de deelstaat nodig.
Hoe hoog zijn de bijkomende kosten bij de aankoop van een appartement? Reken op circa 10% van de koopprijs. Overdrachtsbelasting 3,5%, kadaster 1,1%, bij een lening 1,2% voor het hypotheekrecht. Daarbij komen makelaar en het opstellen van de overeenkomst.
Krijg ik door de aankoop van vastgoed een visum? Nee. Vastgoed geeft geen verblijfsrecht. Het kan wel dienen als bewijs van huisvesting.
Wie keurt de aankoop door buitenlanders in Wenen goed? De MA 35. Die toetst of er een sociaal, cultureel of macro-economisch belang bestaat.
Hoe krijg ik een kadasteruittreksel? Online via JustizOnline of een erkende clearinginstantie (Verrechnungsstelle). Een volledig uittreksel kost € 4,89. Eigenaren ontvangen sinds 1 oktober 2026 gratis uittreksels van hun eigen onroerend goed.
Kan ik als niet-EU-burger een vakantiehuis in Tirol kopen? Vrijetijdswoningen zijn in Tirol in principe verboden. Er zijn uitzonderingen voor geregistreerde vrijetijdswoningen.
Bronnen en rechtsgrondslag
- Stad Wenen: Grondverwerving door buitenlanders – goedkeuring en negatieve verklaring; Buying a property
- oesterreich.gv.at: Algemeen over grondverwerving door buitenlanders en goedkeuringsprocedure (stand 01-01-2026)
- oesterreich.gv.at: Bijkomende kosten (01-08-2026), Kadaster raadplegen (01-10-2026)
- BMF: Afdracht van de overdrachtsbelasting (01-01-2026), Persbericht vrijstelling van rechten (2024); USP: Overdrachtsbelasting
- Land Tirol: Grondverkeer; Land Oberösterreich: Grondverkeer met buitenlanders
- Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 en Z 3 (uitzonderingen), § 5 (negatieve verklaring); Wohnungseigentumsgesetz 2002 (§ 13). Daarnaast Grunderwerbsteuergesetz 1987, Gerichtsgebührengesetz, Immobilienmaklerverordnung. Wettekst in het RIS.
Past deze route bij u? Doe de Quick-Check in 2 minuten.
Algemene informatie op basis van officiële bronnen. Uw individuele situatie wordt getoetst door toonaangevende Weense kantoren voor recht en belastingen, en wij begeleiden u persoonlijk tot het einddoel.
