نېټه: اکتوبر 2026 · رسمي سرچینې لینک شوې دي
لنډ ځواب په 30 ثانیو کې
- د اروپايي اتحادیې او اروپايي اقتصادي سیمې (EWR) اتباع د ځمکې او املاکو په اخیستلو کې د اتریش له اتباعو سره برابر دي. د درېیمو هېوادونو اتباع په اصولي ډول د اړوند ایالت اجازې ته اړتیا لري.
- اضافي لګښتونه په 2026 کې: د ځمکې د استملاک مالیه (Grunderwerbsteuer) په اصولي ډول 3.5%، د ځمکو په ثبت (Grundbuch) کې ثبتول 1.1%، د ګرو حق (Pfandrecht) د ګرو د مقدار 1.2%. د ویانا ښار د شاوخوا 10% اضافي لګښتونو اټکل کوي.
- ویانا، د مالکیت لپاره اجازه: د هر کس لپاره 130 € جمع 21 € فدرالي فیس. MA 35 مسؤله ده.
- له فیس څخه معافیت پای ته رسېدلی: د ځمکو د ثبت له فیس څخه معافیت د 2026 کال د جون تر 30 پورې وړاندې شویو غوښتنلیکونو ته شامل و.
په ویانا کې یو اپارتمان د ډېرو خلکو لپاره یوه لویه موخه ده. د نورو لپاره دا د یوه لوی پلان برخه ده. په دواړو حالتونو کې: لومړی روښانه کړئ چې ایا اجازې ته اړتیا لرئ. وروسته ټول اضافي لګښتونه په بشپړ ډول حساب کړئ.
دا لاره د چا لپاره ده؟
په اتریش کې د بهرنیانو له خوا د ځمکې استملاک ایالتي چاره ده. هر ایالت خپل قانون لري. اساسي قواعد یو له بل سره ورته دي:
- د اروپايي اتحادیې او اروپايي اقتصادي سیمې اتباع: اجازې ته اړتیا نشته. د oesterreich.gv.at په وینا هغوی د اتریش له اتباعو سره برابر دي.
- د درېیمو هېوادونو اتباع: په اصولي ډول اجازه اړینه ده. ځینې هېوادونه د تړونونو له مخې برابر ګڼل کېږي. خو بیا هم معمولاً یو تاییدلیک اړین وي.
- په ویانا کې مېړه او مېرمن: که دواړه په ګډه ملکیت واخلي او یو یې د اتریش تبعه وي، اجازې ته اړتیا نشته. په دې حالت کې د اروپايي اتحادیې اتباع د اتریش د اتباعو په څېر حسابېږي (د ویانا ښار).
- شرکتونه: په ویانا کې حتی یو اتریشی شرکت هم „بهرنی“ ګڼل کېږي، که ډېری ونډهوال یې بهرنیان وي.
شرطونه
اجازه کله ورکول کېږي؟ د oesterreich.gv.at په وینا کلتوري، ټولنیزه یا ملي اقتصادي ګټه اړینه ده. دولتي سیاسي ګټې باید ورسره په ټکر کې نه وي. بېلګې:
- ټولنیزه: د خپل استوګنې اړتیا، له نږدې خپلوانو څخه ډالۍ
- ملي اقتصادي: د یوه شرکت جوړول، پراخول یا ساتل
- کلتوري: داسې کس چې فعالیت یې ټولنې (ښاروالۍ) ته کلتوري ګټه رسوي
اداره د ایالت د پولیسو له ریاست (Landespolizeidirektion) څخه نظر غواړي. هر ایالت ټول معیارونه نه غواړي.
په ویانا کې څه شي اجازې ته اړتیا لري؟ مالکیت او ګډ مالکیت، د ودانۍ حق (Baurecht)، شخصي ارتفاقي حقونه (Dienstbarkeiten) لکه د اوسېدو حق، او ثبت شوي د کرایې یا اجارې تړونونه (د ویانا ښار).
ایالتونه په یوه نظر کې:
- تیرول (Tirol): د تفریحي استوګنځیو (Freizeitwohnsitze) اخیستل په اصولي ډول منع دي. استثناوې شته، لکه د ثبت شویو تفریحي استوګنځیو لپاره. د اروپايي اتحادیې او اروپايي اقتصادي سیمې اتباع د اتریش له اتباعو سره برابر دي.
- علیا اتریش (Oberösterreich): د اروپايي اتحادیې څخه د بهر اتباعو له خوا اخیستل په اصولي ډول اجازې ته اړتیا لري. د ولسوالیو د ځمکو د معاملو کمیسیونونه (Bezirksgrundverkehrskommissionen) مسؤل دي.
- ګراتس (Graz): دلته د oesterreich.gv.at په وینا د درېیمو هېوادونو اتباع اجازې ته اړتیا نه لري.
- ټول ایالتونه: د هر ایالت لینکونه په oesterreich.gv.at کې موندلای شئ.
کړنلاره ګام په ګام
- ایالت او قواعد روښانه کړئ. ایا اجازې ته اړتیا لرئ که یوازې تاییدلیک ته؟
- تمویل روښانه کړئ. د پور په صورت کې د ګرو حق فیس هم ورزیاتېږي.
- تړون چمتو کړئ. نوټري یا وکیل تړون جوړوي. اجازه د پېر شرط وګرځوئ.
- تړون لاسلیک او تصدیق کړئ. په ویانا کې د غوښتنلیک لپاره یوازې مسوده بس نه ده.
- اجازه وغواړئ. په ویانا کې دا کار په بشپړ ډول آنلاین کېږي. شخصي ملاقات ته اړتیا نشته.
- د ځمکې د استملاک مالیه ورکړئ. نوټري یا وکیل یې د FinanzOnline له لارې اعلانوي. مهلت: د هغې میاشتې څخه وروسته د دوهمې میاشتې 15مه ورځ چې مالیاتي پور پکې رامنځته شوی (BMF).
- د ځمکو په ثبت کې ثبتول. د دې لپاره د مالیې ادارې (Finanzamt) د مالیاتي پاکوالي تصدیقلیک (Unbedenklichkeitsbescheinigung) اړین دی. یا استازی تادیه په برېښنايي ډول تاییدوي.
- وروسته یې وګورئ. د ځمکو په ثبت کې خپل ثبت وڅېړئ. مالکین د 2026 کال د اکتوبر له 1 راهیسې کولای شي د JustizOnline له لارې خپل اسناد وړیا ترلاسه کړي.
له لاسلیک مخکې چکلیست
- ملکیت په کوم ایالت کې دی؟ هلته کوم قانون تطبیقېږي؟
- ایا اجازې ته اړتیا لرئ، منفي تاییدلیک (Negativbestätigung) ته، که هېڅ یوه ته نه؟
- ایا پېر د اجازې پورې تړل شوی دی؟
- ایا د تفریحي استوګنځي په توګه کارول پلان شوي؟ ایا هلته اجازه لري؟
- د اپارتمانونو لپاره: ایا د ګډ ملکیت تړون (Gemeinschaftsvertrag) مو لوستی دی؟ د د ویانا ښار په وینا دا د ترمیم لګښتونه او د رایې حقونه تنظیموي.
- ایا تمویل نهايي دی؟ ایا ټول اضافي لګښتونه په پام کې نیول شوي؟
- څوک د ځمکې د استملاک مالیه ورکوي او د ځمکو د ثبت غوښتنلیک وړاندې کوي؟
اسناد
په ویانا کې اجازه (د ویانا ښار):
- لاسلیک او تصدیق شوی تړون
- د ځمکو د ثبت تازه سند (Grundbuchauszug)
- پاسپورټ او د اوسېدو اجازهلیک (Aufenthaltstitel)
- د شرکتونو لپاره: د شرکتونو د ثبت سند او د اکثریت ونډهوالو د تابعیت ثبوت
- د ټولنیزې ګټې په صورت کې: اوسنی استوګنځی، پلان شوې ګټه اخیستنه، اوسېدونکي، په اتریش کې نور املاک
- د ملي اقتصادي ګټې په صورت کې: سوداګریز پلان، د دندو ثبوتونه، سوداګریز جواز، د نقشې پلان
- د محکمې د قسمخوړلي ژباړن (Gerichtsdolmetscher) ژباړه، ډېر ځله اپوستیل (Apostille) یا دیپلوماتیک تصدیق
په ویانا کې منفي تاییدلیک: دا تاییدوي چې اجازې ته اړتیا نشته. تاسو تصدیق شوي تړون، د ځمکو د ثبت سند او خپل د اوسېدو اجازهلیک ته اړتیا لرئ. سربېره پر دې د استثنا ثبوت هم اړین دی.
لګښتونه او موده
د پېر اضافي لګښتونه په 2026 کې د oesterreich.gv.at له مخې (حالت 01.08.2026):
| توکی | اندازه |
|---|---|
| د ځمکې د استملاک مالیه | په اصولي ډول د پېر د بیې 3.5% |
| د ځمکو په ثبت کې ثبتول (مالکیت) | د پېر د بیې 1.1% |
| د ګرو حق ثبتول (د پور په صورت کې) | د ګرو د مقدار 1.2% |
| د ځمکو د ثبت د غوښتنلیک فیس | 85 € |
| د تړون جوړول (وکیل یا نوټري) | د پېر د بیې شاوخوا 1–3% |
| د دلال کمیشن، تر ټولو لوړ حد | 3% کله چې د پېر بیه له 48,448.52 € څخه وي، جمع 20% د پلور مالیه (USt) |
د حساب بېلګه: په ویانا کې اپارتمان په 300,000 €
انګېرنې: پېرودونکی له درېیم هېواد څخه، پور د ګرو له 200,000 € مقدار سره، دلال له تر ټولو لوړ کمیشن سره.
| توکی | مقدار |
|---|---|
| د ځمکې د استملاک مالیه 3.5% | 10.500 € |
| د ځمکو په ثبت کې ثبتول 1.1% | 3.300 € |
| د ګرو حق: د 200,000 € 1.2% | 2.400 € |
| د غوښتنلیک فیس | 85 € |
| د تړون جوړول 1–3% | 3.000–9.000 € |
| دلال 3% جمع 20% د پلور مالیه | 10.800 € |
| د MA 35 اجازه جمع فدرالي فیس | 151 € |
| ټول | شاوخوا 30,236–36,236 € |
دا د پېر د بیې شاوخوا 10 تر 12% کېږي. تصدیقونه او ژباړې هم ورزیاتېږي.
له فیس څخه معافیت پای ته رسېدلی: تر 500,000 € پورې د استوګنې ملکیت لپاره د ثبت فیسونه نه اخیستل کېدل. غوښتنلیک باید د 2026 کال د جون تر 30 پورې د ځمکو د ثبت محکمې ته رسېدلی وای. موږ په رسمي پاڼو کې د دې د تمدید خبر نه دی موندلی.
په ویانا کې اجازه (د ویانا ښار):
- مالکیت یا ګډ مالکیت: د هر کس لپاره 130 €
- شخصي ارتفاقي حق: د هر کس لپاره 80 €
- فدرالي فیس: د هر غوښتنلیک، کس او د ثبت شمېرې (Einlagezahl) لپاره 21 €
- کاپي شوې ضمیمې: د هرې پاڼې لپاره 6 €، د هرې ضمیمې لپاره تر ټولو زیات 36 €
- د قطعیت یادښت (Rechtskraftklausel): 5 € جمع 21 €
د ځمکو د ثبت سند: د JustizOnline له لارې د بشپړ سند لپاره 4.89 €.
موده: رسمي پاڼې کومه ټاکلې موده نه یادوي.
مسؤله اداره
- ویانا: MA 35 – کډوالي او تابعیت (Einwanderung und Staatsbürgerschaft)، 1200 Wien، Dresdner Straße 93، ټیلیفون +43 1 4000-3535. غوښتنلیک د آنلاین فورمې له لارې.
- نور ایالتونه: د ایالتي حکومت اداره (Amt der Landesregierung)، د ولسوالۍ اداره (Bezirkshauptmannschaft) یا د ځمکو د معاملو کمیسیون (Grundverkehrskommission).
- د ځمکو ثبت: د ولسوالۍ هغه محکمه (Bezirksgericht) چې ملکیت یې په حوزه کې پروت وي.
- د ځمکې د استملاک مالیه: د اتریش د مالیې اداره (Finanzamt Österreich)، د نوټري یا وکیل له لارې.
عامې ستونزې
- له شرط پرته تړون. پېر د اجازې پورې وتړئ. که نه، خطر به پر تاسو وي.
- یوازې مسوده وړاندې شوې. ویانا لاسلیک او تصدیق شوی تړون غواړي.
- اضافي لګښتونه ډېر کم اټکل شوي. د شاوخوا 10% یا زیاتو حساب وکړئ.
- په ګرځندویه سیمو کې دوهم استوګنځی. په تیرول کې تفریحي کارونه په اصولي ډول منع ده، حتی د اروپايي اتحادیې اتباعو لپاره هم.
- د شرکت له لارې پېر. حتی یو اتریشی GmbH هم „بهرنی“ ګڼل کېدای شي.
- املاک د اوسېدو معنا نه لري. مالکیت د اوسېدو حق نه ورکوي. خو د استوګنځي د ثبوت په توګه کارېدای شي.
اړوندې لارې
- له کډې پرته په اتریش کې پانګونه
- د بهرني په توګه د GmbH یا FlexCo جوړول
- دایمي اوسېدنه – اروپايي اتحادیه
- په ویانا کې تابعیت
پوښتنې او ځوابونه
ایا د بهرني په توګه په اتریش کې اپارتمان پېرلای شم؟ هو. د اروپايي اتحادیې او اروپايي اقتصادي سیمې اتباع د اتریش د اتباعو په څېر پېرل کوي. د درېیمو هېوادونو اتباع په اصولي ډول د اړوند ایالت اجازې ته اړتیا لري.
د اپارتمان په پېرلو کې اضافي لګښتونه څومره دي؟ د پېر د بیې د شاوخوا 10% حساب وکړئ. د ځمکې د استملاک مالیه 3.5%، د ځمکو ثبت 1.1%، د پور په صورت کې د ګرو حق لپاره 1.2%. سربېره پر دې دلال او د تړون جوړول هم دي.
ایا د املاکو په پېرلو سره ویزه ترلاسه کوم؟ نه. املاک د اوسېدو حق نه ورکوي. خو د استوګنځي د ثبوت په توګه کارېدای شي.
په ویانا کې د بهرنیانو پېر څوک تاییدوي؟ MA 35. هغه ارزوي چې ایا ټولنیزه، کلتوري یا ملي اقتصادي ګټه شته.
د ځمکو د ثبت سند څنګه ترلاسه کړم؟ آنلاین د JustizOnline یا د یوه حسابورکوونکي مرکز (Verrechnungsstelle) له لارې. بشپړ سند 4.89 € لګښت لري. مالکین د 2026 کال د اکتوبر له 1 راهیسې د خپل ملکیت اسناد وړیا ترلاسه کوي.
ایا د اروپايي اتحادیې څخه د بهر تبعه په توګه په تیرول کې د رخصتیو کور پېرلای شم؟ په تیرول کې تفریحي استوګنځي په اصولي ډول منع دي. د ثبت شویو تفریحي استوګنځیو لپاره استثناوې شته.
سرچینې او حقوقي بنسټ
- د ویانا ښار: د بهرنیانو له خوا د ځمکې استملاک – اجازه او منفي تاییدلیک؛ Buying a property
- oesterreich.gv.at: د بهرنیانو له خوا د ځمکې د استملاک په اړه عمومي معلومات او د اجازې کړنلاره (حالت 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: اضافي لګښتونه (01.08.2026)، د ځمکو د ثبت پوښتنه (01.10.2026)
- BMF: د ځمکې د استملاک د مالیې ورکړه (01.01.2026)، د فیس د معافیت په اړه خبرپاڼه (2024)؛ USP: د ځمکې د استملاک مالیه
- د تیرول ایالت: د ځمکو معاملې؛ د علیا اتریش ایالت: د بهرنیانو د ځمکو معاملې
- د ویانا د بهرنیانو له خوا د ځمکې د استملاک قانون (LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 او Z 3 (استثناوې)، § 5 (منفي تاییدلیک)؛ د اپارتمانونو د مالکیت قانون 2002 (§ 13). سربېره پر دې د ځمکې د استملاک د مالیې قانون 1987، د محکمو د فیسونو قانون، د املاکو د دلالانو مقرره. بشپړ متن په RIS کې.
ایا دا لاره ستاسو لپاره مناسبه ده؟ په 2 دقیقو کې Quick-Check ترسره کړئ.
د رسمي سرچینو پر بنسټ عمومي معلومات. ستاسو ځانګړې قضیه د حقوقو او مالیاتو مخکښ ویانايي دفترونه ارزوي، او موږ تر پایه پورې په شخصي ډول ستاسو ملګرتیا کوو.
