Köpa fastighet som utländsk medborgare: Wien och förbundsländerna

Uppdaterad: oktober 2026 · Officiella källor länkade

En lägenhet i Wien är för många ett stort mål. För andra är den en del av en större plan. I båda fallen gäller: Klargör först om du behöver ett tillstånd. Räkna sedan fullständigt på alla bikostnader.

Vem passar den här vägen för?

Utländska medborgares förvärv av fast egendom är i Österrike en fråga för förbundsländerna. Varje förbundsland har en egen lag. Grundreglerna är likartade:

• Medborgare i EU och EES: inget tillstånd. De är enligt oesterreich.gv.at likställda med österrikare.
• Medborgare i tredjeland: i princip krävs tillstånd. Vissa länder är likställda genom avtal. Då krävs oftast ändå ett intyg.
• Gifta par i Wien: Inget tillstånd om båda förvärvar gemensamt och en av dem är österrikisk medborgare. EU-medborgare räknas då som österrikare (Staden Wien).
• Företag: Även ett österrikiskt bolag räknas i Wien som ”utländskt” om delägarna till övervägande del är utländska.

Krav

När beviljas tillstånd? Enligt oesterreich.gv.at krävs ett kulturellt, socialt eller samhällsekonomiskt intresse. Statspolitiska intressen får inte tala emot. Exempel:

• Socialt: eget bostadsbehov, gåva från nära anhöriga
• Samhällsekonomiskt: start, utbyggnad eller bevarande av ett företag
• Kulturellt: en person vars verksamhet är till kulturell nytta för kommunen

Myndigheten inhämtar ett yttrande från förbundslandets polisdirektion (Landespolizeidirektion). Alla förbundsländer kräver inte samtliga kriterier.

Vad kräver tillstånd i Wien? Äganderätt och samäganderätt, tomträtt (Baurecht), personliga servitut som boenderätt samt inskrivna hyres- eller arrendeavtal (Staden Wien).

Förbundsländerna i korthet:

• Tyrolen: Förvärv av fritidsbostäder (Freizeitwohnsitze) är i princip förbjudet. Undantag finns till exempel för registrerade fritidsbostäder. Medborgare i EU och EES är likställda med österrikiska medborgare.
• Oberösterreich: Förvärv av medborgare utanför EU kräver i princip tillstånd. Behöriga är distriktens kommissioner för fastighetsöverlåtelser (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
• Graz: Här behöver medborgare i tredjeland enligt oesterreich.gv.at inget tillstånd.
• Alla förbundsländer: Länkar till varje förbundsland hittar du på oesterreich.gv.at.

Process steg för steg

1. Klargör förbundsland och regler. Behöver du ett tillstånd eller bara ett intyg?
2. Klargör finansieringen. Vid ett lån tillkommer avgiften för panträtten.
3. Låt upprätta avtalet. Notarie eller advokat upprättar avtalet. Gör tillståndet till ett villkor för köpet.
4. Underteckna avtalet och låt bestyrka det. I Wien räcker det inte med ett utkast för ansökan.
5. Ansök om tillstånd. I Wien går det helt online. Något personligt besök behövs inte.
6. Betala in fastighetsförvärvsskatten. Notarien eller advokaten anmäler den via FinanzOnline. Tidsfrist: den 15:e dagen i den andra månaden efter den månad då skatteskulden uppstår (BMF).
7. Inskrivning i fastighetsregistret. För det krävs skattekontorets intyg om att inga hinder föreligger (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Alternativt bekräftar ombudet betalningen elektroniskt.
8. Kontrollera efteråt. Granska din inskrivning i fastighetsregistret. Ägare kan sedan 1 oktober 2026 hämta utdrag kostnadsfritt om sin egen fastighet via JustizOnline.

Checklista före undertecknandet

• I vilket förbundsland ligger fastigheten? Vilken lag gäller där?
• Behöver du ett tillstånd, ett negativintyg (Negativbestätigung) eller inget av dem?
• Är köpet villkorat av tillståndet?
• Är användning som fritidsbostad planerad? Är det tillåtet där?
• För lägenheter: Har du läst samäganderättsavtalet (Gemeinschaftsvertrag)? Enligt Staden Wien reglerar det reparationskostnader och rösträtt.
• Är finansieringen klar? Är alla bikostnader inplanerade?
• Vem betalar in fastighetsförvärvsskatten och lämnar in ansökan om inskrivning?

Handlingar

Tillstånd i Wien (Staden Wien):

• undertecknat och bestyrkt avtal
• aktuellt utdrag ur fastighetsregistret
• pass och uppehållstillstånd
• för företag: utdrag ur företagsregistret och bevis om majoritetsägarnas medborgarskap
• vid socialt intresse: nuvarande bostadsort, planerad användning, de boende, annat fastighetsinnehav i Österrike
• vid samhällsekonomiskt intresse: affärsplan, underlag om arbetstillfällen, näringstillstånd, planritning
• översättning av auktoriserad translator (Gerichtsdolmetscher), ofta apostille eller diplomatisk legalisering

Negativintyg i Wien: Det bekräftar att inget tillstånd behövs. Du behöver det bestyrkta avtalet, utdraget ur fastighetsregistret och ditt uppehållstillstånd. Därtill kommer beviset för undantaget.

Kostnader och handläggningstid

Bikostnader vid köp 2026 enligt oesterreich.gv.at (per 2026-08-01):

Post	Belopp
Fastighetsförvärvsskatt	i regel 3,5 % av köpeskillingen
Inskrivning i fastighetsregistret (äganderätt)	1,1 % av köpeskillingen
Inskrivning av panträtt (vid lån)	1,2 % av pantbeloppet
Ansökningsavgift fastighetsregistret	85 €
Upprättande av avtal (advokat eller notarie)	ungefär 1–3 % av köpeskillingen
Mäklararvode, högsta belopp	3 % vid köpeskilling från 48 448,52 €, plus 20 % moms

Räkneexempel: lägenhet i Wien för 300 000 €

Antaganden: köpare från tredjeland, lån med ett pantbelopp på 200 000 €, mäklare med högsta arvode.

Post	Belopp
Fastighetsförvärvsskatt 3,5 %	10.500 €
Inskrivning i fastighetsregistret 1,1 %	3.300 €
Panträtt 1,2 % av 200 000 €	2.400 €
Ansökningsavgift	85 €
Upprättande av avtal 1–3 %	3.000–9.000 €
Mäklare 3 % plus 20 % moms	10.800 €
Tillstånd MA 35 plus statlig avgift	151 €
Summa	cirka 30 236–36 236 €

Det motsvarar ungefär 10 till 12 % av köpeskillingen. Bestyrkanden och översättningar tillkommer.

Avgiftsbefrielsen har löpt ut: För bostäder upp till 500 000 € bortföll inskrivningsavgifterna. Ansökan måste ha kommit in till inskrivningsdomstolen senast 30 juni 2026. Någon förlängning har vi inte hittat på officiella webbplatser.

Tillstånd i Wien (Staden Wien):

• Äganderätt eller samäganderätt: 130 € per person
• Personligt servitut: 80 € per person
• Statlig avgift: 21 € per ansökan, person och registerenhet (Einlagezahl)
• Kopierade bilagor: 6 € per ark, högst 36 € per bilaga
• Lagakraftbevis (Rechtskraftklausel): 5 € plus 21 €

Utdrag ur fastighetsregistret: 4,89 € för ett fullständigt utdrag via JustizOnline.

Handläggningstid: De officiella webbplatserna anger ingen fast handläggningstid.

Behörig myndighet

• Wien: MA 35 – Einwanderung und Staatsbürgerschaft, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefon +43 1 4000-3535. Ansökan via webbformuläret.
• Övriga förbundsländer: delstatsregeringens förvaltning (Amt der Landesregierung), distriktsförvaltningen (Bezirkshauptmannschaft) eller kommissionen för fastighetsöverlåtelser (Grundverkehrskommission).
• Fastighetsregistret: den distriktsdomstol (Bezirksgericht) i vars domkrets fastigheten ligger.
• Fastighetsförvärvsskatt: Finanzamt Österreich, via notarie eller advokat.

Vanliga fallgropar

• Avtal utan villkor. Gör köpet beroende av tillståndet. Annars bär du risken.
• Bara ett utkast inlämnat. Wien kräver det undertecknade och bestyrkta avtalet.
• Bikostnaderna för lågt beräknade. Räkna med cirka 10 % eller mer.
• Fritidsbostad i turistregioner. I Tyrolen är användning som fritidsbostad i princip förbjuden, även för EU-medborgare.
• Köp via ett företag. Även ett österrikiskt GmbH kan räknas som ”utländskt”.
• Fastighet betyder inte uppehåll. Ägande ger ingen uppehållsrätt. Det kan dock styrka att du har en bostad.

Närliggande vägar

• Investera i Österrike utan att flytta
• Starta GmbH eller FlexCo som utländsk medborgare
• Varaktigt bosatt i EU
• Medborgarskap i Wien

Vanliga frågor

Får jag som utländsk medborgare köpa en lägenhet i Österrike? Ja. Medborgare i EU och EES köper på samma villkor som österrikare. Medborgare i tredjeland behöver i princip ett tillstånd från förbundslandet.

Hur höga är bikostnaderna vid ett lägenhetsköp? Räkna med cirka 10 % av köpeskillingen. Fastighetsförvärvsskatt 3,5 %, fastighetsregistret 1,1 %, vid lån 1,2 % för panträtten. Därtill kommer mäklare och upprättande av avtal.

Får jag visum genom ett fastighetsköp? Nej. En fastighet ger ingen uppehållsrätt. Den kan dock användas som bevis på bostad.

Vem beviljar utländska medborgares köp i Wien? MA 35. Myndigheten prövar om det finns ett socialt, kulturellt eller samhällsekonomiskt intresse.

Hur får jag ett utdrag ur fastighetsregistret? Online via JustizOnline eller en avräkningscentral (Verrechnungsstelle). Ett fullständigt utdrag kostar 4,89 €. Ägare får sedan 1 oktober 2026 utdrag om sin egen fastighet kostnadsfritt.

Kan jag som medborgare utanför EU köpa ett fritidshus i Tyrolen? Fritidsbostäder är i princip förbjudna i Tyrolen. Det finns undantag för registrerade fritidsbostäder.

Källor och rättslig grund

• Staden Wien: Utländska medborgares fastighetsförvärv – tillstånd och negativintyg; Buying a property
• oesterreich.gv.at: Allmänt om utländska medborgares fastighetsförvärv och Tillståndsförfarande (per 2026-01-01)
• oesterreich.gv.at: Bikostnader (2026-08-01), Sökning i fastighetsregistret (2026-10-01)
• BMF: Inbetalning av fastighetsförvärvsskatt (2026-01-01), Pressmeddelande om avgiftsbefrielse (2024); USP: Fastighetsförvärvsskatt
• Land Tirol: Fastighetsöverlåtelser (Grundverkehr); Land Oberösterreich: Utländska medborgares fastighetsförvärv
• Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 och Z 3 (undantag), § 5 (negativintyg); Wohnungseigentumsgesetz 2002 (§ 13). Därtill Grunderwerbsteuergesetz 1987, Gerichtsgebührengesetz, Immobilienmaklerverordnung. Lagtexten finns i RIS.

Allmän information baserad på officiella källor. Ditt enskilda fall granskas av ledande advokat- och skattebyråer i Wien, och vi följer dig personligen hela vägen till målet.