更新于：2026 年 10 月 · 附官方来源链接
30 秒速览
- 欧盟和欧洲经济区（EWR）公民在购置不动产方面与奥地利本国人 享有同等待遇。第三国公民原则上需要获得所在联邦州的批准。
- 2026 年附加费用：不动产交易税（Grunderwerbsteuer）原则上为 3.5%，土地登记簿（Grundbuch）登记费 1.1%，抵押权登记费为抵押金额的 1.2%。维也纳市政府估算附加费用约为 10%。
- 维也纳，产权购置审批：每人 130 欧元，另加 21 欧元联邦规费，由 MA 35 主管。
- 规费减免已结束：土地登记规费减免仅适用于 2026 年 6 月 30 日前提交的申请。
对很多人来说，在维也纳拥有一套公寓是一个重要的目标；对另一些人来说，它是更大计划的一部分。无论哪种情况，都请先弄清您是否需要审批，然后把所有附加费用完整算清楚。
这条途径适合哪些人？
在奥地利，外国人购置不动产属于联邦州事务。每个联邦州都有自己的法律，但基本规则相似：
- 欧盟和欧洲经济区公民：无需审批。据 oesterreich.gv.at，他们与奥地利本国人享有同等待遇。
- 第三国公民：原则上需要审批。有些国家通过协定享有同等待遇，但通常仍需取得一份确认书。
- 维也纳的夫妻：如果两人共同购置，且其中一人为奥地利公民，则无需审批。欧盟公民在此视同奥地利人（维也纳市政府）。
- 公司：在维也纳，如果一家奥地利公司的股东主要是外国人，该公司也被视为“外国人”。
申请条件
什么情况下会获批？据 oesterreich.gv.at，须存在文化、社会或国民经济方面的利益，且不得与国家政治利益相冲突。例如：
- 社会利益：本人自住需求、近亲属赠与
- 国民经济利益：设立、扩建或维持企业经营
- 文化利益：其活动在文化上有益于当地社区的人士
主管机关会征求州警察局（Landespolizeidirektion）的意见。并非每个联邦州都要求满足全部标准。
在维也纳，哪些情况需要审批？所有权和共有产权、建筑权（Baurecht）、居住权等人役权，以及已登记的租赁或用益租赁合同（维也纳市政府）。
各联邦州概览：
- 蒂罗尔州：购置度假住所 原则上被禁止，但也有例外，例如已登记的度假住所。欧盟和欧洲经济区公民与奥地利公民享有同等待遇。
- 上奥地利州：非欧盟公民购置不动产 原则上须经审批，由区土地交易委员会（Bezirksgrundverkehrskommission）主管。
- 格拉茨：据 oesterreich.gv.at，第三国公民在此无需审批。
- 所有联邦州：各联邦州的链接可在 oesterreich.gv.at 上查到。
流程，一步一步来
- 弄清所在联邦州及其规定。您需要审批，还是只需要一份确认书？
- 落实融资。如果贷款，还要加上抵押权登记费。
- 委托起草合同。由公证人或律师起草合同。请把获得审批作为合同生效的条件。
- 签署合同并办理认证。在维也纳，仅凭合同草稿无法提出申请。
- 申请审批。在维也纳可完全在线办理，无需亲自前往。
- 缴纳不动产交易税。由公证人或律师通过 FinanzOnline 申报。期限：纳税义务产生当月之后第二个月的 15 日（BMF）。
- 登记入土地登记簿。为此需要税务局出具的无异议证明（Unbedenklichkeitsbescheinigung），或由代理人以电子方式确认已缴税。
- 事后核对。请检查您在土地登记簿中的登记信息。自 2026 年 10 月 1 日起，产权人可以通过 JustizOnline 免费调取自己名下不动产的登记摘录。
签约前清单
- 房产位于哪个联邦州？当地适用哪部法律？
- 您需要审批、否定确认书（Negativbestätigung），还是两者都不需要？
- 购房是否以获得审批为条件？
- 是否打算用作度假住所？当地是否允许？
- 购买公寓时：您是否读过共有协议（Gemeinschaftsvertrag）？据 维也纳市政府介绍，它规定了维修费用和表决权。
- 融资是否已经落实？所有附加费用是否都已计入预算？
- 由谁缴纳不动产交易税并提交土地登记申请？
所需材料
维也纳的审批（维也纳市政府）：
- 已签署并经认证的合同
- 最新的土地登记簿摘录
- 护照和居留许可（Aufenthaltstitel）
- 公司购置时：商业登记簿摘录及控股股东的国籍证明
- 基于社会利益时：当前住所、计划用途、居住人员、在奥地利拥有的其他房产
- 基于国民经济利益时：商业计划书、就业岗位证明、营业执照（Gewerbeschein）、平面图
- 由法院宣誓翻译（Gerichtsdolmetscher）翻译，通常还需海牙认证（Apostille）或领事认证
维也纳的否定确认书：用于确认无需审批。您需要提供经认证的合同、土地登记簿摘录和居留许可，另加符合例外情形的证明。
费用与时长
2026 年购房附加费用，依据 oesterreich.gv.at（截至 2026.08.01）：
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 不动产交易税 | 原则上为购房价格的 3.5% |
| 土地登记（所有权） | 购房价格的 1.1% |
| 抵押权登记（贷款时） | 抵押金额的 1.2% |
| 土地登记申请费 | 85 € |
| 合同起草（律师或公证人） | 约为购房价格的 1–3% |
| 中介佣金上限 | 购房价格超过 48,448.52 欧元时为 3%，另加 20% 增值税 |
计算示例：维也纳一套 300,000 欧元的公寓
假设：买方来自第三国，贷款的抵押金额为 200,000 欧元，中介按最高佣金收费。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 不动产交易税 3.5% | 10.500 € |
| 土地登记 1.1% | 3.300 € |
| 抵押权 1.2%，按 200,000 欧元计 | 2.400 € |
| 申请费 | 85 € |
| 合同起草 1–3% | 3.000–9.000 € |
| 中介 3%，另加 20% 增值税 | 10.800 € |
| MA 35 审批费及联邦规费 | 151 € |
| 合计 | 约 30,236–36,236 欧元 |
约占购房价格的 10% 至 12%。认证和翻译费用另计。
规费减免已到期：对于 500,000 欧元以下的自住产权，曾免除登记规费。申请须在 2026 年 6 月 30 日前送达土地登记法院。我们在官方网站上未发现延期的信息。
维也纳的审批（维也纳市政府）：
- 所有权或共有产权：每人 130 欧元
- 人役权：每人 80 欧元
- 联邦规费：每份申请、每人、每个登记编号（Einlagezahl）21 欧元
- 复印附件：每张 6 欧元，每份附件最多 36 欧元
- 生效确认条款（Rechtskraftklausel）：5 欧元加 21 欧元
土地登记簿摘录：通过 JustizOnline 获取完整摘录，费用 4.89 欧元。
时长：官方网站未给出固定的办理时长。
主管机构
- 维也纳：MA 35 – 移民与国籍事务（Einwanderung und Staatsbürgerschaft），1200 Wien, Dresdner Straße 93，电话 +43 1 4000-3535。通过在线表格提交申请。
- 其他联邦州：州政府办公室（Amt der Landesregierung）、区行政署（Bezirkshauptmannschaft）或土地交易委员会（Grundverkehrskommission）。
- 土地登记簿：不动产所在辖区的区法院（Bezirksgericht）。
- 不动产交易税：奥地利税务局（Finanzamt Österreich），通过公证人或律师办理。
常见误区
- 合同未附条件。请把购房与获得审批挂钩，否则风险由您承担。
- 只提交了草稿。维也纳要求提交已签署并经认证的合同。
- 附加费用估得太低。请按 10% 左右或更高来估算。
- 旅游地区的第二住所。在蒂罗尔州，用作度假原则上被禁止，欧盟公民也不例外。
- 通过公司购置。即使是奥地利的 GmbH，也可能被视为“外国人”。
- 房产不等于居留。拥有产权并不带来居留权，但可以作为住所证明。
相关途径
常见问题
外国人可以在奥地利买公寓吗？ 可以。欧盟和欧洲经济区公民与本国人一样购买。第三国公民原则上需要获得所在联邦州的批准。
购买公寓的附加费用有多少？ 请按购房价格的 10% 左右估算：不动产交易税 3.5%，土地登记 1.1%，贷款时抵押权登记 1.2%，另加中介费和合同起草费。
购买房产能让我获得签证吗？ 不能。房产不带来居留权，但可以作为住所证明。
在维也纳，由谁审批外国人购房？ 由 MA 35 审批。它会审核是否存在社会、文化或国民经济方面的利益。
如何获取土地登记簿摘录？ 可通过 JustizOnline 或结算机构（Verrechnungsstelle）在线获取。完整摘录费用为 4.89 欧元。自 2026 年 10 月 1 日起，产权人可免费获取自有不动产的摘录。
非欧盟公民可以在蒂罗尔州购买度假屋吗？ 在蒂罗尔州，度假住所原则上被禁止，但已登记的度假住所属于例外。
来源与法律依据
- 维也纳市政府：外国人购置不动产 – 审批与否定确认书；购买房产（英文）
- oesterreich.gv.at：外国人购置不动产概述和 审批程序（截至 2026.01.01）
- oesterreich.gv.at：附加费用（2026.08.01），土地登记簿查询（2026.10.01）
- BMF：不动产交易税的缴纳（2026.01.01），关于规费减免的新闻稿（2024）；USP：不动产交易税
- 蒂罗尔州：土地交易；上奥地利州：外国人土地交易
- 《维也纳外国人购置不动产法》（Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz，LGBl. für Wien Nr. 11/1998）：第 3 条第 2 项和第 3 项（例外情形）、第 5 条（否定确认书）；《2002 年住宅产权法》（Wohnungseigentumsgesetz 2002，第 13 条）。此外还有《1987 年不动产交易税法》（Grunderwerbsteuergesetz 1987）、《法院规费法》（Gerichtsgebührengesetz）、《不动产中介条例》（Immobilienmaklerverordnung）。法律原文见 RIS。
这条途径适合您吗？花 2 分钟完成 Quick-Check。
以上为基于官方来源的一般性信息。您的个案将由维也纳顶尖的律师事务所和税务事务所审核，我们则全程亲自陪伴您直至达成目标。
