Investiranje u Austriji bez preseljenja: putevi za državljane EU i trećih zemalja

Stanje: oktobar 2026. · Uz linkove na službene izvore

Mnogi s kojima razgovaramo ne žele se odmah preseliti u Austriju. Žele ovdje nešto izgraditi, uložiti u firmu ili plasirati imovinu. To je moguće. Pritom razdvojite dva pitanja. Prvo: šta smijete kao investitor? Drugo: šta smijete kao osoba koja ovdje želi živjeti ili raditi?

Napomena: Ovaj članak opisuje pravne puteve. On nije investicijski savjet niti preporuka za određenu investiciju.

Za koga je ovaj put?

Državljani EU, EEP-a i Švicarske uživaju slobodu nastanjivanja i slobodu kretanja kapitala. Mogu osnivati firme i ulagati u njih. Pri sticanju nekretnina izjednačeni su s domaćim državljanima. Ako se kasnije dosele na duže od tri mjeseca, to prijavljuju u roku od četiri mjeseca. Za to postoji potvrda o prijavi boravka (Anmeldebescheinigung, taksa 44 €).

Šta je državljanima EU potrebno pri kasnijem preseljenju (oesterreich.gv.at):

• važeća lična karta ili pasoš
• dokaz o zaposlenju ili samostalnoj djelatnosti
• ili dokaz o dovoljnim sredstvima i sveobuhvatnom zdravstvenom osiguranju
• taksa 44 €. Ako potvrda ne bude izdata, taksu možete zatražiti nazad od porezne uprave (Finanzamt).

Nakon pet godina državljani EU mogu podnijeti zahtjev za potvrdu o stalnom boravku (Bescheinigung des Daueraufenthalts).

Državljani trećih zemalja također mogu investirati. Za nekretnine, veće udjele i vlastiti boravak ipak važe posebna pravila.

Koji put odgovara Vašem cilju?

Vaš cilj	Odgovarajući put	Daje li to pravo boravka?
Izgraditi vlastiti posao, s upravom na licu mjesta	GmbH ili FlexCo	ne
Doći u Austriju sa svojom stranom firmom	Ogranak (Zweigniederlassung)	ne
Uložiti kapital u firmu	Udio u firmi	ne
Posjedovati stan ili kuću	Kupovina nekretnine	ne
Živjeti u Austriji bez rada	Dozvola za nastanjenje – osim zaposlenja	da, uz kvotu
Sami se baviti poduzetništvom	Crveno-bijelo-crvena karta (Rot-Weiß-Rot-Karte) za samostalne ključne kadrove	da, nakon provjere AMS-a

Uslovi: pregled puteva

1. Osnivanje vlastite firme. GmbH ili FlexCo zahtijeva najmanje 10.000 € osnovnog kapitala (Stammkapital). Možete biti član društva i postaviti upravu na licu mjesta. Ako kao državljanin treće zemlje želite i sami raditi u firmi, potrebna Vam je odgovarajuća boravišna dozvola (Aufenthaltstitel). U suprotnom sudski registar (Firmenbuch) može odbiti upis. Detalji: Osnivanje GmbH-a ili FlexCo-a.

2. Udio u postojećoj firmi. Za investitore izvan EU, EEP-a i Švicarske važi Zakon o kontroli investicija (Investitionskontrollgesetz):

• obaveza odobrenja od 25% glasačkih prava u granama važnim za sigurnost
• od 10% u posebno kritičnim oblastima: energija, digitalna infrastruktura, voda i vojna oprema
• i kod kontrolnog uticaja, bez obzira na procenat
• izuzeta su mikropreduzeća s manje od 10 zaposlenih i manje od 2 mil. € prometa ili bilansne sume

Zahtjev u prvom redu podnosi sticalac. Na pitanja o postupku ministarstvo odgovara na [email protected].

3. Nekretnine. Državljani EU i EEP-a izjednačeni su s domaćim državljanima. Državljanima trećih zemalja uglavnom je potrebno odobrenje savezne pokrajine. Detalji: Kupovina nekretnina kao stranac.

4. Boravak bez zaposlenja (treće zemlje). Ko želi živjeti u Austriji, ali ne i raditi, može podnijeti zahtjev za dozvolu za nastanjenje – osim zaposlenja. Ona zahtijeva:

• mjesto u kvoti
• redovne mjesečne prihode (stanje 1.1.2026.): 2.616,78 € za samce, 4.128,24 € za bračne parove, dodatno 403,76 € po djetetu
• smještaj uobičajen za to mjesto, npr. ugovor o zakupu ili vlasništvo
• zdravstveno osiguranje koje pokriva sve rizike i važi u Austriji
• njemački na nivou A1 uz prvi zahtjev. Jezička diploma ne smije biti starija od godinu dana.

S ovom dozvolom zaposlenje u Austriji nije dozvoljeno.

Primjer izračuna: Bračnom paru s jednim djetetom potrebno je 4.128,24 € plus 403,76 €. To je 4.532,00 € redovnih prihoda mjesečno. Visoka kirija ili rate kredita mogu povećati potreban iznos. Uzimaju se u obzir fiksni troškovi iznad 386,43 € mjesečno.

5. Vlastita poduzetnička djelatnost. Provjerite Crveno-bijelo-crvenu kartu za samostalne ključne kadrove. Transfer od najmanje 100.000 € investicijskog kapitala tamo je jedna od više mogućnosti. AMS u roku od tri sedmice izrađuje stručno mišljenje.

Dokumenti

Kontrolna lista prije svake investicije:

• pasoš, kod firmi ovjereni uzorak potpisa (Musterzeichnung) i potvrda banke
• dokazi o porijeklu sredstava
• kod udjela u firmama: provjera da li se primjenjuje Zakon o kontroli investicija
• kod nekretnina: potpisan kupoprodajni ugovor, izvod iz zemljišne knjige (Grundbuchauszug), izjava o planiranoj namjeni
• kod dozvole za nastanjenje: dokazi o prihodima, smještaj, zdravstveno osiguranje, A1 diploma
• strane isprave: često s apostilom i ovjerenim prijevodom

Troškovi i trajanje

Stavka	Iznos 2026.	Izvor
Dozvola za nastanjenje – osim zaposlenja	218 € takse za zahtjev	oesterreich.gv.at
Potvrda o prijavi boravka (EEP, Švicarska)	44 €	oesterreich.gv.at
Minimalni porez na dobit (Mindest-KöSt) za GmbH	500 € godišnje	WKO
KESt na isplate dobiti	27,5 %	BMF
Porez na promet nekretnina (Grunderwerbsteuer) pri kupovini	u pravilu 3,5%	USP

Trajanje kontrole investicija: Organ odlučuje u roku od mjesec dana nakon završetka postupka saradnje na nivou EU. Kod detaljnije provjere dodaju se još dva mjeseca. Ako organ ne odluči na vrijeme, smatra se da je odobrenje dato.

Postupak za dozvolu za nastanjenje:

1. Razjasnite mjesto u kvoti i dokumente, položite ispit A1.
2. Zahtjev podnesite lično u austrijskoj ambasadi ili konzulatu.
3. Organ u Austriji provjerava zahtjev. Fiksni rok obrade ne postoji.
4. Nakon pozitivnog odgovora: zatražite vizu u roku od tri mjeseca.
5. Dozvolu preuzmite u roku od ukupno šest mjeseci.
6. Produženje zatražite najranije tri mjeseca prije isteka.

Nadležni organ

• Kontrola investicija: Savezno ministarstvo privrede, energetike i turizma (Bundesministerium für Wirtschaft, Energie und Tourismus)
• Dozvola za nastanjenje: zahtjev se podnosi austrijskom diplomatsko-konzularnom predstavništvu. Nadležni su potom okružno poglavarstvo (Bezirkshauptmannschaft) ili magistrat, u Beču MA 35. Zahtjeve koji podliježu kvoti za Donju Austriju obrađuje Ured pokrajinske vlade Donje Austrije (Amt der NÖ Landesregierung).
• Osnivanje firme: portal za poduzetnike (Unternehmensserviceportal) i servis za osnivače WKO
• Prvo savjetovanje za investitore: ABA – Invest in Austria, prema ADVANTAGE AUSTRIA besplatno i povjerljivo

Česte zamke

• Investicija zamijenjena s boravkom. Austrija ne daje boravak samo na osnovu investicije. Svaka dozvola ima vlastite uslove.
• Previđena kvota. Dozvola za nastanjenje bez zaposlenja podliježe kvoti. Mjesto nije zagarantovano.
• Prestara jezička diploma. Diploma A1 pri predaji ne smije biti starija od godinu dana.
• Rad bez dozvole. Ko kao član društva i sam radi, treba odgovarajuću dozvolu.
• Kontrola investicija provjerena prekasno. Obavezu odobrenja razjasnite prije potpisivanja.
• Porezi u zemlji porijekla. Sporazumi o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja i država Vašeg prebivališta igraju ulogu. Zatražite porezni savjet.

Srodni putevi

• Osnivanje GmbH-a ili FlexCo-a kao stranac
• Podružnica u Austriji: ogranak
• Kupovina nekretnina kao stranac
• Samostalni ključni kadar
• Stalni boravak EU

Česta pitanja

Dobijam li vizu na osnovu investicije u Austriji? Ne automatski. Svaka boravišna dozvola ima vlastite uslove, npr. prihode, kvotu ili stručno mišljenje AMS-a.

Mogu li kao državljanin zemlje izvan EU posjedovati firmu u Austriji? Da. Kod većih udjela u firmama važnim za sigurnost može biti potrebno odobrenje. Ko i sam radi u firmi, treba odgovarajuću boravišnu dozvolu.

Koliki prihod mi je potreban za život u Austriji bez rada? U 2026. redovno 2.616,78 € mjesečno za samce. Uz to su potrebni mjesto u kvoti i njemački A1.

Smiju li državljani EU kupovati nekretnine u Austriji? Da. Državljani EU i EEP-a pri sticanju nekretnina izjednačeni su s domaćim državljanima.

Treba li mi odobrenje za ulaganje u firmu? Samo u određenim slučajevima. Investitorima izvan EU, EEP-a i Švicarske u osjetljivim granama potrebno je odobrenje od 25% glasačkih prava. U posebno kritičnim oblastima to važi već od 10%. Mikropreduzeća su izuzeta.

Je li za investiciju potrebno da živim u Austriji? Ne. Osnivanje firme, ulaganje u firmu i kupovina nekretnine u pravilu su mogući i iz inostranstva.

Izvori i pravni osnov

• oesterreich.gv.at: Dozvola za nastanjenje – osim zaposlenja (stanje 07.08.2026.)
• oesterreich.gv.at: Njemački prije doseljenja (stanje 07.08.2026.)
• oesterreich.gv.at: Opći uslovi (stanje 10.08.2026.)
• oesterreich.gv.at: Potvrda o prijavi boravka (stanje 10.08.2026.)
• oesterreich.gv.at: Sticanje nekretnina od strane stranaca (stanje 01.01.2026.)
• BMWET: Zakon o kontroli investicija
• migration.gv.at: Samostalni ključni kadrovi
• WKO: GmbH, Česta pitanja o obrtu za strance; ADVANTAGE AUSTRIA: Osnivanje firme
• BMF: Prihodi od kapitala (01.01.2026.); USP: Porez na promet nekretnina (01.01.2026.)
• Zakoni: Zakon o nastanjenju i boravku (Niederlassungs- und Aufenthaltsgesetz, § 44 i § 11), Zakon o kontroli investicija (BGBl. I br. 87/2020), Zakon o zapošljavanju stranaca (Ausländerbeschäftigungsgesetz). Tekst zakona u RIS-u.

Opće informacije na osnovu službenih izvora. Vaš pojedinačni slučaj provjeravaju vodeće bečke advokatske i porezne kancelarije, a mi Vas lično pratimo do cilja.