Përditësuar: tetor 2026 · Me lidhje te burimet zyrtare
Përgjigje e shkurtër në 30 sekonda
- Shtetasit e BE-së dhe të ZEE-së janë të barabartë me shtetasit austriakë në blerjen e pasurive të paluajtshme. Shtetasit e vendeve të treta kanë nevojë, si rregull, për miratim nga landi federal.
- Kostot shoqëruese 2026: tatimi mbi blerjen e pasurisë së paluajtshme (Grunderwerbsteuer) si rregull 3,5%, regjistrimi në Regjistrin e Tokave (Grundbuch) 1,1%, hipoteka 1,2% e shumës së hipotekës. Bashkia e Vjenës llogarit rreth 10% kosto shoqëruese.
- Vjena, miratimi për pronësi: 130 € për person plus 21 € tarifë federale. Kompetente është MA 35.
- Përjashtimi nga tarifat ka përfunduar: Përjashtimi nga tarifa e Regjistrit të Tokave vlente për kërkesat e dorëzuara deri më 30 qershor 2026.
Një banesë në Vjenë është për shumë njerëz një qëllim i madh. Për të tjerë, ajo është pjesë e një plani më të gjerë. Në të dyja rastet vlen: Sqaroni fillimisht nëse Ju nevojitet miratim. Pastaj llogaritni plotësisht të gjitha kostot shoqëruese.
Për kë është kjo rrugë?
Blerja e pasurive të paluajtshme nga të huajt në Austri është kompetencë e landeve. Çdo land federal ka ligjin e vet. Rregullat bazë janë të ngjashme:
- Shtetasit e BE-së dhe të ZEE-së: nuk kanë nevojë për miratim. Sipas oesterreich.gv.at, ata janë të barabartë me shtetasit austriakë.
- Shtetasit e vendeve të treta: si rregull nevojitet miratim. Disa shtete janë të barabarta përmes marrëveshjeve. Edhe atëherë zakonisht nevojitet një vërtetim.
- Çiftet e martuara në Vjenë: Nuk nevojitet miratim nëse të dy blejnë së bashku dhe njëri prej tyre është shtetas austriak. Shtetasit e BE-së llogariten këtu si austriakë (Bashkia e Vjenës).
- Kompanitë: Në Vjenë, edhe një shoqëri austriake konsiderohet „e huaj“ nëse ortakët janë kryesisht të huaj.
Kushtet
Kur jepet miratimi? Sipas oesterreich.gv.at, nevojitet një interes kulturor, social ose ekonomik kombëtar. Nuk duhet të kundërshtojnë interesat shtetërore. Shembuj:
- Social: nevoja personale për banim, dhurimi nga të afërm të ngushtë
- Ekonomik: themelimi, zgjerimi ose ruajtja e një biznesi
- Kulturor: një person, veprimtaria e të cilit i sjell dobi kulturore komunës
Autoriteti merr një qëndrim nga Drejtoria e Policisë së Landit (Landespolizeidirektion). Jo çdo land federal i kërkon të gjitha kriteret.
Çfarë kërkon miratim në Vjenë? Pronësia dhe bashkëpronësia, e drejta e ndërtimit (Baurecht), servitutet personale si e drejta e banimit dhe kontratat e regjistruara të qirasë ose të qiramarrjes (Bashkia e Vjenës).
Landet federale me një vështrim:
- Tiroli: Blerja e banesave për pushime (Freizeitwohnsitze) është si rregull e ndaluar. Ka përjashtime, për shembull për banesat e pushimit të regjistruara. Shtetasit e BE-së dhe të ZEE-së janë të barabartë me shtetasit austriakë.
- Austria e Epërme: Blerjet nga shtetas jashtë BE-së kërkojnë si rregull miratim. Kompetente janë komisionet e rrethit për transaksionet e tokës (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Graz: Këtu, sipas oesterreich.gv.at, shtetasit e vendeve të treta nuk kanë nevojë për miratim.
- Të gjitha landet: Lidhjet për çdo land federal i gjeni në oesterreich.gv.at.
Procesi hap pas hapi
- Sqaroni landin federal dhe rregullat. A Ju nevojitet miratim apo vetëm një vërtetim?
- Sqaroni financimin. Në rast kredie shtohet tarifa për hipotekën.
- Kërkoni hartimin e kontratës. Kontratën e harton noteri ose avokati. Bëjeni miratimin kusht të kontratës.
- Nënshkruani dhe vërtetoni kontratën. Në Vjenë, një draft nuk mjafton për kërkesën.
- Kërkoni miratimin. Në Vjenë kjo bëhet tërësisht online. Nuk nevojitet takim personal.
- Paguani tatimin mbi blerjen e pasurisë së paluajtshme. Noteri ose avokati e deklaron përmes FinanzOnline. Afati: dita e 15-të e muajit të dytë pas muajit në të cilin lind detyrimi tatimor (BMF).
- Regjistrimi në Regjistrin e Tokave. Për këtë nevojitet vërtetimi i Zyrës së Tatimeve se nuk ka pengesa (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Ose përfaqësuesi e konfirmon pagesën në mënyrë elektronike.
- Pastaj kontrolloni. Verifikoni regjistrimin Tuaj në Regjistrin e Tokave. Që nga 1 tetori 2026, pronarët mund t’i marrin falas ekstraktet e tyre përmes JustizOnline.
Lista e kontrollit para nënshkrimit
- Në cilin land federal ndodhet pasuria? Cili ligj vlen atje?
- A Ju nevojitet miratim, vërtetim negativ (Negativbestätigung) apo asnjëra prej tyre?
- A është blerja e kushtëzuar me miratimin?
- A planifikohet përdorimi si banesë pushimi? A lejohet kjo atje?
- Për banesat: A e keni lexuar marrëveshjen e bashkëpronarëve? Sipas Bashkisë së Vjenës, ajo rregullon kostot e riparimeve dhe të drejtat e votës.
- A është financimi i siguruar? A janë planifikuar të gjitha kostot shoqëruese?
- Kush e paguan tatimin mbi blerjen e pasurisë dhe kush e dorëzon kërkesën në Regjistrin e Tokave?
Dokumentet
Miratimi në Vjenë (Bashkia e Vjenës):
- kontrata e nënshkruar dhe e vërtetuar
- ekstrakt i përditësuar nga Regjistri i Tokave
- pasaporta dhe leja e qëndrimit
- për kompanitë: ekstrakti nga Regjistri Tregtar dhe dëshmia e shtetësisë së ortakëve të shumicës
- për interes social: vendbanimi aktual, përdorimi i planifikuar, banorët, pasuri të tjera të paluajtshme në Austri
- për interes ekonomik: plani i biznesit, dëshmi për vendet e punës, leja e veprimtarisë (Gewerbeschein), planimetria
- përkthim nga përkthyes gjyqësor, shpesh apostilë ose legalizim diplomatik
Vërtetimi negativ në Vjenë: Ai konfirmon se nuk nevojitet miratim. Ju nevojiten kontrata e vërtetuar, ekstrakti nga Regjistri i Tokave dhe leja Juaj e qëndrimit. Shtohet edhe dëshmia për përjashtimin.
Kostot dhe kohëzgjatja
Kostot shoqëruese të blerjes 2026 sipas oesterreich.gv.at (përditësuar më 01.08.2026):
| Zëri | Shuma |
|---|---|
| Tatimi mbi blerjen e pasurisë së paluajtshme | si rregull 3,5% e çmimit të blerjes |
| Regjistrimi në Regjistrin e Tokave (pronësia) | 1,1% e çmimit të blerjes |
| Regjistrimi i hipotekës (në rast kredie) | 1,2% e shumës së hipotekës |
| Tarifa e dorëzimit në Regjistrin e Tokave | 85 € |
| Hartimi i kontratës (avokat ose noter) | afërsisht 1–3% e çmimit të blerjes |
| Komisioni i agjentit imobiliar, shuma maksimale | 3% për çmim blerjeje nga 48.448,52 €, plus 20% TVSH |
Shembull llogaritjeje: banesë në Vjenë për 300.000 €
Supozimet: blerës nga një vend i tretë, kredi me shumë hipoteke 200.000 €, agjent imobiliar me komision maksimal.
| Zëri | Shuma |
|---|---|
| Tatimi mbi blerjen e pasurisë 3,5% | 10.500 € |
| Regjistrimi në Regjistrin e Tokave 1,1% | 3.300 € |
| Hipoteka 1,2% e 200.000 € | 2.400 € |
| Tarifa e dorëzimit | 85 € |
| Hartimi i kontratës 1–3% | 3.000–9.000 € |
| Agjenti imobiliar 3% plus 20% TVSH | 10.800 € |
| Miratimi nga MA 35 plus tarifa federale | 151 € |
| Gjithsej | rreth 30.236–36.236 € |
Kjo është afërsisht 10 deri në 12% e çmimit të blerjes. Shtohen vërtetimet dhe përkthimet.
Përjashtimi nga tarifat ka skaduar: Për banesat në pronësi deri në 500.000 € nuk paguheshin tarifat e regjistrimit. Kërkesa duhej të mbërrinte në gjykatën e Regjistrit të Tokave deri më 30 qershor 2026. Në faqet zyrtare nuk kemi gjetur ndonjë zgjatje.
Miratimi në Vjenë (Bashkia e Vjenës):
- Pronësi ose bashkëpronësi: 130 € për person
- Servitut personal: 80 € për person
- Tarifa federale: 21 € për kërkesë, person dhe numër regjistrimi (Einlagezahl)
- Shtojca të fotokopjuara: 6 € për fletë, maksimumi 36 € për shtojcë
- Klauzola e formës së prerë: 5 € plus 21 €
Ekstrakti nga Regjistri i Tokave: 4,89 € për një ekstrakt të plotë përmes JustizOnline.
Kohëzgjatja: Faqet zyrtare nuk përmendin një kohëzgjatje fikse të procedurës.
Autoriteti kompetent
- Vjena: MA 35 – Imigracioni dhe Shtetësia, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefon +43 1 4000-3535. Kërkesa përmes formularit online.
- Landet e tjera federale: Zyra e Qeverisë së Landit (Amt der Landesregierung), prefektura e rrethit (Bezirkshauptmannschaft) ose komisioni për transaksionet e tokës (Grundverkehrskommission).
- Regjistri i Tokave: gjykata e rrethit (Bezirksgericht) në juridiksionin e së cilës ndodhet prona.
- Tatimi mbi blerjen e pasurisë së paluajtshme: Finanzamt Österreich, përmes noterit ose avokatit.
Pengesat më të shpeshta
- Kontratë pa kusht. Bëjeni blerjen të varur nga miratimi. Përndryshe rrezikun e mbani Ju.
- U dorëzua vetëm një draft. Vjena kërkon kontratën e nënshkruar dhe të vërtetuar.
- Kosto shoqëruese të nënvlerësuara. Llogaritni rreth 10% ose më shumë.
- Vendbanim i dytë në zonat turistike. Në Tirol, përdorimi për pushime është si rregull i ndaluar, edhe për shtetasit e BE-së.
- Blerje përmes një kompanie. Edhe një GmbH austriake mund të konsiderohet „e huaj“.
- Prona nuk do të thotë qëndrim. Pronësia nuk jep të drejtë qëndrimi. Megjithatë, ajo mund të shërbejë si dëshmi banimi.
Rrugë të ngjashme
- Investim në Austri pa u zhvendosur
- Themelimi i një GmbH ose FlexCo si i huaj
- Qëndrim afatgjatë BE
- Shtetësia në Vjenë
Pyetje të shpeshta
A mund të blej si i huaj një banesë në Austri? Po. Shtetasit e BE-së dhe të ZEE-së blejnë njësoj si shtetasit austriakë. Shtetasit e vendeve të treta kanë nevojë, si rregull, për miratim nga landi federal.
Sa janë kostot shoqëruese gjatë blerjes së një banese? Llogaritni rreth 10% të çmimit të blerjes. Tatimi mbi blerjen e pasurisë 3,5%, Regjistri i Tokave 1,1%, në rast kredie 1,2% për hipotekën. Shtohen agjenti imobiliar dhe hartimi i kontratës.
A marr vizë përmes blerjes së një pasurie të paluajtshme? Jo. Një pasuri e paluajtshme nuk jep të drejtë qëndrimi. Megjithatë, ajo mund të shërbejë si dëshmi banimi.
Kush e miraton blerjen nga të huajt në Vjenë? MA 35. Ajo shqyrton nëse ekziston një interes social, kulturor ose ekonomik kombëtar.
Si e marr një ekstrakt nga Regjistri i Tokave? Online përmes JustizOnline ose një zyre të autorizuar shlyerjeje (Verrechnungsstelle). Një ekstrakt i plotë kushton 4,89 €. Që nga 1 tetori 2026, pronarët i marrin falas ekstraktet për pronën e tyre.
A mund të blej si shtetas jashtë BE-së një shtëpi pushimi në Tirol? Banesat e pushimit në Tirol janë si rregull të ndaluara. Ka përjashtime për banesat e pushimit të regjistruara.
Burimet dhe baza ligjore
- Bashkia e Vjenës: Blerja e pronave nga të huajt – miratimi dhe vërtetimi negativ; Buying a property
- oesterreich.gv.at: Të përgjithshme për blerjen e pronave nga të huajt dhe Procedura e miratimit (përditësuar më 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Kostot shoqëruese (01.08.2026), Kërkimi në Regjistrin e Tokave (01.10.2026)
- BMF: Pagesa e tatimit mbi blerjen e pasurisë së paluajtshme (01.01.2026), Njoftim për shtyp mbi përjashtimin nga tarifat (2024); USP: Tatimi mbi blerjen e pasurisë së paluajtshme
- Landi i Tirolit: Transaksionet e tokës; Landi i Austrisë së Epërme: Transaksionet e tokës nga të huajt
- Ligji i Vjenës për Blerjen e Pronave nga të Huajt (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) (LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 pika 2 dhe pika 3 (përjashtimet), § 5 (vërtetimi negativ); Ligji për Pronësinë mbi Banesat 2002 (Wohnungseigentumsgesetz) (§ 13). Gjithashtu Ligji për Tatimin mbi Blerjen e Pasurisë së Paluajtshme 1987 (Grunderwerbsteuergesetz), Ligji për Tarifat Gjyqësore (Gerichtsgebührengesetz), Rregullorja për Agjentët Imobiliarë (Immobilienmaklerverordnung). Teksti i plotë në RIS.
A Ju përshtatet kjo rrugë? Bëni Quick-Check për 2 minuta.
Informacion i përgjithshëm, bazuar në burime zyrtare. Rastin Tuaj individual e shqyrtojnë zyra udhëheqëse vjeneze ligjore dhe tatimore, ndërsa ne Ju shoqërojmë personalisht deri në arritjen e qëllimit.
