外國人購買不動產：維也納與各聯邦邦

資料日期：2026 年 10 月 · 附官方資料來源連結

對許多人來說，在維也納擁有一間公寓是一個重大目標；對另一些人而言，這是更大計畫中的一環。無論哪一種情況，都請先釐清您是否需要許可，再完整計算所有附加費用。

這條途徑適合誰？

在奧地利，外國人取得不動產屬於邦的權限，每個聯邦邦都有自己的法律，但基本規則大致相同：

• 歐盟及歐洲經濟區公民：無須許可。根據 oesterreich.gv.at，他們與本國人享有同等待遇。
• 第三國國民：原則上需要許可。部分國家因國際協定而享有同等待遇，但通常仍需要一份證明。
• 在維也納的夫妻：若兩人共同購買，且其中一人為奧地利公民，則無須許可。在這種情況下，歐盟公民視同奧地利人（維也納市政府）。
• 公司：在維也納，即使是奧地利公司，若多數股東為外國人，也會被視為「外國人」。

申請條件

什麼情況下會核准？根據 oesterreich.gv.at，必須具有文化、社會或國民經濟上的利益，且不得與國家政治利益相牴觸。例如：

• 社會：自住需求、近親贈與
• 國民經濟：設立、擴充或維持一家企業
• 文化：其活動能為當地社區帶來文化效益的人

主管機關會徵詢邦警察局（Landespolizeidirektion）的意見。並非每個聯邦邦都要求符合所有條件。

在維也納，哪些情況需要許可？所有權與共有權、地上權（Baurecht）、居住權等人役權，以及已登記的租賃或用益租賃契約（維也納市政府）。

各聯邦邦一覽：

• 提洛邦：取得度假住所（Freizeitwohnsitz）原則上是禁止的，例外情況如已登記的度假住所。歐盟及歐洲經濟區公民與奧地利公民享有同等待遇。
• 上奧地利邦：非歐盟公民取得不動產原則上須經許可，由各區的不動產交易委員會（Bezirksgrundverkehrskommission）負責。
• 格拉茨：根據 oesterreich.gv.at，第三國國民在此無須許可。
• 所有聯邦邦：各邦的連結請見 oesterreich.gv.at。

流程，一步一步來

1. 確認聯邦邦與相關規定。您需要的是許可，還是只需要一份證明？
2. 確定融資方式。若申請貸款，還須加上抵押權登記規費。
3. 委託擬定契約。由公證人或律師擬定契約，並將取得許可列為契約的生效條件。
4. 簽署契約並辦理認證。在維也納，僅以契約草稿提出申請是不夠的。
5. 申請許可。在維也納可完全線上辦理，無須親自到場。
6. 繳納不動產取得稅。由公證人或律師透過 FinanzOnline 申報。期限：納稅義務發生當月之後第二個月的第 15 日（BMF）。
7. 登記於土地登記簿。為此需要稅務局的無欠稅證明（Unbedenklichkeitsbescheinigung），或由代理人以電子方式確認已完成繳納。
8. 事後核對。請檢查您在土地登記簿中的登記內容。自 2026 年 10 月 1 日起，所有權人可透過 JustizOnline 免費查詢自己的謄本。

簽約前的檢核清單

• 不動產位於哪個聯邦邦？當地適用哪一部法律？
• 您需要許可、免許可證明（Negativbestätigung），還是兩者都不需要？
• 買賣是否以取得許可為條件？
• 是否打算作為度假住所使用？當地是否允許？
• 購買公寓時：您是否讀過區分所有權人共同契約？根據維也納市政府的說明，其中規範維修費用與表決權。
• 融資是否已經確定？所有附加費用是否都已納入規劃？
• 由誰繳納不動產取得稅並提出土地登記申請？

所需文件

維也納的許可申請（維也納市政府）：

• 已簽署並經認證的契約
• 最新的土地登記簿謄本
• 護照與居留許可
• 公司：商業登記簿謄本，以及多數股東的國籍證明
• 基於社會利益：目前住所、預定用途、居住者、在奧地利擁有的其他不動產
• 基於國民經濟利益：營運計畫書、工作職缺證明、營業執照、平面圖
• 由法院認證翻譯員翻譯，通常還需要海牙認證（Apostille）或外交認證

維也納的免許可證明：用以確認無須許可。您需要經認證的契約、土地登記簿謄本與您的居留許可，另附適用例外情形的證明。

費用與所需時間

2026 年購屋附加費用，依 oesterreich.gv.at（資料日期 2026/08/01）：

項目	金額
不動產取得稅	原則上為購買價格的 3.5%
土地登記（所有權）	購買價格的 1.1%
抵押權登記（申請貸款時）	抵押金額的 1.2%
土地登記申請規費	85 €
契約擬定（律師或公證人）	約為購買價格的 1–3%
仲介佣金上限	購買價格 48,448.52 € 起為 3%，另加 20% 增值稅

試算範例：維也納一間 300,000 € 的公寓

假設：買方來自第三國，貸款的抵押金額為 200,000 €，仲介收取最高佣金。

項目	金額
不動產取得稅 3.5%	10.500 €
土地登記 1.1%	3.300 €
抵押權：200,000 € 的 1.2%	2.400 €
申請規費	85 €
契約擬定 1–3%	3.000–9.000 €
仲介 3%，另加 20% 增值稅	10.800 €
MA 35 許可，另加聯邦規費	151 €
合計	約 30,236–36,236 €

約為購買價格的 10% 至 12%，另須加上認證與翻譯費用。

規費減免已到期：價值 500,000 € 以下的自住房產，原本免收登記規費，但申請須於 2026 年 6 月 30 日前送達土地登記法院。我們在官方網站上並未找到延長的公告。

維也納的許可（維也納市政府）：

• 所有權或共有權：每人 130 €
• 人役權：每人 80 €
• 聯邦規費：每件申請、每人、每個土地登記編號（Einlagezahl）21 €
• 影印附件：每張 6 €，每份附件最多 36 €
• 確定證明（Rechtskraftklausel）：5 € 另加 21 €

土地登記簿謄本：透過 JustizOnline 調閱完整謄本為 4.89 €。

所需時間：官方網站並未公布固定的程序期間。

主管機關

• 維也納：MA 35 – 移民與國籍事務處，1200 Wien, Dresdner Straße 93，電話 +43 1 4000-3535。透過線上表單提出申請。
• 其他聯邦邦：邦政府辦公室、縣政府（Bezirkshauptmannschaft）或不動產交易委員會。
• 土地登記：不動產所在轄區的區法院（Bezirksgericht）。
• 不動產取得稅：奧地利稅務局（Finanzamt Österreich），透過公證人或律師辦理。

常見的絆腳石

• 契約未附條件。請將買賣以取得許可為條件，否則風險由您承擔。
• 只提交了草稿。維也納要求提交已簽署並經認證的契約。
• 附加費用估得太低。請以約 10% 或更高來計算。
• 觀光地區的第二住所。在提洛邦，作為度假用途原則上是禁止的，歐盟公民也不例外。
• 透過公司購買。即使是奧地利的 GmbH，也可能被視為「外國人」。
• 擁有不動產不等於取得居留。所有權不會帶來居留權，但可以作為住處證明。

相關途徑

• 不搬遷也能在奧地利投資
• 外國人成立 GmbH 或 FlexCo
• 歐盟長期居留
• 在維也納申請國籍

常見問題

外國人可以在奧地利購買公寓嗎？ 可以。歐盟及歐洲經濟區公民的購買條件與本國人相同。第三國國民原則上需要取得聯邦邦政府的許可。

購買公寓的附加費用有多高？ 請以購買價格的約 10% 計算：不動產取得稅 3.5%、土地登記 1.1%，申請貸款時另有 1.2% 的抵押權登記費，再加上仲介費與契約擬定費。

購買不動產可以拿到簽證嗎？ 不行。不動產不會帶來居留權，但可以作為住處證明。

在維也納，由誰核准外國人購買不動產？ 由 MA 35 負責。它會審查是否具有社會、文化或國民經濟上的利益。

如何取得土地登記簿謄本？ 可透過 JustizOnline 或授權查詢服務商（Verrechnungsstelle）線上調閱。完整謄本為 4.89 €。自 2026 年 10 月 1 日起，所有權人可免費取得自己不動產的謄本。

非歐盟公民可以在提洛邦購買度假屋嗎？ 提洛邦原則上禁止度假住所，但已登記的度假住所有例外。

資料來源與法律依據

• 維也納市政府：外國人取得不動產：許可與免許可證明；Buying a property
• oesterreich.gv.at：外國人取得不動產概述與許可程序（資料日期 2026/01/01）
• oesterreich.gv.at：附加費用（2026/08/01）、土地登記查詢（2026/10/01）
• BMF：不動產取得稅的繳納（2026/01/01）、規費減免新聞稿（2024）；USP：不動產取得稅
• 提洛邦：不動產交易；上奧地利邦：外國人不動產交易
• 《維也納外國人取得不動產法》（Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz，LGBl. für Wien Nr. 11/1998）：§ 3 Z 2 及 Z 3（例外規定）、§ 5（免許可證明）；《2002 年住宅所有權法》（Wohnungseigentumsgesetz 2002，§ 13）。此外還有《1987 年不動產取得稅法》（Grunderwerbsteuergesetz 1987）、《法院規費法》（Gerichtsgebührengesetz）、《不動產仲介業規則》（Immobilienmaklerverordnung）。條文全文請見 RIS。

本文為依據官方資料來源整理的一般性資訊。您的個案由維也納頂尖的法律與稅務事務所審查，我們則親自陪您走到終點。