Актуално към: октомври 2026 г. · С връзки към официални източници
Накратко за 30 секунди
- Гражданите на ЕС и ЕИП са приравнени на австрийските граждани при придобиване на недвижими имоти. Гражданите на трети страни по принцип се нуждаят от разрешение от съответната провинция.
- Допълнителни разходи 2026: данък при придобиване на недвижим имот (Grunderwerbsteuer) по принцип 3,5 %, вписване в имотния регистър (Grundbuch) 1,1 %, ипотека 1,2 % от обезпечената сума. Град Виена изчислява допълнителните разходи на около 10 %.
- Виена, разрешение за собственост: 130 € на човек плюс 21 € федерална такса. Компетентна е MA 35.
- Освобождаването от такси приключи: Освобождаването от таксата за вписване в имотния регистър важеше за заявления, подадени до 30 юни 2026 г.
Апартамент във Виена е голяма цел за много хора. За други той е част от по-голям план. И в двата случая важи едно: първо изяснете дали Ви е нужно разрешение. След това пресметнете изцяло всички допълнителни разходи.
За кого е този път?
Придобиването на недвижими имоти от чужденци в Австрия е от компетентността на провинциите. Всяка провинция има собствен закон. Основните правила са сходни:
- Граждани на ЕС и ЕИП: не е нужно разрешение. Според oesterreich.gv.at те са приравнени на австрийските граждани.
- Граждани на трети страни: по принцип е нужно разрешение. Някои държави са приравнени по силата на споразумения. Тогава обикновено все пак е нужно удостоверение.
- Съпрузи във Виена: Не е нужно разрешение, ако двамата придобиват заедно и единият е австрийски гражданин. Гражданите на ЕС се третират като австрийци (Град Виена).
- Фирми: Във Виена и австрийско дружество се смята за „чужденец“, ако в него преобладаващо участват чужденци.
Изисквания
Кога се дава разрешение? Според oesterreich.gv.at трябва да е налице културен, социален или стопански интерес. Не бива да противоречи на държавнополитически интереси. Примери:
- Социален интерес: собствена жилищна нужда, дарение от близки роднини
- Стопански интерес: създаване, разширяване или запазване на предприятие
- Културен интерес: лице, чиято дейност е културно полезна за общината
Органът изисква становище от провинциалната полицейска дирекция (Landespolizeidirektion). Не всяка провинция изисква всички критерии.
Какво подлежи на разрешение във Виена? Собственост и съсобственост, право на строеж, лични сервитути като право на ползване на жилище и вписани договори за наем или аренда (Град Виена).
Провинциите накратко:
- Тирол: Придобиването на ваканционни жилища (Freizeitwohnsitze) е по принцип забранено. Има изключения, например за регистрирани ваканционни жилища. Гражданите на ЕС и ЕИП са приравнени на австрийските граждани.
- Горна Австрия: Придобиванията от граждани извън ЕС по принцип подлежат на разрешение. Компетентни са окръжните комисии за сделки с недвижими имоти (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Грац: Тук според oesterreich.gv.at гражданите на трети страни не се нуждаят от разрешение.
- Всички провинции: Връзки към всяка провинция ще намерите на oesterreich.gv.at.
Процедурата стъпка по стъпка
- Изяснете провинцията и правилата. Нужно ли Ви е разрешение или само удостоверение?
- Изяснете финансирането. При кредит се добавя таксата за ипотеката.
- Възложете изготвянето на договора. Нотариус или адвокат изготвя договора. Поставете разрешението като условие.
- Подпишете и заверете договора. Във Виена проект на договор не е достатъчен за заявлението.
- Подайте заявление за разрешение. Във Виена това става изцяло онлайн. Не е нужна лична среща.
- Платете данъка при придобиване. Нотариусът или адвокатът го декларира чрез FinanzOnline. Срок: 15-о число на втория месец след месеца, в който възниква данъчното задължение (BMF).
- Вписване в имотния регистър. За целта е нужно удостоверение за липса на задължения (Unbedenklichkeitsbescheinigung) от данъчната служба. Или представителят потвърждава плащането по електронен път.
- Проверете след това. Проверете вписването си в имотния регистър. От 1 октомври 2026 г. собствениците могат да изтеглят безплатно собствени извлечения чрез JustizOnline.
Чеклист преди подписването
- В коя провинция се намира имотът? Кой закон важи там?
- Нужно ли Ви е разрешение, удостоверение за липса на задължение за разрешение (Negativbestätigung) или нито едно от двете?
- Обвързана ли е покупката с условието за разрешение?
- Планира ли се ползване като ваканционно жилище? Позволено ли е това там?
- При апартаменти: прочетохте ли договора между етажните собственици? Според Град Виена той урежда разходите за ремонт и правата на глас.
- Сигурно ли е финансирането? Предвидени ли са всички допълнителни разходи?
- Кой плаща данъка при придобиване и подава заявлението до имотния регистър?
Документи
Разрешение във Виена (Град Виена):
- подписан и заверен договор
- актуално извлечение от имотния регистър
- паспорт и разрешение за пребиваване (Aufenthaltstitel)
- при фирми: извлечение от Фирмения регистър (Firmenbuch) и доказателство за гражданството на мажоритарните съдружници
- при социален интерес: настоящо местоживеене, планирано ползване, обитатели, друга собственост върху недвижими имоти в Австрия
- при стопански интерес: бизнес план, доказателства за работни места, разрешение за стопанска дейност (Gewerbeschein), разпределение на помещенията
- превод от съдебен преводач, често апостил или дипломатическа заверка
Удостоверение за липса на задължение за разрешение във Виена: То потвърждава, че не е нужно разрешение. Нужни са Ви заверен договор, извлечение от имотния регистър и Вашето разрешение за пребиваване. Към тях се добавя доказателство за изключението.
Разходи и срокове
Допълнителни разходи при покупка 2026 според oesterreich.gv.at (към 01.08.2026 г.):
| Позиция | Размер |
|---|---|
| Данък при придобиване на недвижим имот | по принцип 3,5 % от покупната цена |
| Вписване в имотния регистър (собственост) | 1,1 % от покупната цена |
| Вписване на ипотека (при кредит) | 1,2 % от обезпечената сума |
| Такса за подаване в имотния регистър | 85 € |
| Изготвяне на договора (адвокат или нотариус) | приблизително 1–3 % от покупната цена |
| Комисионна на брокера, максимален размер | 3 % при покупна цена от 48 448,52 €, плюс 20 % ДДС |
Примерно изчисление: апартамент във Виена за 300 000 €
Допускания: купувач от трета страна, кредит с обезпечена сума 200 000 €, брокер с максимална комисионна.
| Позиция | Сума |
|---|---|
| Данък при придобиване 3,5 % | 10.500 € |
| Вписване в имотния регистър 1,1 % | 3.300 € |
| Ипотека 1,2 % от 200 000 € | 2.400 € |
| Такса за подаване | 85 € |
| Изготвяне на договора 1–3 % | 3.000–9.000 € |
| Брокер 3 % плюс 20 % ДДС | 10.800 € |
| Разрешение от MA 35 плюс федерална такса | 151 € |
| Общо | около 30 236–36 236 € |
Това са около 10 до 12 % от покупната цена. Към тях се добавят заверки и преводи.
Освобождаването от такси изтече: За жилищна собственост до 500 000 € таксите за вписване отпадаха. Заявлението трябваше да постъпи в поземлено-регистърния съд до 30 юни 2026 г. На официалните страници не открихме удължаване.
Разрешение във Виена (Град Виена):
- Собственост или съсобственост: 130 € на човек
- Личен сервитут: 80 € на човек
- Федерална такса: 21 € на заявление, лице и имотна партида (Einlagezahl)
- Копирани приложения: 6 € на лист, най-много 36 € на приложение
- Клауза за влизане в сила: 5 € плюс 21 €
Извлечение от имотния регистър: 4,89 € за пълно извлечение чрез JustizOnline.
Срок: Официалните страници не посочват фиксиран срок на процедурата.
Компетентни органи
- Виена: MA 35 – Имиграция и гражданство, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, телефон +43 1 4000-3535. Заявление чрез онлайн формуляра.
- Други провинции: Службата на провинциалното правителство (Amt der Landesregierung), окръжното управление (Bezirkshauptmannschaft) или комисията за сделки с недвижими имоти (Grundverkehrskommission).
- Имотен регистър: районният съд (Bezirksgericht), в чийто район се намира имотът.
- Данък при придобиване: Данъчна служба Австрия (Finanzamt Österreich), чрез нотариус или адвокат.
Чести препъни камъни
- Договор без условие. Обвържете покупката с разрешението. В противен случай рискът е Ваш.
- Подаден е само проект. Виена изисква подписан и заверен договор.
- Подценени допълнителни разходи. Пресметнете около 10 % или повече.
- Второ жилище в туристически региони. В Тирол ползването за отдих е по принцип забранено – дори за граждани на ЕС.
- Покупка чрез фирма. И австрийска GmbH може да се смята за „чужденец“.
- Имот не означава пребиваване. Собствеността не дава право на пребиваване. Тя обаче може да послужи като доказателство за жилище.
Свързани пътища
- Инвестиране в Австрия без преместване
- Основаване на GmbH или FlexCo от чужденец
- Дългосрочно пребиваване – ЕС
- Гражданство във Виена
Често задавани въпроси
Мога ли като чужденец да купя апартамент в Австрия? Да. Гражданите на ЕС и ЕИП купуват като австрийските граждани. Гражданите на трети страни по принцип се нуждаят от разрешение от провинцията.
Колко са допълнителните разходи при покупка на апартамент? Пресметнете около 10 % от покупната цена. Данък при придобиване 3,5 %, имотен регистър 1,1 %, при кредит 1,2 % за ипотеката. Към тях се добавят брокерът и изготвянето на договора.
Получавам ли виза чрез покупка на имот? Не. Имотът не дава право на пребиваване. Той обаче може да служи като доказателство за жилище.
Кой разрешава покупката от чужденци във Виена? MA 35. Тя проверява дали е налице социален, културен или стопански интерес.
Как да получа извлечение от имотния регистър? Онлайн чрез JustizOnline или чрез оторизиран доставчик (Verrechnungsstelle). Пълното извлечение струва 4,89 €. От 1 октомври 2026 г. собствениците получават безплатно извлечения за собствения си имот.
Мога ли като гражданин извън ЕС да купя вила в Тирол? Ваканционните жилища в Тирол са по принцип забранени. Има изключения за регистрирани ваканционни жилища.
Източници и правно основание
- Град Виена: Придобиване на имоти от чужденци – разрешение и удостоверение за липса на задължение за разрешение; Buying a property (на английски)
- oesterreich.gv.at: Общо за придобиването на имоти от чужденци и Процедура по разрешаване (към 01.01.2026 г.)
- oesterreich.gv.at: Допълнителни разходи (01.08.2026 г.), Справка в имотния регистър (01.10.2026 г.)
- BMF: Плащане на данъка при придобиване на недвижим имот (01.01.2026 г.), Съобщение за медиите за освобождаването от такси (2024 г.); USP: Данък при придобиване на недвижим имот
- Провинция Тирол: Сделки с недвижими имоти; Провинция Горна Австрия: Сделки с недвижими имоти с чужденци
- Виенски закон за придобиване на имоти от чужденци (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 и Z 3 (изключения), § 5 (удостоверение за липса на задължение за разрешение); Закон за етажната собственост от 2002 г. (Wohnungseigentumsgesetz 2002, § 13). Също Закон за данъка при придобиване на недвижими имоти от 1987 г. (Grunderwerbsteuergesetz 1987), Закон за съдебните такси (Gerichtsgebührengesetz), Наредба за брокерите на недвижими имоти (Immobilienmaklerverordnung). Пълният текст е в RIS.
Подходящ ли е този път за Вас? Направете Quick-Check за 2 минути.
Обща информация въз основа на официални източници. Вашия конкретен случай проверяват водещи виенски адвокатски и данъчни кантори, а ние Ви съпровождаме лично до целта.
