Koupě nemovitosti cizincem: Vídeň a spolkové země

Stav: říjen 2026 · s odkazy na oficiální zdroje

Byt ve Vídni je pro mnoho lidí velkým cílem. Pro jiné je součástí širšího plánu. V obou případech platí: Nejprve si vyjasněte, zda potřebujete povolení. Potom spočítejte všechny vedlejší náklady do posledního eura.

Pro koho je tato cesta?

Nabývání nemovitostí cizinci je v Rakousku záležitostí spolkových zemí. Každá spolková země má vlastní zákon. Základní pravidla jsou podobná:

• Občané EU a EHP: žádné povolení. Podle oesterreich.gv.at jsou na roveň tuzemcům.
• Státní příslušníci třetích zemí: zásadně je nutné povolení. Některé státy jsou na základě mezinárodních smluv postaveny na roveň. Pak je ale většinou přesto třeba potvrzení.
• Manželské páry ve Vídni: Povolení není nutné, pokud oba nabývají společně a jeden z nich je rakouským státním občanem. Občané EU se přitom počítají jako Rakušané (Stadt Wien).
• Firmy: Ve Vídni se za „cizince“ považuje i rakouská společnost, pokud v ní mají převahu zahraniční společníci.

Předpoklady

Kdy se povolení udělí? Podle oesterreich.gv.at je třeba kulturní, sociální nebo národohospodářský zájem. Nesmějí tomu bránit státněpolitické zájmy. Příklady:

• Sociální: vlastní potřeba bydlení, darování od blízkých příbuzných
• Národohospodářský: založení, rozšíření nebo zachování podniku
• Kulturní: osoba, jejíž činnost je pro obec kulturně přínosná

Úřad si vyžádá stanovisko zemského policejního ředitelství (Landespolizeidirektion). Ne každá spolková země vyžaduje všechna kritéria.

Co ve Vídni podléhá povolení? Vlastnictví a spoluvlastnictví, právo stavby, osobní služebnosti, jako je právo bydlení, a zapsané nájemní nebo pachtovní smlouvy (Stadt Wien).

Spolkové země v přehledu:

• Tyrolsko: Nabývání rekreačních sídel (Freizeitwohnsitze) je zásadně zakázáno. Výjimky existují například pro registrovaná rekreační sídla. Občané EU a EHP jsou na roveň rakouským státním občanům.
• Horní Rakousy: Nabývání občany zemí mimo EU zásadně podléhá povolení. Příslušné jsou okresní komise pro převody pozemků (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
• Štýrský Hradec (Graz): Zde státní příslušníci třetích zemí podle oesterreich.gv.at povolení nepotřebují.
• Všechny země: Odkazy na jednotlivé spolkové země najdete na oesterreich.gv.at.

Postup krok za krokem

1. Vyjasnit spolkovou zemi a pravidla. Potřebujete povolení, nebo jen potvrzení?
2. Vyjasnit financování. U úvěru přibývá poplatek za zástavní právo.
3. Nechat sepsat smlouvu. Smlouvu vyhotoví notář nebo advokát. Udělejte z povolení podmínku smlouvy.
4. Podepsat a ověřit smlouvu. Ve Vídni pro žádost nestačí návrh smlouvy.
5. Požádat o povolení. Ve Vídni to jde kompletně online. Osobní návštěva není nutná.
6. Odvést daň z nabytí nemovitosti. Notář nebo advokát ji ohlásí přes FinanzOnline. Lhůta: 15. den druhého měsíce následujícího po měsíci, v němž daňová povinnost vznikla (BMF).
7. Zápis do pozemkové knihy. K tomu je třeba potvrzení finančního úřadu o bezdlužnosti (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Nebo zástupce platbu potvrdí elektronicky.
8. Poté zkontrolovat. Prověřte svůj zápis v pozemkové knize. Vlastníci si od 1. října 2026 mohou vlastní výpisy přes JustizOnline stáhnout zdarma.

Kontrolní seznam před podpisem

• Ve které spolkové zemi nemovitost leží? Jaký zákon tam platí?
• Potřebujete povolení, negativní potvrzení (Negativbestätigung), nebo nic z toho?
• Je koupě vázána na udělení povolení?
• Plánujete užívání jako rekreační sídlo? Je to tam povoleno?
• U bytů: Přečetli jste si smlouvu mezi spoluvlastníky (Gemeinschaftsvertrag)? Podle Stadt Wien upravuje náklady na opravy a hlasovací práva.
• Je financování zajištěné? Jsou započítány všechny vedlejší náklady?
• Kdo odvede daň z nabytí nemovitosti a podá návrh na zápis do pozemkové knihy?

Doklady

Povolení ve Vídni (Stadt Wien):

• podepsaná a ověřená smlouva
• aktuální výpis z pozemkové knihy
• cestovní pas a povolení k pobytu (Aufenthaltstitel)
• u firem: výpis z obchodního rejstříku a doklad o státní příslušnosti většinových společníků
• při sociálním zájmu: současné bydliště, plánované užívání, obyvatelé, další vlastněné nemovitosti v Rakousku
• při národohospodářském zájmu: podnikatelský plán, doklady o pracovních místech, živnostenský list, půdorys
• překlad soudním tlumočníkem, často apostila nebo diplomatické ověření

Negativní potvrzení ve Vídni: Potvrzuje, že povolení není nutné. Potřebujete ověřenou smlouvu, výpis z pozemkové knihy a své povolení k pobytu. K tomu doklad o důvodu výjimky.

Náklady a délka řízení

Vedlejší náklady při koupi 2026 podle oesterreich.gv.at (stav 01.08.2026):

Položka	Výše
Daň z nabytí nemovitosti	zásadně 3,5 % z kupní ceny
Zápis do pozemkové knihy (vlastnictví)	1,1 % z kupní ceny
Zápis zástavního práva (při úvěru)	1,2 % ze zajištěné částky
Poplatek za podání do pozemkové knihy	85 €
Sepsání smlouvy (advokát nebo notář)	přibližně 1–3 % z kupní ceny
Provize realitního makléře, maximální výše	3 % od kupní ceny 48 448,52 €, plus 20 % DPH

Modelový výpočet: byt ve Vídni za 300 000 €

Předpoklady: kupující ze třetí země, úvěr se zajištěnou částkou 200 000 €, makléř s maximální provizí.

Položka	Částka
Daň z nabytí nemovitosti 3,5 %	10.500 €
Zápis do pozemkové knihy 1,1 %	3.300 €
Zástavní právo 1,2 % z 200 000 €	2.400 €
Poplatek za podání	85 €
Sepsání smlouvy 1–3 %	3.000–9.000 €
Makléř 3 % plus 20 % DPH	10.800 €
Povolení MA 35 plus spolkový poplatek	151 €
Celkem	zhruba 30 236–36 236 €

To je přibližně 10 až 12 % kupní ceny. K tomu přibývají ověření a překlady.

Osvobození od poplatků vypršelo: U bytového vlastnictví do 500 000 € odpadaly poplatky za zápis. Návrh musel být doručen knihovnímu soudu do 30. června 2026. Prodloužení jsme na oficiálních stránkách nenašli.

Povolení ve Vídni (Stadt Wien):

• Vlastnictví nebo spoluvlastnictví: 130 € na osobu
• Osobní služebnost: 80 € na osobu
• Spolkový poplatek: 21 € za žádost, osobu a číslo vložky (Einlagezahl)
• Kopírované přílohy: 6 € za arch, nejvýše 36 € za přílohu
• Doložka právní moci: 5 € plus 21 €

Výpis z pozemkové knihy: 4,89 € za úplný výpis přes JustizOnline.

Délka: Pevnou délku řízení oficiální stránky neuvádějí.

Příslušný úřad

• Vídeň: MA 35 – Einwanderung und Staatsbürgerschaft, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefon +43 1 4000-3535. Žádost přes online formulář.
• Ostatní spolkové země: úřad zemské vlády, okresní hejtmanství (Bezirkshauptmannschaft) nebo komise pro převody pozemků (Grundverkehrskommission).
• Pozemková kniha: okresní soud (Bezirksgericht), v jehož obvodu nemovitost leží.
• Daň z nabytí nemovitosti: Finanzamt Österreich, prostřednictvím notáře nebo advokáta.

Časté chyby

• Smlouva bez podmínky. Udělejte koupi závislou na udělení povolení. Jinak nesete riziko Vy.
• Podán jen návrh smlouvy. Vídeň vyžaduje podepsanou a ověřenou smlouvu.
• Příliš nízko odhadnuté vedlejší náklady. Počítejte se zhruba 10 % nebo více.
• Druhé bydliště v turistických regionech. V Tyrolsku je rekreační užívání zásadně zakázáno, i pro občany EU.
• Koupě přes firmu. I rakouská GmbH může být považována za „cizince“.
• Nemovitost neznamená pobyt. Vlastnictví nedává právo pobytu. Může však sloužit jako doklad o ubytování.

Související cesty

• Investovat v Rakousku bez přestěhování
• Založení GmbH nebo FlexCo cizincem
• Trvalý pobyt EU
• Státní občanství ve Vídni

Časté otázky

Mohu si jako cizinec koupit byt v Rakousku? Ano. Občané EU a EHP kupují stejně jako tuzemci. Státní příslušníci třetích zemí zásadně potřebují povolení spolkové země.

Jak vysoké jsou vedlejší náklady při koupi bytu? Počítejte se zhruba 10 % kupní ceny. Daň z nabytí nemovitosti 3,5 %, pozemková kniha 1,1 %, při úvěru 1,2 % za zástavní právo. K tomu makléř a sepsání smlouvy.

Získám koupí nemovitosti vízum? Ne. Nemovitost nedává právo pobytu. Může však sloužit jako doklad o ubytování.

Kdo ve Vídni povoluje koupi nemovitosti cizincem? Úřad MA 35. Posuzuje, zda existuje sociální, kulturní nebo národohospodářský zájem.

Jak získám výpis z pozemkové knihy? Online přes JustizOnline nebo přes zúčtovací místo (Verrechnungsstelle). Úplný výpis stojí 4,89 €. Vlastníci dostávají výpisy ke své nemovitosti od 1. října 2026 zdarma.

Mohu si jako občan země mimo EU koupit rekreační dům v Tyrolsku? Rekreační sídla jsou v Tyrolsku zásadně zakázána. Výjimky existují pro registrovaná rekreační sídla.

Zdroje a právní základ

• Stadt Wien: Nabývání nemovitostí cizinci – povolení a negativní potvrzení; Buying a property
• oesterreich.gv.at: Obecně k nabývání nemovitostí cizinci a Povolovací řízení (stav 01.01.2026)
• oesterreich.gv.at: Vedlejší náklady (01.08.2026), Nahlížení do pozemkové knihy (01.10.2026)
• BMF: Odvod daně z nabytí nemovitosti (01.01.2026), Tisková zpráva k osvobození od poplatků (2024); USP: Daň z nabytí nemovitosti
• Land Tirol: Převody pozemků; Land Oberösterreich: Převody pozemků na cizince
• Vídeňský zákon o nabývání nemovitostí cizinci (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 a Z 3 (výjimky), § 5 (negativní potvrzení); zákon o bytovém vlastnictví 2002 (Wohnungseigentumsgesetz, § 13). Dále zákon o dani z nabytí nemovitosti 1987 (Grunderwerbsteuergesetz), zákon o soudních poplatcích (Gerichtsgebührengesetz), nařízení o realitních makléřích (Immobilienmaklerverordnung). Plné znění v RIS.

Obecné informace na základě oficiálních zdrojů. Váš konkrétní případ posoudí přední vídeňské advokátní a daňové kanceláře a my Vás osobně provázíme až do cíle.