עדכון: אוקטובר 2026 · עם קישורים למקורות רשמיים
התשובה הקצרה ב-30 שניות
- אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי (EWR) שווים לאזרחי אוסטריה ברכישת מקרקעין. אזרחי מדינות שלישיות זקוקים, ככלל, לאישור של המדינה הפדרלית (Bundesland).
- עלויות נלוות 2026: מס רכישת מקרקעין (Grunderwerbsteuer) ככלל 3.5%, רישום בפנקס המקרקעין (Grundbuch) 1.1%, שעבוד (Pfandrecht) 1.2% מסכום השעבוד. עיריית וינה מעריכה עלויות נלוות של כ-10%.
- וינה, אישור לבעלות: €130 לאדם, ועוד €21 אגרה פדרלית. הגורם המוסמך הוא MA 35.
- הפטור מאגרות הסתיים: הפטור מאגרת הרישום בפנקס המקרקעין חל על בקשות שהוגשו עד 30 ביוני 2026.
דירה בווינה היא יעד גדול עבור אנשים רבים. עבור אחרים היא חלק מתוכנית רחבה יותר. בשני המקרים: בררו קודם כול אם אתם זקוקים לאישור. לאחר מכן חשבו את כל העלויות הנלוות עד הסוף.
למי מתאימה הדרך הזו?
רכישת מקרקעין בידי זרים באוסטריה היא בסמכות המדינות הפדרליות. לכל מדינה פדרלית חוק משלה. כללי היסוד דומים:
- אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי: אין צורך באישור. לפי oesterreich.gv.at הם שווים לאזרחי אוסטריה.
- אזרחי מדינות שלישיות: ככלל נדרש אישור. מדינות מסוימות שוות מכוח אמנות. גם אז נדרש בדרך כלל אישור על כך.
- זוגות נשואים בווינה: אין צורך באישור אם שניהם רוכשים יחד ואחד מהם אזרח אוסטרי. אזרחי האיחוד האירופי נחשבים לעניין זה כאזרחי אוסטריה (עיריית וינה).
- חברות: גם חברה אוסטרית נחשבת בווינה ל„זר“ אם רוב בעלי המניות בה זרים.
דרישות
מתי ניתן אישור? לפי oesterreich.gv.at נדרש אינטרס תרבותי, חברתי או כלכלי-לאומי. אסור שאינטרסים ממלכתיים יעמדו נגד הרכישה. דוגמאות:
- חברתי: צורך מגורים עצמי, מתנה מקרוב משפחה קרוב
- כלכלי-לאומי: הקמה, הרחבה או שימור של עסק
- תרבותי: אדם שפעילותו מועילה לרשות המקומית מבחינה תרבותית
הרשות מבקשת חוות דעת ממטה המשטרה של המדינה הפדרלית (Landespolizeidirektion). לא כל מדינה פדרלית דורשת את כל הקריטריונים.
מה טעון אישור בווינה? בעלות ובעלות משותפת, זכות בנייה (Baurecht), זיקות הנאה אישיות כמו זכות מגורים, וחוזי שכירות או חכירה רשומים (עיריית וינה).
המדינות הפדרליות במבט אחד:
- טירול: רכישת דירות נופש (Freizeitwohnsitze) אסורה ככלל. קיימים חריגים, למשל לדירות נופש רשומות. אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי שווים לאזרחי אוסטריה.
- אוסטריה העילית (Oberösterreich): רכישות בידי מי שאינם אזרחי האיחוד האירופי טעונות אישור ככלל. הגורמים המוסמכים הם ועדות המחוז לעסקאות מקרקעין (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- גראץ: כאן, לפי oesterreich.gv.at, אזרחי מדינות שלישיות אינם זקוקים לאישור.
- כל המדינות: קישורים לכל מדינה פדרלית תמצאו ב-oesterreich.gv.at.
התהליך צעד אחר צעד
- לברר את המדינה הפדרלית ואת הכללים. האם אתם זקוקים לאישור, או רק לאישור על פטור?
- לסגור את המימון. בהלוואה מתווספת אגרת רישום השעבוד.
- לנסח את החוזה. נוטריון או עורך דין מנסחים את החוזה. התנו את העסקה בקבלת האישור.
- לחתום על החוזה ולאמת אותו. בווינה, טיוטה אינה מספיקה לבקשה.
- להגיש בקשה לאישור. בווינה הדבר מתבצע כולו אונליין. אין צורך בפגישה אישית.
- לשלם את מס רכישת המקרקעין. הנוטריון או עורך הדין מדווחים עליו דרך FinanzOnline. המועד: היום ה-15 של החודש השני שלאחר החודש שבו נוצר חוב המס (BMF).
- רישום בפנקס המקרקעין. לשם כך נדרש אישור היעדר מניעה (Unbedenklichkeitsbescheinigung) מרשות המסים (Finanzamt). לחלופין, המייצג מאשר את התשלום באופן אלקטרוני.
- לבדוק לאחר מכן. בדקו את הרישום שלכם בפנקס המקרקעין. מאז 1 באוקטובר 2026, בעלים יכולים להפיק ללא עלות נסחים על נכסיהם דרך JustizOnline.
רשימת תיוג לפני החתימה
- באיזו מדינה פדרלית נמצא הנכס? איזה חוק חל שם?
- האם אתם זקוקים לאישור, לאישור שלילי (Negativbestätigung) או לאף אחד מהם?
- האם הרכישה הותנתה בקבלת האישור?
- האם מתוכנן שימוש כדירת נופש? האם הדבר מותר שם?
- בדירות: האם קראתם את הסכם הבית המשותף? לפי עיריית וינה, הוא מסדיר עלויות תיקונים וזכויות הצבעה.
- האם המימון סגור? האם כל העלויות הנלוות נלקחו בחשבון?
- מי משלם את מס רכישת המקרקעין ומגיש את הבקשה לרישום בפנקס המקרקעין?
מסמכים
אישור בווינה (עיריית וינה):
- חוזה חתום ומאומת
- נסח עדכני מפנקס המקרקעין
- דרכון והיתר שהייה (Aufenthaltstitel)
- בחברות: נסח מרשם החברות (Firmenbuchauszug) והוכחת אזרחות של בעלי מניות הרוב
- באינטרס חברתי: מקום מגורים נוכחי, שימוש מתוכנן, דיירים, נכסי נדל”ן נוספים באוסטריה
- באינטרס כלכלי-לאומי: תוכנית עסקית, אסמכתאות על מקומות עבודה, רישיון עסק, תוכנית קומה
- תרגום בידי מתורגמן מושבע (Gerichtsdolmetscher), לעיתים קרובות עם אפוסטיל או אימות דיפלומטי
אישור שלילי בווינה: הוא מאשר שאין צורך באישור. תזדקקו לחוזה המאומת, לנסח מפנקס המקרקעין ולהיתר השהייה שלכם. לכך מתווספת הוכחה לחריג.
עלויות ומשך זמן
עלויות נלוות לרכישה 2026 לפי oesterreich.gv.at (עדכון 01.08.2026):
| סעיף | גובה |
|---|---|
| מס רכישת מקרקעין | ככלל 3.5% ממחיר הרכישה |
| רישום בפנקס המקרקעין (בעלות) | 1.1% ממחיר הרכישה |
| רישום שעבוד (בהלוואה) | 1.2% מסכום השעבוד |
| אגרת הגשה לפנקס המקרקעין | 85 € |
| עריכת החוזה (עורך דין או נוטריון) | כ-1–3% ממחיר הרכישה |
| עמלת תיווך, סכום מרבי | 3% ממחיר רכישה של €48,448.52 ומעלה, בתוספת 20% מע”מ |
דוגמת חישוב: דירה בווינה ב-€300,000
הנחות: רוכש ממדינה שלישית, הלוואה עם סכום שעבוד של €200,000, מתווך בעמלה המרבית.
| סעיף | סכום |
|---|---|
| מס רכישת מקרקעין 3.5% | 10.500 € |
| רישום בפנקס המקרקעין 1.1% | 3.300 € |
| שעבוד 1.2% מ-€200,000 | 2.400 € |
| אגרת הגשה | 85 € |
| עריכת החוזה 1–3% | 3.000–9.000 € |
| מתווך 3% בתוספת 20% מע”מ | 10.800 € |
| אישור MA 35 ואגרה פדרלית | 151 € |
| סך הכול | כ-€30,236–36,236 |
כלומר כ-10 עד 12% ממחיר הרכישה. אימותים ותרגומים באים בנוסף.
הפטור מאגרות פקע: לדירות בבעלות עד €500,000 בוטלו אגרות הרישום. הבקשה הייתה צריכה להגיע לבית המשפט של פנקס המקרקעין עד 30 ביוני 2026. לא מצאנו הארכה באתרים הרשמיים.
אישור בווינה (עיריית וינה):
- בעלות או בעלות משותפת: €130 לאדם
- זיקת הנאה אישית: €80 לאדם
- אגרה פדרלית: €21 לכל בקשה, אדם ומספר רישום (Einlagezahl)
- נספחים מצולמים: €6 לגיליון, לכל היותר €36 לנספח
- אישור חלוטות (Rechtskraftklausel): €5 ועוד €21
נסח מפנקס המקרקעין (Grundbuchauszug): €4.89 לנסח מלא דרך JustizOnline.
משך זמן: האתרים הרשמיים אינם מציינים משך הליך קבוע.
הגורם המוסמך
- וינה: MA 35 – הגירה ואזרחות, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, טלפון +43 1 4000-3535. הבקשה מוגשת בטופס המקוון.
- מדינות פדרליות אחרות: משרד ממשלת המדינה (Amt der Landesregierung), רשות המחוז (Bezirkshauptmannschaft) או ועדת עסקאות המקרקעין (Grundverkehrskommission).
- פנקס המקרקעין: בית משפט המחוז (Bezirksgericht) שבתחום שיפוטו נמצא הנכס.
- מס רכישת מקרקעין: רשות המסים של אוסטריה (Finanzamt Österreich), באמצעות נוטריון או עורך דין.
מכשולים נפוצים
- חוזה ללא תנאי. התנו את הרכישה בקבלת האישור. אחרת הסיכון עליכם.
- הוגשה טיוטה בלבד. וינה דורשת את החוזה החתום והמאומת.
- הערכת חסר של העלויות הנלוות. חשבו כ-10% או יותר.
- דירה שנייה באזורי תיירות. בטירול שימוש לנופש אסור ככלל, גם לאזרחי האיחוד האירופי.
- רכישה דרך חברה. גם GmbH אוסטרית עשויה להיחשב ל„זר“.
- נכס אינו שהייה. בעלות אינה מקנה זכות שהייה. אך היא יכולה לשמש הוכחה למגורים.
דרכים קשורות
שאלות נפוצות
האם מותר לי כזר לקנות דירה באוסטריה? כן. אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי קונים כמו אזרחי אוסטריה. אזרחי מדינות שלישיות זקוקים, ככלל, לאישור של המדינה הפדרלית.
כמה גבוהות העלויות הנלוות בקניית דירה? חשבו כ-10% ממחיר הרכישה. מס רכישת מקרקעין 3.5%, פנקס המקרקעין 1.1%, ובהלוואה 1.2% לשעבוד. לכך מתווספים מתווך ועריכת החוזה.
האם אקבל ויזה בזכות רכישת נדל”ן? לא. נכס אינו מקנה זכות שהייה. אך הוא יכול לשמש הוכחה למגורים.
מי מאשר רכישה בידי זרים בווינה? ה-MA 35. היא בודקת אם קיים אינטרס חברתי, תרבותי או כלכלי-לאומי.
איך מקבלים נסח מפנקס המקרקעין? אונליין דרך JustizOnline או דרך גוף סליקה מורשה (Verrechnungsstelle). נסח מלא עולה €4.89. מאז 1 באוקטובר 2026 בעלים מקבלים נסחים על נכסיהם ללא עלות.
האם אוכל, כמי שאינם אזרחי האיחוד האירופי, לקנות בית נופש בטירול? דירות נופש אסורות בטירול ככלל. קיימים חריגים לדירות נופש רשומות.
מקורות ובסיס משפטי
- עיריית וינה: רכישת מקרקעין בידי זרים – אישור ואישור שלילי; Buying a property
- oesterreich.gv.at: כללי על רכישת מקרקעין בידי זרים והליך האישור (עדכון 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: עלויות נלוות (01.08.2026), עיון בפנקס המקרקעין (01.10.2026)
- BMF: תשלום מס רכישת מקרקעין (01.01.2026), הודעה לעיתונות על הפטור מאגרות (2024); USP: מס רכישת מקרקעין
- מדינת טירול: עסקאות מקרקעין; מדינת אוסטריה העילית: עסקאות מקרקעין של זרים
- חוק רכישת המקרקעין בידי זרים של וינה (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz; LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 ו-Z 3 (חריגים), § 5 (אישור שלילי); חוק הבעלות בדירות 2002 (Wohnungseigentumsgesetz; § 13). בנוסף חוק מס רכישת מקרקעין 1987 (Grunderwerbsteuergesetz), חוק אגרות בתי המשפט (Gerichtsgebührengesetz), תקנות מתווכי המקרקעין (Immobilienmaklerverordnung). הנוסח המלא במאגר RIS.
האם הדרך הזו מתאימה לכם? עשו את ה-Quick-Check בתוך 2 דקות.
מידע כללי המבוסס על מקורות רשמיים. את המקרה הספציפי שלכם בודקים משרדים וינאיים מובילים למשפט ולמיסוי, ואנו מלווים אתכם באופן אישי עד היעד.
