विदेशी के रूप में संपत्ति ख़रीदना: वियना और ऑस्ट्रिया के राज्य

अद्यतन: अक्टूबर 2026 · आधिकारिक स्रोतों के लिंक सहित

वियना में एक फ़्लैट बहुत से लोगों के लिए एक बड़ा लक्ष्य है। दूसरों के लिए यह किसी बड़ी योजना का हिस्सा है। दोनों ही स्थितियों में नियम एक है: पहले यह स्पष्ट करें कि आपको अनुमति चाहिए या नहीं। उसके बाद सभी अतिरिक्त ख़र्चों का पूरा हिसाब लगाएँ।

यह रास्ता किसके लिए है?

ऑस्ट्रिया में विदेशियों द्वारा भूमि की ख़रीद राज्यों का विषय है। हर राज्य का अपना क़ानून है। मूल नियम मिलते-जुलते हैं:

• EU और EEA नागरिक: कोई अनुमति नहीं। oesterreich.gv.at के अनुसार उन्हें ऑस्ट्रियाई नागरिकों के समान अधिकार हैं।
• तीसरे देशों के नागरिक: सामान्यतः अनुमति आवश्यक। कुछ देशों को समझौतों के कारण समान दर्जा प्राप्त है। तब भी आमतौर पर एक पुष्टि की आवश्यकता होती है।
• वियना में विवाहित दंपती: कोई अनुमति नहीं, यदि दोनों मिलकर ख़रीदते हैं और उनमें से एक ऑस्ट्रियाई नागरिक है। इसमें EU नागरिकों को ऑस्ट्रियाई नागरिकों के समान गिना जाता है (वियना नगर)।
• कंपनियाँ: वियना में एक ऑस्ट्रियाई कंपनी को भी “विदेशी” माना जाता है, यदि उसमें मुख्य रूप से विदेशियों की हिस्सेदारी है।

शर्तें

अनुमति कब मिलती है? oesterreich.gv.at के अनुसार इसके लिए सांस्कृतिक, सामाजिक या आर्थिक हित होना चाहिए। राज्य के राजनीतिक हित इसके विरुद्ध नहीं होने चाहिए। उदाहरण:

• सामाजिक: स्वयं के रहने की आवश्यकता, निकट संबंधियों से उपहार
• आर्थिक: किसी व्यवसाय की स्थापना, विस्तार या संरक्षण
• सांस्कृतिक: ऐसा व्यक्ति, जिसकी गतिविधि से नगरपालिका को सांस्कृतिक लाभ हो

प्राधिकरण राज्य पुलिस निदेशालय (Landespolizeidirektion) की राय लेता है। हर राज्य सभी मानदंडों की माँग नहीं करता।

वियना में किसके लिए अनुमति आवश्यक है? स्वामित्व और सह-स्वामित्व, निर्माण अधिकार (Baurecht), व्यक्तिगत सुखाधिकार जैसे आवास का अधिकार, और पंजीकृत किराया या पट्टा अनुबंध (वियना नगर)।

राज्य एक नज़र में:

• टिरोल (Tirol): अवकाश निवास (Freizeitwohnsitz) की ख़रीद सामान्यतः प्रतिबंधित है। अपवाद हैं, जैसे पंजीकृत अवकाश निवास। EU और EEA नागरिकों को ऑस्ट्रियाई नागरिकों के समान अधिकार हैं।
• अपर ऑस्ट्रिया (Oberösterreich): गैर-EU नागरिकों द्वारा ख़रीद के लिए सामान्यतः अनुमति आवश्यक है। ज़िम्मेदारी ज़िला भूमि लेन-देन आयोगों (Bezirksgrundverkehrskommissionen) की है।
• ग्राज़ (Graz): oesterreich.gv.at के अनुसार यहाँ तीसरे देशों के नागरिकों को अनुमति की आवश्यकता नहीं है।
• सभी राज्य: हर राज्य के लिंक आपको oesterreich.gv.at पर मिलेंगे।

प्रक्रिया: एक-एक कदम

1. राज्य और नियम स्पष्ट करें। क्या आपको अनुमति चाहिए या केवल एक पुष्टि?
2. वित्तपोषण तय करें। ऋण लेने पर बंधक अधिकार का शुल्क भी जुड़ता है।
3. अनुबंध तैयार कराएँ। नोटरी या वकील अनुबंध तैयार करते हैं। अनुमति को अनुबंध की शर्त बनाएँ।
4. अनुबंध पर हस्ताक्षर करें और सत्यापन कराएँ। वियना में आवेदन के लिए केवल मसौदा पर्याप्त नहीं है।
5. अनुमति के लिए आवेदन करें। वियना में यह पूरी तरह ऑनलाइन होता है। व्यक्तिगत अपॉइंटमेंट की आवश्यकता नहीं है।
6. भूमि अधिग्रहण कर जमा करें। नोटरी या वकील इसकी सूचना FinanzOnline के माध्यम से देते हैं। समय-सीमा: कर-दायित्व उत्पन्न होने वाले महीने के बाद दूसरे महीने की 15 तारीख़ (BMF)।
7. भूमि रजिस्टर में पंजीकरण। इसके लिए कर कार्यालय (Finanzamt) का अनापत्ति प्रमाणपत्र (Unbedenklichkeitsbescheinigung) चाहिए। या प्रतिनिधि इलेक्ट्रॉनिक रूप से भुगतान की पुष्टि करता है।
8. बाद में जाँच करें। भूमि रजिस्टर में अपनी प्रविष्टि जाँचें। 1 अक्टूबर 2026 से मालिक JustizOnline के माध्यम से अपने उद्धरण निःशुल्क प्राप्त कर सकते हैं।

हस्ताक्षर से पहले की चेकलिस्ट

• संपत्ति किस राज्य में है? वहाँ कौन-सा क़ानून लागू होता है?
• क्या आपको अनुमति, नकारात्मक पुष्टि (Negativbestätigung) या इनमें से कुछ भी नहीं चाहिए?
• क्या ख़रीद को अनुमति पर निर्भर बनाया गया है?
• क्या अवकाश निवास के रूप में उपयोग की योजना है? क्या वहाँ इसकी अनुमति है?
• फ़्लैटों के मामले में: क्या आपने सामुदायिक अनुबंध पढ़ा है? वियना नगर के अनुसार यह मरम्मत की लागत और मताधिकार तय करता है।
• क्या वित्तपोषण पक्का है? क्या सभी अतिरिक्त ख़र्च योजना में शामिल हैं?
• भूमि अधिग्रहण कर कौन जमा करेगा और भूमि रजिस्टर का आवेदन कौन देगा?

दस्तावेज़

वियना में अनुमति (वियना नगर):

• हस्ताक्षरित और सत्यापित अनुबंध
• भूमि रजिस्टर का ताज़ा उद्धरण
• पासपोर्ट और निवास परमिट (Aufenthaltstitel)
• कंपनियों के मामले में: कंपनी रजिस्टर का उद्धरण और बहुमत शेयरधारकों की नागरिकता का प्रमाण
• सामाजिक हित के मामले में: वर्तमान निवास, नियोजित उपयोग, रहने वाले लोग, ऑस्ट्रिया में अन्य संपत्ति
• आर्थिक हित के मामले में: बिज़नेस प्लान, रोज़गार से जुड़े प्रमाण, व्यापार लाइसेंस, फ़्लोर प्लान
• न्यायालय-मान्य अनुवादक द्वारा अनुवाद, अक्सर Apostille या राजनयिक सत्यापन के साथ

वियना में नकारात्मक पुष्टि: यह पुष्टि करती है कि अनुमति आवश्यक नहीं है। इसके लिए आपको सत्यापित अनुबंध, भूमि रजिस्टर का उद्धरण और अपना निवास परमिट चाहिए। साथ में अपवाद का प्रमाण भी लगता है।

लागत और अवधि

ख़रीद के अतिरिक्त ख़र्च 2026, oesterreich.gv.at के अनुसार (अद्यतन 01.08.2026):

मद	राशि
भूमि अधिग्रहण कर	सामान्यतः ख़रीद मूल्य का 3.5%
भूमि रजिस्टर में पंजीकरण (स्वामित्व)	ख़रीद मूल्य का 1.1%
बंधक अधिकार का पंजीकरण (ऋण होने पर)	बंधक राशि का 1.2%
भूमि रजिस्टर आवेदन शुल्क	85 €
अनुबंध तैयार करना (वकील या नोटरी)	ख़रीद मूल्य का लगभग 1–3%
ब्रोकर कमीशन, अधिकतम राशि	€48,448.52 से अधिक ख़रीद मूल्य पर 3%, साथ में 20% VAT

गणना का उदाहरण: वियना में €300,000 का फ़्लैट

मान्यताएँ: तीसरे देश का ख़रीदार, €200,000 बंधक राशि वाला ऋण, अधिकतम कमीशन वाला ब्रोकर।

मद	राशि
भूमि अधिग्रहण कर 3.5%	10.500 €
भूमि रजिस्टर में पंजीकरण 1.1%	3.300 €
€200,000 पर बंधक अधिकार 1.2%	2.400 €
आवेदन शुल्क	85 €
अनुबंध तैयार करना 1–3%	3.000–9.000 €
ब्रोकर 3% और 20% VAT	10.800 €
MA 35 की अनुमति और संघीय शुल्क	151 €
कुल	लगभग €30,236–36,236

यह ख़रीद मूल्य का लगभग 10 से 12% है। सत्यापन और अनुवाद का ख़र्च इसके अलावा है।

शुल्क छूट समाप्त: €500,000 तक की आवासीय संपत्ति पर पंजीकरण शुल्क नहीं लगते थे। आवेदन 30 जून 2026 तक भूमि रजिस्टर न्यायालय में पहुँचना ज़रूरी था। आधिकारिक वेबसाइटों पर हमें इसके विस्तार की कोई जानकारी नहीं मिली।

वियना में अनुमति (वियना नगर):

• स्वामित्व या सह-स्वामित्व: €130 प्रति व्यक्ति
• व्यक्तिगत सुखाधिकार: €80 प्रति व्यक्ति
• संघीय शुल्क: प्रति आवेदन, व्यक्ति और प्रविष्टि संख्या (Einlagezahl) €21
• कॉपी किए गए संलग्नक: €6 प्रति शीट, प्रति संलग्नक अधिकतम €36
• अंतिमता खंड (Rechtskraftklausel): €5 और €21

भूमि रजिस्टर उद्धरण: JustizOnline के माध्यम से पूरे उद्धरण के लिए €4.89।

अवधि: आधिकारिक वेबसाइटें प्रक्रिया की कोई निश्चित अवधि नहीं बतातीं।

ज़िम्मेदार कार्यालय

• वियना: MA 35 – आप्रवासन और नागरिकता, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, टेलीफ़ोन +43 1 4000-3535। आवेदन ऑनलाइन फ़ॉर्म के माध्यम से।
• अन्य राज्य: राज्य सरकार का कार्यालय, ज़िला प्रशासन (Bezirkshauptmannschaft) या भूमि लेन-देन आयोग (Grundverkehrskommission)।
• भूमि रजिस्टर: वह ज़िला न्यायालय (Bezirksgericht), जिसके क्षेत्र में संपत्ति स्थित है।
• भूमि अधिग्रहण कर: ऑस्ट्रिया कर कार्यालय (Finanzamt Österreich), नोटरी या वकील के माध्यम से।

आम अड़चनें

• शर्त के बिना अनुबंध। ख़रीद को अनुमति पर निर्भर बनाएँ। अन्यथा जोखिम आप उठाते हैं।
• केवल मसौदा जमा किया। वियना हस्ताक्षरित और सत्यापित अनुबंध माँगता है।
• अतिरिक्त ख़र्च कम आँके। लगभग 10% या उससे अधिक मानकर चलें।
• पर्यटन क्षेत्रों में दूसरा निवास। टिरोल में अवकाश के लिए उपयोग सामान्यतः प्रतिबंधित है, EU नागरिकों के लिए भी।
• कंपनी के माध्यम से ख़रीद। एक ऑस्ट्रियाई GmbH को भी “विदेशी” माना जा सकता है।
• संपत्ति का अर्थ निवास नहीं है। स्वामित्व से निवास का अधिकार नहीं मिलता। लेकिन इससे आवास का प्रमाण दिया जा सकता है।

संबंधित रास्ते

• बिना स्थानांतरण के ऑस्ट्रिया में निवेश
• विदेशी के रूप में GmbH या FlexCo की स्थापना
• स्थायी निवास EU
• वियना में नागरिकता

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या मैं विदेशी के रूप में ऑस्ट्रिया में फ़्लैट ख़रीद सकता हूँ? हाँ। EU और EEA नागरिक ऑस्ट्रियाई नागरिकों की तरह ख़रीदते हैं। तीसरे देशों के नागरिकों को सामान्यतः संबंधित राज्य की अनुमति चाहिए।

फ़्लैट ख़रीदने पर अतिरिक्त ख़र्च कितने होते हैं? ख़रीद मूल्य का लगभग 10% मानकर चलें। भूमि अधिग्रहण कर 3.5%, भूमि रजिस्टर 1.1%, ऋण होने पर बंधक अधिकार के लिए 1.2%। इसके साथ ब्रोकर और अनुबंध तैयार करने का ख़र्च जुड़ता है।

क्या संपत्ति ख़रीदने से मुझे वीज़ा मिलता है? नहीं। संपत्ति से निवास का अधिकार नहीं मिलता। लेकिन यह आवास के प्रमाण के रूप में काम आ सकती है।

वियना में विदेशियों की ख़रीद को कौन अनुमति देता है? MA 35। यह जाँचता है कि कोई सामाजिक, सांस्कृतिक या आर्थिक हित है या नहीं।

मुझे भूमि रजिस्टर का उद्धरण कैसे मिलता है? ऑनलाइन JustizOnline या किसी अधिकृत बिलिंग केंद्र (Verrechnungsstelle) के माध्यम से। पूरे उद्धरण का शुल्क €4.89 है। 1 अक्टूबर 2026 से मालिकों को अपनी संपत्ति के उद्धरण निःशुल्क मिलते हैं।

क्या मैं गैर-EU नागरिक के रूप में टिरोल में हॉलिडे होम ख़रीद सकता हूँ? टिरोल में अवकाश निवास सामान्यतः प्रतिबंधित हैं। पंजीकृत अवकाश निवासों के लिए अपवाद हैं।

स्रोत और कानूनी आधार

• वियना नगर: विदेशियों द्वारा भूमि अधिग्रहण – अनुमति और नकारात्मक पुष्टि; Buying a property
• oesterreich.gv.at: विदेशियों द्वारा भूमि अधिग्रहण: सामान्य जानकारी और अनुमति प्रक्रिया (अद्यतन 01.01.2026)
• oesterreich.gv.at: अतिरिक्त ख़र्च (01.08.2026), भूमि रजिस्टर से जानकारी (01.10.2026)
• BMF: भूमि अधिग्रहण कर का भुगतान (01.01.2026), शुल्क छूट पर प्रेस विज्ञप्ति (2024); USP: भूमि अधिग्रहण कर
• टिरोल राज्य: भूमि लेन-देन; अपर ऑस्ट्रिया राज्य: विदेशियों का भूमि लेन-देन
• Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 और Z 3 (अपवाद), § 5 (नकारात्मक पुष्टि); Wohnungseigentumsgesetz 2002 (§ 13)। इसके अलावा Grunderwerbsteuergesetz 1987, Gerichtsgebührengesetz, Immobilienmaklerverordnung। पूरा पाठ RIS में।

आधिकारिक स्रोतों पर आधारित सामान्य जानकारी। आपके व्यक्तिगत मामले की जाँच वियना की अग्रणी लॉ और टैक्स फ़र्में करती हैं, और हम लक्ष्य तक व्यक्तिगत रूप से आपके साथ रहते हैं।