Stand: Oktober 2026 · Amtliche Quellen verlinkt
Kurzantwort in 30 Sekunden
- EU- und EWR-Bürger sind beim Grunderwerb Inländern gleichgestellt. Drittstaatsangehörige brauchen grundsätzlich eine Genehmigung des Bundeslandes.
- Nebenkosten 2026: Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 %, Grundbucheintragung 1,1 %, Pfandrecht 1,2 % des Pfandbetrags. Die Stadt Wien rechnet mit rund 10 % Nebenkosten.
- Wien, Genehmigung für Eigentum: 130 € pro Person plus 21 € Bundesgebühr. Zuständig ist die MA 35.
- Gebührenbefreiung beendet: Die Befreiung von der Grundbuchgebühr galt für Anträge bis 30. Juni 2026.
Eine Wohnung in Wien ist für viele Menschen ein großes Ziel. Für andere ist sie Teil eines größeren Plans. In beiden Fällen gilt: Klären Sie zuerst, ob Sie eine Genehmigung brauchen. Rechnen Sie danach alle Nebenkosten vollständig.
Für wen ist dieser Weg?
Der Grunderwerb durch Ausländer ist in Österreich Landessache. Jedes Bundesland hat ein eigenes Gesetz. Die Grundregeln sind ähnlich:
- EU- und EWR-Bürger: keine Genehmigung. Sie sind laut oesterreich.gv.at Inländern gleichgestellt.
- Drittstaatsangehörige: grundsätzlich Genehmigung nötig. Manche Staaten sind durch Abkommen gleichgestellt. Dann braucht es meist trotzdem eine Bestätigung.
- Ehepaare in Wien: Keine Genehmigung, wenn beide gemeinsam erwerben und eine Person österreichischer Staatsbürger ist. EU-Bürger zählen dabei wie Österreicher (Stadt Wien).
- Firmen: Auch eine österreichische Gesellschaft gilt in Wien als „Ausländer“, wenn überwiegend Ausländer beteiligt sind.
Voraussetzungen
Wann wird genehmigt? Laut oesterreich.gv.at braucht es ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse. Staatspolitische Interessen dürfen nicht entgegenstehen. Beispiele:
- Sozial: eigener Wohnbedarf, Schenkung durch nahe Angehörige
- Volkswirtschaftlich: Gründung, Erweiterung oder Erhalt eines Betriebs
- Kulturell: eine Person, deren Tätigkeit der Gemeinde kulturell nützt
Die Behörde holt eine Stellungnahme der Landespolizeidirektion ein. Nicht jedes Bundesland verlangt alle Kriterien.
Was ist in Wien genehmigungspflichtig? Eigentum und Miteigentum, Baurecht, persönliche Dienstbarkeiten wie ein Wohnrecht und eingetragene Miet- oder Pachtverträge (Stadt Wien).
Die Bundesländer im Blick:
- Tirol: Der Erwerb von Freizeitwohnsitzen ist grundsätzlich verboten. Ausnahmen gibt es etwa für registrierte Freizeitwohnsitze. EU- und EWR-Bürger sind österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt.
- Oberösterreich: Erwerbe durch Nicht-EU-Bürger sind grundsätzlich genehmigungspflichtig. Zuständig sind die Bezirksgrundverkehrskommissionen.
- Graz: Hier brauchen Drittstaatsangehörige laut oesterreich.gv.at keine Genehmigung.
- Alle Länder: Links zu jedem Bundesland finden Sie auf oesterreich.gv.at.
Ablauf Schritt für Schritt
- Bundesland und Regeln klären. Brauchen Sie eine Genehmigung oder nur eine Bestätigung?
- Finanzierung klären. Bei einem Kredit kommt die Gebühr für das Pfandrecht dazu.
- Vertrag aufsetzen lassen. Notar oder Rechtsanwalt erstellen den Vertrag. Machen Sie die Genehmigung zur Bedingung.
- Vertrag unterschreiben und beglaubigen. In Wien reicht ein Entwurf für den Antrag nicht aus.
- Genehmigung beantragen. In Wien geht das vollständig online. Ein persönlicher Termin ist nicht nötig.
- Grunderwerbsteuer abführen. Der Notar oder Anwalt meldet sie über FinanzOnline. Frist: der 15. Tag des zweiten Monats nach dem Monat, in dem die Steuerschuld entsteht (BMF).
- Eintragung ins Grundbuch. Dafür braucht es die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Oder der Vertreter bestätigt die Zahlung elektronisch.
- Danach prüfen. Kontrollieren Sie Ihren Eintrag im Grundbuch. Eigentümer können seit 1. Oktober 2026 eigene Auszüge über JustizOnline kostenlos abrufen.
Checkliste vor der Unterschrift
- In welchem Bundesland liegt die Immobilie? Welches Gesetz gilt dort?
- Brauchen Sie eine Genehmigung, eine Negativbestätigung oder nichts davon?
- Ist der Kauf von der Genehmigung abhängig gemacht?
- Ist eine Nutzung als Freizeitwohnsitz geplant? Ist das dort erlaubt?
- Bei Wohnungen: Haben Sie den Gemeinschaftsvertrag gelesen? Er regelt laut Stadt Wien Reparaturkosten und Stimmrechte.
- Ist die Finanzierung fix? Sind alle Nebenkosten eingeplant?
- Wer führt die Grunderwerbsteuer ab und stellt den Grundbuchantrag?
Unterlagen
Genehmigung in Wien (Stadt Wien):
- unterschriebener und beglaubigter Vertrag
- aktueller Grundbuchauszug
- Reisepass und Aufenthaltstitel
- bei Firmen: Firmenbuchauszug und Nachweis der Staatsangehörigkeit der Mehrheitsgesellschafter
- bei sozialem Interesse: aktueller Wohnsitz, geplante Nutzung, Bewohner, anderes Immobilieneigentum in Österreich
- bei volkswirtschaftlichem Interesse: Businessplan, Nachweise zu Arbeitsplätzen, Gewerbeschein, Grundrissplan
- Übersetzung durch Gerichtsdolmetscher, oft Apostille oder diplomatische Beglaubigung
Negativbestätigung in Wien: Sie bestätigt, dass keine Genehmigung nötig ist. Sie brauchen den beglaubigten Vertrag, den Grundbuchauszug und Ihren Aufenthaltstitel. Dazu kommt der Nachweis für die Ausnahme.
Kosten und Dauer
Kaufnebenkosten 2026 laut oesterreich.gv.at (Stand 01.08.2026):
| Posten | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | grundsätzlich 3,5 % vom Kaufpreis |
| Grundbucheintragung (Eigentum) | 1,1 % vom Kaufpreis |
| Eintragung Pfandrecht (bei Kredit) | 1,2 % vom Pfandbetrag |
| Eingabengebühr Grundbuch | 85 € |
| Vertragserrichtung (Anwalt oder Notar) | ungefähr 1–3 % vom Kaufpreis |
| Maklerprovision, Höchstbetrag | 3 % ab 48.448,52 € Kaufpreis, plus 20 % USt |
Rechenbeispiel: Wohnung in Wien für 300.000 €
Annahmen: Käufer aus einem Drittstaat, Kredit mit 200.000 € Pfandbetrag, Makler mit Höchstprovision.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | 10.500 € |
| Grundbucheintragung 1,1 % | 3.300 € |
| Pfandrecht 1,2 % von 200.000 € | 2.400 € |
| Eingabengebühr | 85 € |
| Vertragserrichtung 1–3 % | 3.000–9.000 € |
| Makler 3 % plus 20 % USt | 10.800 € |
| Genehmigung MA 35 plus Bundesgebühr | 151 € |
| Summe | rund 30.236–36.236 € |
Das sind etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises. Beglaubigungen und Übersetzungen kommen dazu.
Gebührenbefreiung ausgelaufen: Für Wohneigentum bis 500.000 € entfielen die Eintragungsgebühren. Der Antrag musste bis 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht einlangen. Eine Verlängerung haben wir auf amtlichen Seiten nicht gefunden.
Genehmigung in Wien (Stadt Wien):
- Eigentum oder Miteigentum: 130 € pro Person
- Persönliche Dienstbarkeit: 80 € pro Person
- Bundesgebühr: 21 € pro Antrag, Person und Einlagezahl
- Kopierte Beilagen: 6 € pro Bogen, höchstens 36 € pro Beilage
- Rechtskraftklausel: 5 € plus 21 €
Grundbuchauszug: 4,89 € für einen vollständigen Auszug über JustizOnline.
Dauer: Eine feste Verfahrensdauer nennen die amtlichen Seiten nicht.
Zuständige Stelle
- Wien: MA 35 – Einwanderung und Staatsbürgerschaft, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, Telefon +43 1 4000-3535. Antrag über das Online-Formular.
- Andere Bundesländer: Amt der Landesregierung, Bezirkshauptmannschaft oder Grundverkehrskommission.
- Grundbuch: das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt.
- Grunderwerbsteuer: Finanzamt Österreich, über Notar oder Anwalt.
Häufige Stolpersteine
- Vertrag ohne Bedingung. Machen Sie den Kauf von der Genehmigung abhängig. Sonst tragen Sie das Risiko.
- Nur ein Entwurf eingereicht. Wien verlangt den unterschriebenen und beglaubigten Vertrag.
- Nebenkosten zu niedrig angesetzt. Rechnen Sie mit rund 10 % oder mehr.
- Zweitwohnsitz in Tourismusregionen. In Tirol ist eine Freizeitnutzung grundsätzlich verboten, auch für EU-Bürger.
- Kauf über eine Firma. Auch eine österreichische GmbH kann als „Ausländer“ gelten.
- Immobilie heißt nicht Aufenthalt. Eigentum gibt kein Aufenthaltsrecht. Es kann aber eine Unterkunft nachweisen.
Verwandte Wege
- In Österreich investieren ohne Umzug
- GmbH oder FlexCo gründen als Ausländer
- Daueraufenthalt EU
- Staatsbürgerschaft in Wien
FAQ
Darf ich als Ausländer in Österreich eine Wohnung kaufen? Ja. EU- und EWR-Bürger kaufen wie Inländer. Drittstaatsangehörige brauchen grundsätzlich eine Genehmigung des Bundeslandes.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Wohnungskauf? Rechnen Sie mit rund 10 % des Kaufpreises. Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbuch 1,1 %, bei Kredit 1,2 % für das Pfandrecht. Dazu kommen Makler und Vertragserrichtung.
Bekomme ich durch einen Immobilienkauf ein Visum? Nein. Eine Immobilie gibt kein Aufenthaltsrecht. Sie kann aber als Nachweis der Unterkunft dienen.
Wer genehmigt den Kauf durch Ausländer in Wien? Die MA 35. Sie prüft, ob ein soziales, kulturelles oder volkswirtschaftliches Interesse besteht.
Wie bekomme ich einen Grundbuchauszug? Online über JustizOnline oder eine Verrechnungsstelle. Ein vollständiger Auszug kostet 4,89 €. Eigentümer erhalten Auszüge zur eigenen Liegenschaft seit 1. Oktober 2026 kostenlos.
Kann ich als Nicht-EU-Bürger ein Ferienhaus in Tirol kaufen? Freizeitwohnsitze sind in Tirol grundsätzlich verboten. Es gibt Ausnahmen für registrierte Freizeitwohnsitze.
Quellen und Rechtsgrundlage
- Stadt Wien: Ausländergrunderwerb – Genehmigung und Negativbestätigung; Buying a property
- oesterreich.gv.at: Allgemeines zum Ausländergrunderwerb und Genehmigungsverfahren (Stand 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Nebenkosten (01.08.2026), Grundbuchsabfrage (01.10.2026)
- BMF: Abfuhr der Grunderwerbsteuer (01.01.2026), Pressemeldung Gebührenbefreiung (2024); USP: Grunderwerbsteuer
- Land Tirol: Grundverkehr; Land Oberösterreich: Ausländergrundverkehr
- Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 und Z 3 (Ausnahmen), § 5 (Negativbestätigung); Wohnungseigentumsgesetz 2002 (§ 13). Dazu Grunderwerbsteuergesetz 1987, Gerichtsgebührengesetz, Immobilienmaklerverordnung. Wortlaut im RIS.
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