2026年10月現在 · 公的な出典へのリンク付き
30秒でわかる要点
- EUおよびEEAの国民は、不動産の取得においてオーストリア国民と同等に扱われます。第三国国民は、原則として州の許可が必要です。
- 2026年の諸費用：不動産取得税（Grunderwerbsteuer）は原則3.5%、土地登記簿（Grundbuch）への登記は1.1%、抵当権（Pfandrecht）は担保額の1.2%です。ウィーン市は、諸費用を約10%と見込んでいます。
- ウィーンで所有権を取得する際の許可：1人あたり€130、これに連邦手数料€21が加わります。担当はMA 35です。
- 手数料免除は終了：土地登記手数料の免除は、2026年6月30日までの申請が対象でした。
ウィーンに住まいを持つことは、多くの方にとって大きな目標です。より大きな計画の一部という方もいらっしゃいます。いずれの場合も、まず許可が必要かどうかを確認してください。そのうえで、すべての諸費用を漏れなく計算しましょう。
この道が向いているのはどんな方ですか？
オーストリアでは、外国人による不動産取得は州の管轄です。各州にそれぞれ独自の法律があります。基本的なルールは似ています。
- EUおよびEEAの国民：許可は不要です。oesterreich.gv.atによると、オーストリア国民と同等に扱われます。
- 第三国国民：原則として許可が必要です。条約によって同等に扱われる国もあります。その場合でも、多くは確認書が必要です。
- ウィーンでの夫婦の場合：2人が共同で取得し、そのうち1人がオーストリア国民であれば、許可は不要です。この場合、EU市民はオーストリア国民と同じ扱いになります（ウィーン市）。
- 会社：ウィーンでは、オーストリアの会社であっても、出資者の過半が外国人であれば「外国人」とみなされます。
要件
どのような場合に許可されますか？oesterreich.gv.atによると、文化的、社会的、または国民経済上の利益が必要です。国家政策上の利益に反してはなりません。例は次のとおりです。
- 社会的利益：ご自身の住居としての必要、近親者からの贈与
- 国民経済上の利益：事業所の設立、拡張、維持
- 文化的利益：その活動が自治体に文化的な利益をもたらす人物
官庁は州警察局（Landespolizeidirektion）の意見を求めます。すべての州がすべての基準を求めるわけではありません。
ウィーンで許可が必要なものは？所有権と共有持分、建築権（Baurecht）、居住権などの人的役権、そして登記された賃貸借契約や用益賃貸借契約です（ウィーン市）。
各州の概要：
- チロル州：余暇用住居（Freizeitwohnsitz）の取得は原則として禁止されています。登録済みの余暇用住居などには例外があります。EUおよびEEAの国民は、オーストリア国民と同等に扱われます。
- オーバーエスターライヒ州：EU域外の国民による取得は、原則として許可が必要です。担当は地区土地取引委員会（Bezirksgrundverkehrskommission）です。
- グラーツ：oesterreich.gv.atによると、ここでは第三国国民にも許可は不要です。
- すべての州：各州へのリンクはoesterreich.gv.atに掲載されています。
手続きの流れ
- 州とルールを確認する。必要なのは許可ですか、それとも確認書だけですか？
- 資金計画を固める。ローンを利用する場合は、抵当権の手数料が加わります。
- 契約書を作成してもらう。契約書は公証人または弁護士が作成します。許可の取得を契約の条件にしてください。
- 契約書に署名し、認証を受ける。ウィーンでは、申請に契約書の草案だけでは足りません。
- 許可を申請する。ウィーンでは、すべてオンラインで申請できます。窓口へ出向く必要はありません。
- 不動産取得税を納める。公証人または弁護士がFinanzOnlineで申告します。期限は、納税義務が生じた月の翌々月15日です（BMF）。
- 土地登記簿に登記する。そのためには、税務署の納税証明書（Unbedenklichkeitsbescheinigung）が必要です。または、代理人が納付を電子的に証明します。
- 登記後に確認する。土地登記簿の記載内容を確認してください。2026年10月1日から、所有者はJustizOnlineで自分の不動産の謄本を無料で取得できるようになりました。
署名前のチェックリスト
- 物件はどの州にありますか？その州ではどの法律が適用されますか？
- 必要なのは許可ですか、不要証明（Negativbestätigung）ですか、それともどちらも不要ですか？
- 売買は許可の取得を条件としていますか？
- 余暇用住居として使う予定ですか？その地域ではそれが認められていますか？
- マンションの場合：区分所有者間の契約（Gemeinschaftsvertrag）を読みましたか？ウィーン市によると、修繕費や議決権はこの契約で定められています。
- 資金計画は確定していますか？すべての諸費用を見込んでいますか？
- 不動産取得税の納付と土地登記の申請は、誰が行いますか？
必要書類
ウィーンでの許可（ウィーン市）：
- 署名済みで認証を受けた契約書
- 最新の土地登記簿謄本
- パスポートと滞在許可
- 会社の場合：商業登記簿抄本と、過半数出資者の国籍の証明
- 社会的利益の場合：現在の住所、予定する利用方法、居住者、オーストリア国内のその他の所有不動産
- 国民経済上の利益の場合：事業計画書、雇用に関する証明、営業許可証、間取り図
- 法廷通訳人（Gerichtsdolmetscher）による翻訳。多くの場合、アポスティーユまたは外交認証も必要
ウィーンでの不要証明：許可が不要であることを証明する書類です。認証を受けた契約書、土地登記簿謄本、滞在許可が必要です。加えて、例外に該当することの証明を提出します。
費用と期間
oesterreich.gv.atによる2026年の購入諸費用（2026年08月01日時点）：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 原則として購入価格の3.5% |
| 土地登記（所有権） | 購入価格の1.1% |
| 抵当権の登記（ローン利用時） | 担保額の1.2% |
| 土地登記の申請手数料 | 85 € |
| 契約書作成（弁護士または公証人） | 購入価格のおよそ1〜3% |
| 仲介手数料の上限 | 購入価格€48,448.52以上で3%、さらに20%の付加価値税（USt） |
計算例：ウィーンのマンション、購入価格€300,000
前提：第三国からの購入者、ローン（担保額€200,000）、上限額の仲介手数料。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 不動産取得税3.5% | 10.500 € |
| 土地登記1.1% | 3.300 € |
| 抵当権1.2%（担保額€200,000） | 2.400 € |
| 申請手数料 | 85 € |
| 契約書作成1〜3% | 3.000–9.000 € |
| 仲介手数料3%＋付加価値税20% | 10.800 € |
| MA 35の許可＋連邦手数料 | 151 € |
| 合計 | 約€30,236〜36,236 |
購入価格のおよそ10〜12%にあたります。これに認証や翻訳の費用が加わります。
手数料免除は期限切れ：自己居住用物件（上限€500,000）では、登記手数料が免除されていました。申請は2026年6月30日までに土地登記裁判所に届いている必要がありました。延長については、公的なサイトでは確認できませんでした。
ウィーンでの許可（ウィーン市）：
- 所有権または共有持分：1人あたり€130
- 人的役権：1人あたり€80
- 連邦手数料：申請・1人・登記簿番号（Einlagezahl）ごとに€21
- 添付書類のコピー：1枚あたり€6、1件の添付書類につき最大€36
- 確定証明（Rechtskraftklausel）：€5＋€21
土地登記簿謄本：JustizOnlineで全部事項の謄本が€4.89。
期間：公的なサイトには、決まった手続き期間は記載されていません。
所管窓口
- ウィーン：MA 35 – 移民・国籍局、1200 Wien, Dresdner Straße 93、電話 +43 1 4000-3535。申請はオンラインフォームで行います。
- その他の州：州政府庁（Amt der Landesregierung）、郡庁（Bezirkshauptmannschaft）、または土地取引委員会（Grundverkehrskommission）。
- 土地登記：不動産の所在地を管轄する区裁判所（Bezirksgericht）。
- 不動産取得税：オーストリア税務署（Finanzamt Österreich）。公証人または弁護士を通じて手続きします。
よくあるつまずき
- 条件のない契約。売買は許可の取得を条件にしてください。そうしないと、リスクを負うのはあなたです。
- 草案だけを提出した。ウィーンでは、署名済みで認証を受けた契約書が求められます。
- 諸費用を低く見積もりすぎた。約10%、またはそれ以上を見込んでおきましょう。
- 観光地でのセカンドハウス。チロル州では、余暇目的での利用は原則として禁止されています。EU市民も同様です。
- 会社名義での購入。オーストリアのGmbHであっても「外国人」とみなされることがあります。
- 不動産は滞在の権利ではありません。所有しても滞在の権利は得られません。ただし、住居の証明として使うことはできます。
関連する道
よくあるご質問
外国人でもオーストリアでマンションを購入できますか？ はい。EUおよびEEAの国民は、オーストリア国民と同じ条件で購入できます。第三国国民は、原則として州の許可が必要です。
マンション購入時の諸費用はどのくらいですか？ 購入価格の約10%を見込んでください。不動産取得税3.5%、土地登記1.1%、ローン利用時は抵当権に1.2%。これに仲介手数料と契約書作成費用が加わります。
不動産を購入すればビザがもらえますか？ いいえ。不動産を所有しても、滞在の権利は得られません。ただし、住居の証明として使うことはできます。
ウィーンで外国人による購入を許可するのはどこですか？ MA 35です。社会的、文化的、または国民経済上の利益があるかどうかを審査します。
土地登記簿謄本はどうやって取得しますか？ JustizOnlineまたは登録取扱機関（Verrechnungsstelle）を通じてオンラインで取得できます。全部事項の謄本は€4.89です。2026年10月1日から、所有者はご自身の不動産の謄本を無料で取得できます。
EU域外の国民でもチロル州で別荘を購入できますか？ チロル州では、余暇用住居は原則として禁止されています。登録済みの余暇用住居には例外があります。
出典と法的根拠
- ウィーン市：外国人による不動産取得 – 許可と不要証明、Buying a property（英語）
- oesterreich.gv.at：外国人による不動産取得の概要および許可手続き（2026年01月01日時点）
- oesterreich.gv.at：諸費用（2026年08月01日）、土地登記簿の照会（2026年10月01日）
- BMF：不動産取得税の納付（2026年01月01日）、手数料免除に関するプレスリリース（2024年）、USP：不動産取得税
- チロル州：土地取引、オーバーエスターライヒ州：外国人の土地取引
- ウィーン外国人土地取得法（Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz、LGBl. für Wien Nr. 11/1998）：第3条第2号および第3号（例外）、第5条（不要証明）、2002年住居所有権法（Wohnungseigentumsgesetz 2002、第13条）。加えて1987年不動産取得税法（Grunderwerbsteuergesetz 1987）、裁判所手数料法（Gerichtsgebührengesetz）、不動産仲介業者令（Immobilienmaklerverordnung）。条文はRISでご確認いただけます。
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