Actualizat: octombrie 2026 · Surse oficiale cu linkuri
Răspunsul scurt, în 30 de secunde
- Cetățenii UE și ai SEE sunt tratați la fel ca cetățenii austrieci la achiziția de imobile. Cetățenii din state terțe au nevoie, în principiu, de o aprobare din partea landului.
- Costuri accesorii 2026: impozitul pe achiziția de imobile (Grunderwerbsteuer), în principiu 3,5%, înscrierea în cartea funciară (Grundbuch) 1,1%, dreptul de ipotecă (Pfandrecht) 1,2% din valoarea garantată. Primăria Vienei estimează costuri accesorii de aproximativ 10%.
- Viena, aprobarea pentru proprietate: 130 € de persoană, plus 21 € taxă federală. Competentă este MA 35.
- Scutirea de taxe s-a încheiat: scutirea de taxa de carte funciară s-a aplicat cererilor depuse până la 30 iunie 2026.
Pentru mulți oameni, o locuință la Viena este un obiectiv important. Pentru alții, ea face parte dintr-un plan mai amplu. În ambele cazuri este valabil: lămuriți mai întâi dacă aveți nevoie de o aprobare. Apoi calculați integral toate costurile accesorii.
Pentru cine este acest drum?
În Austria, achiziția de imobile de către străini ține de competența landurilor. Fiecare land are propria lege. Regulile de bază sunt asemănătoare:
- Cetățenii UE și ai SEE: nu au nevoie de aprobare. Potrivit oesterreich.gv.at, sunt tratați la fel ca cetățenii austrieci.
- Cetățenii din state terțe: în principiu, este necesară o aprobare. Unele state sunt asimilate prin acorduri. Chiar și atunci este nevoie, de regulă, de o confirmare.
- Cuplurile căsătorite la Viena: nu au nevoie de aprobare dacă amândoi cumpără împreună și unul dintre soți este cetățean austriac. Cetățenii UE sunt asimilați în acest caz austriecilor (Primăria Vienei).
- Firmele: la Viena, și o societate austriacă este considerată „străin” dacă asociații sunt în majoritate străini.
Condiții
Când se acordă aprobarea? Potrivit oesterreich.gv.at, este nevoie de un interes cultural, social sau economic. Interesele de stat nu trebuie să se opună. Exemple:
- Social: nevoia proprie de locuință, donația de la rude apropiate
- Economic: înființarea, extinderea sau menținerea unei întreprinderi
- Cultural: o persoană a cărei activitate aduce un beneficiu cultural comunității
Autoritatea solicită un punct de vedere de la Direcția Regională de Poliție (Landespolizeidirektion). Nu toate landurile cer toate criteriile.
Ce necesită aprobare la Viena? Proprietatea și coproprietatea, dreptul de superficie (Baurecht), servituțile personale, precum un drept de locuire, și contractele de închiriere sau de arendă înscrise (Primăria Vienei).
Landurile, pe scurt:
- Tirol: achiziția de reședințe de vacanță (Freizeitwohnsitze) este în principiu interzisă. Există excepții, de exemplu pentru reședințele de vacanță înregistrate. Cetățenii UE și ai SEE sunt tratați la fel ca cetățenii austrieci.
- Austria Superioară: achizițiile făcute de cetățeni din afara UE sunt în principiu supuse aprobării. Competente sunt comisiile de district pentru circulația terenurilor (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Graz: aici, potrivit oesterreich.gv.at, cetățenii din state terțe nu au nevoie de aprobare.
- Toate landurile: linkuri către fiecare land găsiți pe oesterreich.gv.at.
Procedura, pas cu pas
- Lămuriți landul și regulile. Aveți nevoie de o aprobare sau doar de o confirmare?
- Lămuriți finanțarea. În cazul unui credit se adaugă taxa pentru dreptul de ipotecă.
- Cereți redactarea contractului. Contractul este întocmit de un notar sau de un avocat. Puneți aprobarea drept condiție.
- Semnați contractul și legalizați semnăturile. La Viena, un proiect de contract nu este suficient pentru cerere.
- Solicitați aprobarea. La Viena, acest lucru se face integral online. Nu este necesară o programare personală.
- Achitați impozitul pe achiziția de imobile. Notarul sau avocatul îl declară prin FinanzOnline. Termen: a 15-a zi a celei de-a doua luni după luna în care ia naștere obligația fiscală (BMF).
- Înscrierea în cartea funciară. Pentru aceasta este nevoie de certificatul de atestare fiscală (Unbedenklichkeitsbescheinigung) de la administrația financiară (Finanzamt). Sau reprezentantul confirmă plata electronic.
- Verificați după aceea. Controlați înscrierea dumneavoastră în cartea funciară. Din 1 octombrie 2026, proprietarii pot obține gratuit extrase pentru propriile imobile prin JustizOnline.
Listă de verificare înainte de semnare
- În ce land se află imobilul? Ce lege se aplică acolo?
- Aveți nevoie de o aprobare, de o confirmare negativă (Negativbestätigung) sau de niciuna dintre ele?
- Este cumpărarea condiționată de aprobare?
- Este planificată folosirea ca reședință de vacanță? Este permisă acolo?
- La apartamente: ați citit contractul de coproprietate (Gemeinschaftsvertrag)? Potrivit Primăriei Vienei, acesta reglementează costurile de reparații și drepturile de vot.
- Este finanțarea sigură? Sunt prevăzute toate costurile accesorii?
- Cine achită impozitul pe achiziția de imobile și depune cererea la cartea funciară?
Acte
Aprobarea la Viena (Primăria Vienei):
- contractul semnat, cu semnăturile legalizate
- extras de carte funciară actual
- pașaportul și permisul de ședere (Aufenthaltstitel)
- pentru firme: extras din registrul comerțului (Firmenbuch) și dovada cetățeniei asociaților majoritari
- pentru interesul social: domiciliul actual, utilizarea planificată, locatarii, alte proprietăți imobiliare în Austria
- pentru interesul economic: plan de afaceri, dovezi privind locurile de muncă, autorizația de exercitare a activității (Gewerbeschein), planul de nivel
- traducere realizată de un traducător autorizat, adesea apostilă sau supralegalizare diplomatică
Confirmarea negativă la Viena: aceasta confirmă că nu este necesară nicio aprobare. Aveți nevoie de contractul cu semnăturile legalizate, de extrasul de carte funciară și de permisul de ședere. Se adaugă dovada pentru excepție.
Costuri și durată
Costuri accesorii de cumpărare 2026, potrivit oesterreich.gv.at (actualizat la 01.08.2026):
| Poziție | Valoare |
|---|---|
| Impozitul pe achiziția de imobile | în principiu 3,5% din prețul de cumpărare |
| Înscrierea în cartea funciară (proprietate) | 1,1% din prețul de cumpărare |
| Înscrierea dreptului de ipotecă (în cazul unui credit) | 1,2% din valoarea garantată |
| Taxa de depunere la cartea funciară | 85 € |
| Redactarea contractului (avocat sau notar) | aproximativ 1–3% din prețul de cumpărare |
| Comisionul agentului imobiliar, plafon maxim | 3% de la un preț de cumpărare de 48.448,52 €, plus 20% TVA |
Exemplu de calcul: apartament la Viena de 300.000 €
Ipoteze: cumpărător dintr-un stat terț, credit cu o valoare garantată de 200.000 €, agent imobiliar cu comision maxim.
| Poziție | Sumă |
|---|---|
| Impozitul pe achiziția de imobile 3,5% | 10.500 € |
| Înscrierea în cartea funciară 1,1% | 3.300 € |
| Dreptul de ipotecă 1,2% din 200.000 € | 2.400 € |
| Taxa de depunere | 85 € |
| Redactarea contractului 1–3% | 3.000–9.000 € |
| Agentul imobiliar 3% plus 20% TVA | 10.800 € |
| Aprobarea MA 35 plus taxa federală | 151 € |
| Total | aproximativ 30.236–36.236 € |
Aceasta înseamnă circa 10–12% din prețul de cumpărare. Se adaugă legalizările și traducerile.
Scutirea de taxe a expirat: pentru locuințele în proprietate de până la 500.000 € nu se plăteau taxele de înscriere. Cererea trebuia să ajungă la instanța de carte funciară până la 30 iunie 2026. Nu am găsit pe paginile oficiale o prelungire.
Aprobarea la Viena (Primăria Vienei):
- Proprietate sau coproprietate: 130 € de persoană
- Servitute personală: 80 € de persoană
- Taxa federală: 21 € per cerere, persoană și număr de partidă de carte funciară (Einlagezahl)
- Anexe copiate: 6 € pe coală, cel mult 36 € pe anexă
- Mențiunea de rămânere definitivă (Rechtskraftklausel): 5 € plus 21 €
Extras de carte funciară: 4,89 € pentru un extras complet prin JustizOnline.
Durata: paginile oficiale nu indică o durată fixă a procedurii.
Autoritatea competentă
- Viena: MA 35 – Imigrare și cetățenie, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefon +43 1 4000-3535. Cererea se depune prin formularul online.
- Alte landuri: Oficiul Guvernului landului (Amt der Landesregierung), prefectura de district (Bezirkshauptmannschaft) sau comisia pentru circulația terenurilor (Grundverkehrskommission).
- Cartea funciară: judecătoria (Bezirksgericht) în a cărei rază se află imobilul.
- Impozitul pe achiziția de imobile: Finanzamt Österreich, prin notar sau avocat.
Capcane frecvente
- Contract fără condiție. Condiționați cumpărarea de aprobare. Altfel, riscul este al dumneavoastră.
- Ați depus doar un proiect. Viena cere contractul semnat, cu semnăturile legalizate.
- Costuri accesorii subestimate. Calculați cu aproximativ 10% sau mai mult.
- A doua reședință în regiuni turistice. În Tirol, folosirea pentru vacanță este în principiu interzisă, chiar și pentru cetățenii UE.
- Cumpărarea printr-o firmă. Chiar și o GmbH austriacă poate fi considerată „străin”.
- Imobilul nu înseamnă ședere. Proprietatea nu conferă un drept de ședere. Ea poate însă servi ca dovadă a locuinței.
Drumuri înrudite
- Investiții în Austria fără mutare
- Înființarea unei GmbH sau FlexCo ca cetățean străin
- Rezidență pe termen lung UE
- Cetățenia la Viena
Întrebări frecvente
Pot cumpăra un apartament în Austria ca cetățean străin? Da. Cetățenii UE și ai SEE cumpără la fel ca cetățenii austrieci. Cetățenii din state terțe au nevoie, în principiu, de o aprobare din partea landului.
Cât de mari sunt costurile accesorii la cumpărarea unui apartament? Calculați cu aproximativ 10% din prețul de cumpărare. Impozitul pe achiziția de imobile 3,5%, cartea funciară 1,1%, iar în cazul unui credit 1,2% pentru dreptul de ipotecă. Se adaugă agentul imobiliar și redactarea contractului.
Primesc o viză dacă cumpăr un imobil? Nu. Un imobil nu conferă un drept de ședere. Poate însă servi ca dovadă a locuinței.
Cine aprobă cumpărarea de către străini la Viena? MA 35. Aceasta verifică dacă există un interes social, cultural sau economic.
Cum obțin un extras de carte funciară? Online, prin JustizOnline sau printr-un punct de decontare autorizat (Verrechnungsstelle). Un extras complet costă 4,89 €. Din 1 octombrie 2026, proprietarii primesc gratuit extrase pentru propriul imobil.
Pot cumpăra o casă de vacanță în Tirol fără a fi cetățean UE? Reședințele de vacanță sunt în principiu interzise în Tirol. Există excepții pentru reședințele de vacanță înregistrate.
Surse și temei juridic
- Primăria Vienei: Achiziția de imobile de către străini – aprobare și confirmare negativă; Buying a property
- oesterreich.gv.at: Informații generale despre achiziția de imobile de către străini și Procedura de aprobare (actualizat la 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Costuri accesorii (01.08.2026), Consultarea cărții funciare (01.10.2026)
- BMF: Plata impozitului pe achiziția de imobile (01.01.2026), Comunicat de presă privind scutirea de taxe (2024); USP: Impozitul pe achiziția de imobile
- Landul Tirol: Circulația terenurilor; Landul Austria Superioară: Circulația terenurilor pentru străini
- Legea vieneză privind achiziția de imobile de către străini (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 și Z 3 (excepții), § 5 (confirmarea negativă); Legea privind proprietatea asupra locuințelor (Wohnungseigentumsgesetz) 2002 (§ 13). În plus, Legea impozitului pe achiziția de imobile (Grunderwerbsteuergesetz) 1987, Legea taxelor judiciare (Gerichtsgebührengesetz), Regulamentul privind agenții imobiliari (Immobilienmaklerverordnung). Textul integral în RIS.
Vi se potrivește acest drum? Faceți Quick-Check în 2 minute.
Informații generale pe baza surselor oficiale. Cazul dumneavoastră concret este verificat de cabinete vieneze de top de avocatură și consultanță fiscală, iar noi vă însoțim personal până la final.
