Стање: октобар 2026. · Са линковима ка званичним изворима
Кратак одговор за 30 секунди
- Држављани ЕУ и ЕЕП при стицању некретнина изједначени су са домаћим држављанима. Држављанима трећих држава у начелу је потребно одобрење савезне покрајине.
- Споредни трошкови 2026: порез на промет непокретности (Grunderwerbsteuer) у начелу 3,5%, упис у земљишну књигу (Grundbuch) 1,1%, хипотека 1,2% од износа хипотеке. Град Беч рачуна са око 10% споредних трошкова.
- Беч, одобрење за власништво: 130 € по особи плус 21 € савезне таксе. Надлежна је MA 35.
- Ослобођење од такси је истекло: ослобођење од таксе за упис у земљишну књигу важило је за захтеве поднете до 30. јуна 2026.
Стан у Бечу за многе је велики циљ. За друге је део ширег плана. У оба случаја важи: прво разјасните да ли Вам је потребно одобрење. Затим потпуно израчунајте све споредне трошкове.
За кога је овај пут?
Стицање некретнина од стране странаца у Аустрији је ствар покрајина. Свака савезна покрајина има сопствени закон. Основна правила су слична:
- Држављани ЕУ и ЕЕП: није потребно одобрење. Према oesterreich.gv.at, изједначени су са домаћим држављанима.
- Држављани трећих држава: у начелу је потребно одобрење. Неке државе су изједначене на основу споразума. Тада је обично ипак потребна потврда.
- Брачни парови у Бечу: одобрење није потребно ако обоје стичу заједно и једно од њих је аустријски држављанин. Држављани ЕУ се при томе рачунају као Аустријанци (Град Беч).
- Фирме: у Бечу се и аустријско друштво сматра „странцем“ ако у њему претежно учествују странци.
Услови
Када се даје одобрење? Према oesterreich.gv.at, потребан је културни, социјални или привредни интерес. Државнополитички интереси не смеју бити супротни. Примери:
- Социјални: сопствена стамбена потреба, поклон од блиских сродника
- Привредни: оснивање, проширење или очување пословања
- Културни: особа чија делатност културно користи општини
Орган прибавља мишљење покрајинске полицијске дирекције (Landespolizeidirektion). Не захтева свака савезна покрајина све критеријуме.
Шта у Бечу подлеже одобрењу? Власништво и сусвојина, право грађења, личне службености као што је право становања и уписани уговори о закупу или закупу земљишта (Град Беч).
Савезне покрајине у прегледу:
- Тирол: стицање викенд-некретнина (Freizeitwohnsitze) у начелу је забрањено. Изузеци постоје, на пример, за регистроване викенд-некретнине. Држављани ЕУ и ЕЕП изједначени су са аустријским држављанима.
- Горња Аустрија: стицање од стране држављана ван ЕУ у начелу подлеже одобрењу. Надлежне су окружне комисије за промет земљишта (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Грац: овде држављанима трећих држава, према oesterreich.gv.at, није потребно одобрење.
- Све покрајине: линкове за сваку савезну покрајину наћи ћете на oesterreich.gv.at.
Поступак корак по корак
- Разјасните покрајину и правила. Да ли Вам је потребно одобрење или само потврда?
- Решите финансирање. Код кредита се додаје такса за хипотеку.
- Нека Вам саставе уговор. Уговор саставља нотар или адвокат. Одобрење поставите као услов.
- Потпишите уговор и оверите га. У Бечу нацрт није довољан за захтев.
- Поднесите захтев за одобрење. У Бечу то иде потпуно онлајн. Лични термин није потребан.
- Платите порез на промет непокретности. Нотар или адвокат пријављује га преко FinanzOnline. Рок: 15. дан другог месеца након месеца у којем настаје пореска обавеза (BMF).
- Упис у земљишну књигу. За то је потребна потврда пореске управе о измиреним обавезама (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Или заступник електронски потврђује уплату.
- Затим проверите. Контролишите свој упис у земљишној књизи. Власници од 1. октобра 2026. могу преко JustizOnline бесплатно да преузму изводе за сопствену некретнину.
Контролна листа пре потписивања
- У којој савезној покрајини се налази некретнина? Који закон тамо важи?
- Да ли Вам је потребно одобрење, негативна потврда (Negativbestätigung) или ништа од тога?
- Да ли је куповина условљена одобрењем?
- Да ли је планирано коришћење као викенд-некретнине? Да ли је то тамо дозвољено?
- Код станова: да ли сте прочитали уговор о заједници власника? Према Граду Бечу, он уређује трошкове поправки и право гласа.
- Да ли је финансирање сигурно? Да ли су сви споредни трошкови узети у обзир?
- Ко плаћа порез на промет непокретности и подноси захтев за упис у земљишну књигу?
Документација
Одобрење у Бечу (Град Беч):
- потписан и оверен уговор
- актуелан извод из земљишне књиге
- пасош и боравишна дозвола
- код фирми: извод из регистра привредних субјеката (Firmenbuch) и доказ о држављанству већинских чланова друштва
- код социјалног интереса: тренутно пребивалиште, планирана намена, станари, друга имовина у некретнинама у Аустрији
- код привредног интереса: бизнис план, докази о радним местима, дозвола за обављање обрта, план основе
- превод судског тумача, често апостил или дипломатска овера
Негативна потврда у Бечу: она потврђује да одобрење није потребно. Потребни су Вам оверен уговор, извод из земљишне књиге и Ваша боравишна дозвола. Томе се додаје доказ о изузетку.
Трошкови и трајање
Споредни трошкови куповине 2026 према oesterreich.gv.at (стање 01.08.2026):
| Ставка | Износ |
|---|---|
| Порез на промет непокретности | у начелу 3,5% од купопродајне цене |
| Упис у земљишну књигу (власништво) | 1,1% од купопродајне цене |
| Упис хипотеке (код кредита) | 1,2% од износа хипотеке |
| Такса за поднесак земљишној књизи | 85 € |
| Састављање уговора (адвокат или нотар) | око 1–3% од купопродајне цене |
| Провизија посредника, највиши износ | 3% код купопродајне цене од 48.448,52 €, плус 20% ПДВ-а |
Рачунски пример: стан у Бечу за 300.000 €
Претпоставке: купац из треће државе, кредит са хипотеком од 200.000 €, посредник са највишом провизијом.
| Ставка | Износ |
|---|---|
| Порез на промет непокретности 3,5% | 10.500 € |
| Упис у земљишну књигу 1,1% | 3.300 € |
| Хипотека 1,2% од 200.000 € | 2.400 € |
| Такса за поднесак | 85 € |
| Састављање уговора 1–3% | 3.000–9.000 € |
| Посредник 3% плус 20% ПДВ-а | 10.800 € |
| Одобрење MA 35 плус савезна такса | 151 € |
| Укупно | око 30.236–36.236 € |
То је око 10 до 12% купопродајне цене. Томе се додају овере и преводи.
Ослобођење од такси је истекло: за стамбену својину до 500.000 € таксе за упис нису се плаћале. Захтев је морао да стигне у земљишнокњижни суд до 30. јуна 2026. Продужење на званичним страницама нисмо пронашли.
Одобрење у Бечу (Град Беч):
- Власништво или сусвојина: 130 € по особи
- Лична службеност: 80 € по особи
- Савезна такса: 21 € по захтеву, особи и земљишнокњижном улошку (Einlagezahl)
- Копирани прилози: 6 € по табаку, највише 36 € по прилогу
- Клаузула правноснажности: 5 € плус 21 €
Извод из земљишне књиге: 4,89 € за потпун извод преко JustizOnline.
Трајање: званичне странице не наводе фиксно трајање поступка.
Надлежни орган
- Беч: MA 35 – усељавање и држављанство (Einwanderung und Staatsbürgerschaft), 1200 Wien, Dresdner Straße 93, телефон +43 1 4000-3535. Захтев се подноси преко онлајн обрасца.
- Остале савезне покрајине: канцеларија покрајинске владе (Amt der Landesregierung), окружно начелство (Bezirkshauptmannschaft) или комисија за промет земљишта (Grundverkehrskommission).
- Земљишна књига: срески суд (Bezirksgericht) на чијем подручју се налази некретнина.
- Порез на промет непокретности: Пореска управа Аустрије (Finanzamt Österreich), преко нотара или адвоката.
Честе замке
- Уговор без услова. Куповину условите одобрењем. У супротном Ви сносите ризик.
- Поднет само нацрт. Беч захтева потписан и оверен уговор.
- Споредни трошкови прениско процењени. Рачунајте са око 10% или више.
- Друга некретнина у туристичким регионима. У Тиролу је коришћење за одмор у начелу забрањено, чак и за држављане ЕУ.
- Куповина преко фирме. И аустријски GmbH може се сматрати „странцем“.
- Некретнина не значи боравак. Власништво не даје право боравка. Али може послужити као доказ о смештају.
Сродни путеви
- Инвестирање у Аустрију без пресељења
- Оснивање GmbH или FlexCo као странац
- Дугорочни боравак – ЕУ
- Држављанство у Бечу
Честа питања
Смем ли као странац да купим стан у Аустрији? Да. Држављани ЕУ и ЕЕП купују као домаћи држављани. Држављанима трећих држава у начелу је потребно одобрење савезне покрајине.
Колики су споредни трошкови при куповини стана? Рачунајте са око 10% купопродајне цене. Порез на промет непокретности 3,5%, земљишна књига 1,1%, а код кредита 1,2% за хипотеку. Томе се додају посредник и састављање уговора.
Да ли куповином некретнине добијам визу? Не. Некретнина не даје право боравка. Али може послужити као доказ о смештају.
Ко у Бечу одобрава куповину од стране странаца? MA 35. Она проверава да ли постоји социјални, културни или привредни интерес.
Како да добијем извод из земљишне књиге? Онлајн преко JustizOnline или неког обрачунског места (Verrechnungsstelle). Потпун извод кошта 4,89 €. Власници од 1. октобра 2026. бесплатно добијају изводе за сопствену некретнину.
Могу ли као држављанин државе ван ЕУ да купим кућу за одмор у Тиролу? Викенд-некретнине су у Тиролу у начелу забрањене. Постоје изузеци за регистроване викенд-некретнине.
Извори и правни основ
- Град Беч: Стицање некретнина од стране странаца – одобрење и негативна потврда; Buying a property
- oesterreich.gv.at: Опште о стицању некретнина од стране странаца и Поступак одобрења (стање 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Споредни трошкови (01.08.2026), Увид у земљишну књигу (01.10.2026)
- BMF: Плаћање пореза на промет непокретности (01.01.2026), Саопштење за јавност о ослобођењу од такси (2024); USP: Порез на промет непокретности
- Покрајина Тирол: Промет земљишта; Покрајина Горња Аустрија: Промет земљишта са странцима
- Бечки закон о стицању некретнина од стране странаца (LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 тач. 2 и тач. 3 (изузеци), § 5 (негативна потврда); Закон о етажној својини 2002 (Wohnungseigentumsgesetz, § 13). Уз то Закон о порезу на промет непокретности 1987, Закон о судским таксама, Уредба о посредницима у промету некретнина. Текст закона у RIS.
Да ли је овај пут прави за Вас? Урадите Quick-Check за 2 минута.
Опште информације на основу званичних извора. Ваш појединачни случај проверавају водеће бечке адвокатске и пореске канцеларије, а ми Вас лично пратимо до циља.
