Yabancı olarak gayrimenkul satın almak: Viyana ve eyaletler

Güncelleme: Ekim 2026 · Resmi kaynaklara bağlantılı

Viyana’da bir daire, pek çok insan için büyük bir hedeftir. Bazıları için ise daha büyük bir planın parçasıdır. Her iki durumda da şu geçerlidir: Önce onaya ihtiyacınız olup olmadığını netleştirin. Ardından tüm ek masrafları eksiksiz hesaplayın.

Bu yol kimler için?

Avusturya’da yabancıların taşınmaz edinimi eyaletlerin yetkisindedir. Her eyaletin kendi kanunu vardır. Temel kurallar benzerdir:

• AB ve AEA vatandaşları: onay gerekmez. oesterreich.gv.at‘a göre Avusturya vatandaşlarıyla eşit haklara sahiptirler.
• Üçüncü ülke vatandaşları: kural olarak onay gerekir. Bazı ülkelerin vatandaşları anlaşmalar sayesinde eşit haklara sahiptir. Bu durumda da çoğu zaman yine bir teyit belgesi gerekir.
• Viyana’da evli çiftler: Taşınmazı birlikte ediniyorlarsa ve eşlerden biri Avusturya vatandaşıysa onay gerekmez. AB vatandaşları bu konuda Avusturyalı sayılır (Viyana Belediyesi).
• Şirketler: Ortaklarının çoğunluğu yabancı olan Avusturya şirketleri de Viyana’da „yabancı“ sayılır.

Koşullar

Onay ne zaman verilir? oesterreich.gv.at‘a göre kültürel, sosyal veya ekonomik bir yarar bulunmalıdır. Devletin siyasi çıkarları buna engel olmamalıdır. Örnekler:

• Sosyal: kişinin kendi konut ihtiyacı, yakın akrabalardan bağış
• Ekonomik: bir işletmenin kurulması, büyütülmesi veya sürdürülmesi
• Kültürel: faaliyeti belediyeye kültürel açıdan yarar sağlayan bir kişi

Makam, Eyalet Emniyet Müdürlüğü’nden (Landespolizeidirektion) görüş alır. Her eyalet tüm kriterleri aramaz.

Viyana’da neler onaya tabidir? Mülkiyet ve paylı mülkiyet, üst hakkı (Baurecht), oturma hakkı gibi kişisel irtifak hakları ve tapuya tescil edilmiş kira veya hasılat kirası sözleşmeleri (Viyana Belediyesi).

Eyaletlere bakış:

• Tirol: Tatil konutu (Freizeitwohnsitz) edinimi kural olarak yasaktır. Örneğin kayıtlı tatil konutları için istisnalar vardır. AB ve AEA vatandaşları Avusturya vatandaşlarıyla eşit haklara sahiptir.
• Yukarı Avusturya: AB vatandaşı olmayanların edinimleri kural olarak onaya tabidir. Yetkili makam, ilçe taşınmaz işlemleri komisyonlarıdır (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
• Graz: oesterreich.gv.at‘a göre burada üçüncü ülke vatandaşlarının onaya ihtiyacı yoktur.
• Tüm eyaletler: Her eyalete ait bağlantıları oesterreich.gv.at‘ta bulabilirsiniz.

Adım adım süreç

1. Eyaleti ve kuralları netleştirin. Onaya mı, yoksa yalnızca bir teyit belgesine mi ihtiyacınız var?
2. Finansmanı netleştirin. Kredi kullanıyorsanız ipotek harcı da eklenir.
3. Sözleşmeyi hazırlatın. Sözleşmeyi noter veya avukat hazırlar. Onayı sözleşmede şart olarak belirleyin.
4. Sözleşmeyi imzalayın ve onaylatın. Viyana’da başvuru için bir taslak yeterli değildir.
5. Onay başvurusunda bulunun. Viyana’da bu işlem tamamen çevrimiçi yapılır. Şahsen randevuya gerek yoktur.
6. Taşınmaz edinim vergisini ödeyin. Noter veya avukat vergiyi FinanzOnline üzerinden bildirir. Süre: vergi borcunun doğduğu aydan sonraki ikinci ayın 15. günü (BMF).
7. Tapu siciline tescil. Bunun için vergi dairesinden vergi borcu yoktur yazısı (Unbedenklichkeitsbescheinigung) gerekir. Ya da temsilci ödemeyi elektronik olarak teyit eder.
8. Ardından kontrol edin. Tapu sicilindeki kaydınızı kontrol edin. Malikler 1 Ekim 2026’dan bu yana kendi sicil özetlerini JustizOnline üzerinden ücretsiz olarak alabilir.

İmzadan önce kontrol listesi

• Gayrimenkul hangi eyalette? Orada hangi kanun geçerli?
• Onaya mı, muafiyet teyidine (Negativbestätigung) mi ihtiyacınız var, yoksa hiçbirine mi?
• Satın alma onaya bağlanmış mı?
• Tatil konutu olarak kullanım mı planlanıyor? Orada buna izin var mı?
• Dairelerde: Kat malikleri sözleşmesini okudunuz mu? Viyana Belediyesi‘ne göre bu sözleşme onarım masraflarını ve oy haklarını düzenler.
• Finansman kesinleşti mi? Tüm ek masraflar hesaba katıldı mı?
• Taşınmaz edinim vergisini kim ödeyecek ve tapu başvurusunu kim yapacak?

Belgeler

Viyana’da onay (Viyana Belediyesi):

• imzalı ve onaylı sözleşme
• güncel tapu kaydı özeti
• pasaport ve oturum izni
• şirketlerde: ticaret sicili özeti ve çoğunluk ortaklarının vatandaşlığına ilişkin belge
• sosyal yarar söz konusuysa: mevcut ikamet adresi, planlanan kullanım, oturacak kişiler, Avusturya’daki diğer gayrimenkuller
• ekonomik yarar söz konusuysa: iş planı, istihdama ilişkin belgeler, ticari faaliyet belgesi, kat planı
• yeminli mahkeme tercümanı tarafından tercüme; çoğu zaman apostil veya diplomatik onay

Viyana’da muafiyet teyidi: Onay gerekmediğini teyit eder. Onaylı sözleşmeye, tapu kaydı özetine ve oturum izninize ihtiyacınız vardır. Buna istisnanın kanıtı eklenir.

Maliyet ve süre

oesterreich.gv.at‘a göre 2026 satın alma ek masrafları (01.08.2026 itibarıyla):

Kalem	Tutar
Taşınmaz edinim vergisi	kural olarak satış bedelinin %3,5’i
Tapuya tescil (mülkiyet)	satış bedelinin %1,1’i
İpotek tescili (kredide)	ipotek tutarının %1,2’si
Tapu başvuru harcı	85 €
Sözleşmenin hazırlanması (avukat veya noter)	satış bedelinin yaklaşık %1–3’ü
Emlakçı komisyonu, azami tutar	48.448,52 € satış bedelinden itibaren %3, artı %20 KDV

Hesap örneği: Viyana’da 300.000 €’luk daire

Varsayımlar: üçüncü ülkeden alıcı, 200.000 € ipotek tutarlı kredi, azami komisyonlu emlakçı.

Kalem	Tutar
Taşınmaz edinim vergisi %3,5	10.500 €
Tapuya tescil %1,1	3.300 €
200.000 € üzerinden %1,2 ipotek	2.400 €
Başvuru harcı	85 €
Sözleşmenin hazırlanması %1–3	3.000–9.000 €
Emlakçı %3 artı %20 KDV	10.800 €
MA 35 onayı artı federal harç	151 €
Toplam	yaklaşık 30.236–36.236 €

Bu, satış bedelinin yaklaşık %10 ila 12’sine denk gelir. Onaylar ve tercümeler buna eklenir.

Harç muafiyeti sona erdi: 500.000 €’ya kadar olan konut mülkiyetinde tescil harçları alınmıyordu. Başvurunun 30 Haziran 2026 tarihine kadar tapu mahkemesine ulaşması gerekiyordu. Resmi sayfalarda bir uzatma bulamadık.

Viyana’da onay (Viyana Belediyesi):

• Mülkiyet veya paylı mülkiyet: kişi başı 130 €
• Kişisel irtifak hakkı: kişi başı 80 €
• Federal harç: başvuru, kişi ve tapu kayıt numarası (Einlagezahl) başına 21 €
• Kopyalanan ekler: sayfa başına 6 €, ek başına en fazla 36 €
• Kesinleşme şerhi: 5 € artı 21 €

Tapu kaydı özeti: JustizOnline üzerinden tam özet için 4,89 €.

Süre: Resmi sayfalar sabit bir işlem süresi belirtmez.

Yetkili makam

• Viyana: MA 35 – Göç ve Vatandaşlık (Einwanderung und Staatsbürgerschaft), 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefon +43 1 4000-3535. Başvuru çevrimiçi form üzerinden yapılır.
• Diğer eyaletler: Eyalet Hükümeti Dairesi (Amt der Landesregierung), ilçe idaresi (Bezirkshauptmannschaft) veya taşınmaz işlemleri komisyonu (Grundverkehrskommission).
• Tapu sicili: taşınmazın bulunduğu bölgedeki ilçe mahkemesi (Bezirksgericht).
• Taşınmaz edinim vergisi: Avusturya Vergi Dairesi (Finanzamt Österreich), noter veya avukat aracılığıyla.

Sık karşılaşılan engeller

• Şartsız sözleşme. Satın almayı onaya bağlayın. Aksi takdirde risk size ait olur.
• Yalnızca taslak sunulmuş. Viyana, imzalı ve onaylı sözleşmeyi ister.
• Ek masraflar düşük hesaplanmış. Yaklaşık %10 veya daha fazlasını hesaba katın.
• Turistik bölgelerde ikinci konut. Tirol’de tatil amaçlı kullanım, AB vatandaşları için de kural olarak yasaktır.
• Şirket üzerinden satın alma. Avusturya’daki bir GmbH da „yabancı“ sayılabilir.
• Gayrimenkul, oturum demek değildir. Mülkiyet oturum hakkı vermez. Ancak konut kanıtı olarak kullanılabilir.

İlgili yollar

• Taşınmadan Avusturya’ya yatırım
• Yabancı olarak GmbH veya FlexCo kurmak
• AB Uzun Süreli Oturum
• Viyana’da vatandaşlık

SSS

Yabancı olarak Avusturya’da daire satın alabilir miyim? Evet. AB ve AEA vatandaşları Avusturya vatandaşları gibi satın alır. Üçüncü ülke vatandaşları ise kural olarak eyaletten onay almak zorundadır.

Daire alımında ek masraflar ne kadar? Satış bedelinin yaklaşık %10’unu hesaba katın. Taşınmaz edinim vergisi %3,5, tapu %1,1, kredi varsa ipotek için %1,2. Buna emlakçı ve sözleşme hazırlama masrafları eklenir.

Gayrimenkul satın alarak vize alabilir miyim? Hayır. Gayrimenkul oturum hakkı vermez. Ancak konut kanıtı olarak kullanılabilir.

Viyana’da yabancıların satın almasını kim onaylar? MA 35. Sosyal, kültürel veya ekonomik bir yarar olup olmadığını inceler.

Tapu kaydı özetini nasıl alırım? Çevrimiçi olarak JustizOnline veya yetkili bir aracı kuruluş (Verrechnungsstelle) üzerinden. Tam bir özet 4,89 €’dur. Malikler, kendi taşınmazlarına ait özetleri 1 Ekim 2026’dan bu yana ücretsiz alır.

AB vatandaşı olmadan Tirol’de tatil evi satın alabilir miyim? Tirol’de tatil konutları kural olarak yasaktır. Kayıtlı tatil konutları için istisnalar vardır.

Kaynaklar ve yasal dayanak

• Viyana Belediyesi: Yabancıların taşınmaz edinimi – onay ve muafiyet teyidi; Buying a property (İngilizce)
• oesterreich.gv.at: Yabancıların taşınmaz edinimi hakkında genel bilgiler ve Onay süreci (01.01.2026 itibarıyla)
• oesterreich.gv.at: Ek masraflar (01.08.2026), Tapu sorgulaması (01.10.2026)
• BMF: Taşınmaz edinim vergisinin ödenmesi (01.01.2026), Harç muafiyetine ilişkin basın açıklaması (2024); USP: Taşınmaz edinim vergisi
• Tirol Eyaleti: Taşınmaz işlemleri; Yukarı Avusturya Eyaleti: Yabancıların taşınmaz işlemleri
• Viyana Yabancıların Taşınmaz Edinimi Kanunu (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 ve Z 3 (istisnalar), § 5 (muafiyet teyidi); 2002 tarihli Kat Mülkiyeti Kanunu (Wohnungseigentumsgesetz 2002, § 13). Ayrıca 1987 tarihli Taşınmaz Edinim Vergisi Kanunu (Grunderwerbsteuergesetz 1987), Mahkeme Harçları Kanunu (Gerichtsgebührengesetz), Emlakçılar Yönetmeliği (Immobilienmaklerverordnung). Kanun metinleri RIS‘te.

Resmi kaynaklara dayanan genel bilgilendirmedir. Somut durumunuzu Viyana’nın önde gelen hukuk ve vergi büroları inceler; biz de hedefinize ulaşana kadar size bizzat eşlik ederiz.