Stav: október 2026 · s odkazmi na oficiálne zdroje
Stručná odpoveď za 30 sekúnd
- Občania EÚ a EHP majú pri nadobúdaní nehnuteľností rovnaké postavenie ako tuzemci. Štátni príslušníci tretích krajín potrebujú v zásade povolenie spolkovej krajiny.
- Vedľajšie náklady 2026: daň z nadobudnutia nehnuteľnosti (Grunderwerbsteuer) spravidla 3,5 %, zápis do pozemkovej knihy (Grundbuch) 1,1 %, záložné právo 1,2 % zo zabezpečenej sumy. Mesto Viedeň počíta s vedľajšími nákladmi približne 10 %.
- Viedeň, povolenie na vlastníctvo: 130 € na osobu plus spolkový poplatok 21 €. Príslušný je MA 35.
- Oslobodenie od poplatkov skončilo: Oslobodenie od poplatku za zápis do pozemkovej knihy platilo pre návrhy podané do 30. júna 2026.
Byt vo Viedni je pre mnohých ľudí veľkým cieľom. Pre iných je súčasťou väčšieho plánu. V oboch prípadoch platí: najprv si ujasnite, či potrebujete povolenie. Potom si úplne prepočítajte všetky vedľajšie náklady.
Pre koho je táto cesta?
Nadobúdanie nehnuteľností cudzincami je v Rakúsku vecou spolkových krajín. Každá spolková krajina má vlastný zákon. Základné pravidlá sú podobné:
- Občania EÚ a EHP: žiadne povolenie. Podľa oesterreich.gv.at majú rovnaké postavenie ako tuzemci.
- Štátni príslušníci tretích krajín: v zásade je potrebné povolenie. Niektoré štáty majú na základe zmlúv rovnaké postavenie. Aj vtedy je však spravidla potrebné potvrdenie.
- Manželské páry vo Viedni: Povolenie nie je potrebné, ak obaja nadobúdajú spoločne a jeden z nich je rakúsky štátny občan. Občania EÚ sa pritom počítajú ako Rakúšania (mesto Viedeň).
- Firmy: Aj rakúska spoločnosť sa vo Viedni považuje za „cudzinca“, ak sú v nej prevažne zúčastnení cudzinci.
Predpoklady
Kedy sa povolenie udelí? Podľa oesterreich.gv.at je potrebný kultúrny, sociálny alebo národohospodársky záujem. Nesmú tomu brániť štátnopolitické záujmy. Príklady:
- Sociálny: vlastná potreba bývania, darovanie od blízkych príbuzných
- Národohospodársky: založenie, rozšírenie alebo zachovanie podniku
- Kultúrny: osoba, ktorej činnosť je pre obec kultúrnym prínosom
Úrad si vyžiada stanovisko krajinského policajného riaditeľstva (Landespolizeidirektion). Nie každá spolková krajina vyžaduje všetky kritériá.
Čo vyžaduje vo Viedni povolenie? Vlastníctvo a spoluvlastníctvo, právo stavby, osobné vecné bremená, napríklad právo bývania, a zapísané nájomné alebo pachtové zmluvy (mesto Viedeň).
Spolkové krajiny v prehľade:
- Tirolsko: Nadobúdanie rekreačných bydlísk (Freizeitwohnsitze) je v zásade zakázané. Výnimky existujú napríklad pre registrované rekreačné bydliská. Občania EÚ a EHP majú rovnaké postavenie ako rakúski štátni občania.
- Horné Rakúsko: Nadobúdanie nehnuteľností občanmi krajín mimo EÚ v zásade podlieha povoleniu. Príslušné sú okresné komisie pre prevod nehnuteľností (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Graz: Tu štátni príslušníci tretích krajín podľa oesterreich.gv.at povolenie nepotrebujú.
- Všetky krajiny: Odkazy na každú spolkovú krajinu nájdete na oesterreich.gv.at.
Postup krok za krokom
- Ujasniť si spolkovú krajinu a pravidlá. Potrebujete povolenie alebo len potvrdenie?
- Ujasniť si financovanie. Pri úvere pribudne poplatok za záložné právo.
- Dať vypracovať zmluvu. Zmluvu vypracuje notár alebo advokát. Urobte z povolenia podmienku zmluvy.
- Podpísať zmluvu a dať ju overiť. Vo Viedni na žiadosť nestačí návrh zmluvy.
- Požiadať o povolenie. Vo Viedni to ide úplne online. Osobný termín nie je potrebný.
- Odviesť daň z nadobudnutia nehnuteľnosti. Notár alebo advokát ju ohlási cez FinanzOnline. Lehota: 15. deň druhého mesiaca po mesiaci, v ktorom vznikla daňová povinnosť (BMF).
- Zápis do pozemkovej knihy. Potrebné je na to potvrdenie daňového úradu o bezdlžnosti (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Alebo zástupca potvrdí platbu elektronicky.
- Potom skontrolovať. Skontrolujte svoj zápis v pozemkovej knihe. Vlastníci si môžu od 1. októbra 2026 vlastné výpisy cez JustizOnline bezplatne stiahnuť.
Kontrolný zoznam pred podpisom
- V ktorej spolkovej krajine sa nehnuteľnosť nachádza? Ktorý zákon tam platí?
- Potrebujete povolenie, negatívne potvrdenie (Negativbestätigung) alebo nič z toho?
- Je kúpa podmienená udelením povolenia?
- Plánujete využitie ako rekreačné bydlisko? Je to tam dovolené?
- Pri bytoch: Prečítali ste si zmluvu spoločenstva vlastníkov? Podľa mesta Viedeň upravuje náklady na opravy a hlasovacie práva.
- Je financovanie isté? Sú započítané všetky vedľajšie náklady?
- Kto odvedie daň z nadobudnutia nehnuteľnosti a podá návrh na zápis do pozemkovej knihy?
Doklady
Povolenie vo Viedni (mesto Viedeň):
- podpísaná a overená zmluva
- aktuálny výpis z pozemkovej knihy
- cestovný pas a povolenie na pobyt
- pri firmách: výpis z obchodného registra a doklad o štátnej príslušnosti väčšinových spoločníkov
- pri sociálnom záujme: súčasné bydlisko, plánované využitie, obyvatelia, iné nehnuteľnosti vo vlastníctve v Rakúsku
- pri národohospodárskom záujme: podnikateľský plán, doklady o pracovných miestach, živnostenský list, pôdorys
- preklad súdnym tlmočníkom, často apostila alebo diplomatické overenie
Negatívne potvrdenie vo Viedni: Potvrdzuje, že povolenie nie je potrebné. Potrebujete overenú zmluvu, výpis z pozemkovej knihy a svoje povolenie na pobyt. K tomu doklad o výnimke.
Náklady a trvanie
Vedľajšie náklady pri kúpe 2026 podľa oesterreich.gv.at (stav 01.08.2026):
| Položka | Výška |
|---|---|
| Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti | spravidla 3,5 % z kúpnej ceny |
| Zápis do pozemkovej knihy (vlastníctvo) | 1,1 % z kúpnej ceny |
| Zápis záložného práva (pri úvere) | 1,2 % zo zabezpečenej sumy |
| Poplatok za podanie do pozemkovej knihy | 85 € |
| Vypracovanie zmluvy (advokát alebo notár) | približne 1 – 3 % z kúpnej ceny |
| Provízia realitného makléra, maximálna výška | 3 % pri kúpnej cene od 48 448,52 €, plus 20 % DPH |
Príklad výpočtu: byt vo Viedni za 300 000 €
Predpoklady: kupujúci z tretej krajiny, úver so zabezpečenou sumou 200 000 €, maklér s maximálnou províziou.
| Položka | Suma |
|---|---|
| Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti 3,5 % | 10.500 € |
| Zápis do pozemkovej knihy 1,1 % | 3.300 € |
| Záložné právo 1,2 % z 200 000 € | 2.400 € |
| Poplatok za podanie | 85 € |
| Vypracovanie zmluvy 1 – 3 % | 3.000–9.000 € |
| Maklér 3 % plus 20 % DPH | 10.800 € |
| Povolenie MA 35 plus spolkový poplatok | 151 € |
| Spolu | približne 30 236 – 36 236 € |
To je asi 10 až 12 % kúpnej ceny. K tomu pribudnú overenia a preklady.
Oslobodenie od poplatkov uplynulo: Pri obytných nehnuteľnostiach do 500 000 € sa poplatky za zápis neplatili. Návrh musel byť doručený súdu vedúcemu pozemkovú knihu do 30. júna 2026. Predĺženie sme na oficiálnych stránkach nenašli.
Povolenie vo Viedni (mesto Viedeň):
- vlastníctvo alebo spoluvlastníctvo: 130 € na osobu
- osobné vecné bremeno: 80 € na osobu
- spolkový poplatok: 21 € za žiadosť, osobu a číslo vložky (Einlagezahl)
- kopírované prílohy: 6 € za hárok, najviac 36 € za prílohu
- doložka právoplatnosti: 5 € plus 21 €
Výpis z pozemkovej knihy: 4,89 € za úplný výpis cez JustizOnline.
Trvanie: Pevnú dĺžku konania oficiálne stránky neuvádzajú.
Príslušný úrad
- Viedeň: MA 35 – prisťahovalectvo a štátne občianstvo (Einwanderung und Staatsbürgerschaft), 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefón +43 1 4000-3535. Žiadosť cez online formulár.
- Ostatné spolkové krajiny: Úrad krajinskej vlády (Amt der Landesregierung), okresné hejtmanstvo (Bezirkshauptmannschaft) alebo komisia pre prevod nehnuteľností (Grundverkehrskommission).
- Pozemková kniha: okresný súd (Bezirksgericht), v ktorého obvode sa nehnuteľnosť nachádza.
- Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti: Daňový úrad Rakúsko (Finanzamt Österreich), prostredníctvom notára alebo advokáta.
Časté úskalia
- Zmluva bez podmienky. Kúpu podmieňte udelením povolenia. Inak nesiete riziko Vy.
- Podaný len návrh zmluvy. Viedeň vyžaduje podpísanú a overenú zmluvu.
- Príliš nízko odhadnuté vedľajšie náklady. Počítajte s približne 10 % alebo viac.
- Druhé bydlisko v turistických regiónoch. V Tirolsku je rekreačné využitie v zásade zakázané, aj pre občanov EÚ.
- Kúpa cez firmu. Aj rakúska GmbH sa môže považovať za „cudzinca“.
- Nehnuteľnosť neznamená pobyt. Vlastníctvo nedáva právo na pobyt. Môže však slúžiť ako doklad o ubytovaní.
Súvisiace cesty
- Investovať v Rakúsku bez presťahovania
- Založenie GmbH alebo FlexCo ako cudzinec
- Trvalý pobyt – EÚ
- Štátne občianstvo vo Viedni
Časté otázky
Môžem ako cudzinec kúpiť byt v Rakúsku? Áno. Občania EÚ a EHP kupujú ako tuzemci. Štátni príslušníci tretích krajín potrebujú v zásade povolenie spolkovej krajiny.
Aké vysoké sú vedľajšie náklady pri kúpe bytu? Počítajte s približne 10 % kúpnej ceny. Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti 3,5 %, pozemková kniha 1,1 %, pri úvere 1,2 % za záložné právo. K tomu maklér a vypracovanie zmluvy.
Dostanem za kúpu nehnuteľnosti vízum? Nie. Nehnuteľnosť nedáva právo na pobyt. Môže však slúžiť ako doklad o ubytovaní.
Kto povoľuje kúpu cudzincami vo Viedni? MA 35. Posudzuje, či existuje sociálny, kultúrny alebo národohospodársky záujem.
Ako získam výpis z pozemkovej knihy? Online cez JustizOnline alebo cez zúčtovacie miesto (Verrechnungsstelle). Úplný výpis stojí 4,89 €. Vlastníci dostávajú výpisy k vlastnej nehnuteľnosti od 1. októbra 2026 bezplatne.
Môžem ako občan krajiny mimo EÚ kúpiť rekreačný dom v Tirolsku? Rekreačné bydliská sú v Tirolsku v zásade zakázané. Výnimky existujú pre registrované rekreačné bydliská.
Zdroje a právny základ
- Mesto Viedeň: Nadobúdanie nehnuteľností cudzincami – povolenie a negatívne potvrdenie; Kúpa nehnuteľnosti
- oesterreich.gv.at: Všeobecne o nadobúdaní nehnuteľností cudzincami a Povoľovacie konanie (stav 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Vedľajšie náklady (01.08.2026), Nahliadnutie do pozemkovej knihy (01.10.2026)
- BMF: Odvod dane z nadobudnutia nehnuteľnosti (01.01.2026), Tlačová správa o oslobodení od poplatkov (2024); USP: Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti
- Krajina Tirolsko: Prevod nehnuteľností; krajina Horné Rakúsko: Prevod nehnuteľností na cudzincov
- Viedenský zákon o nadobúdaní nehnuteľností cudzincami (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 bod 2 a bod 3 (výnimky), § 5 (negatívne potvrdenie); zákon o vlastníctve bytov 2002 (Wohnungseigentumsgesetz, § 13). K tomu zákon o dani z nadobudnutia nehnuteľnosti 1987 (Grunderwerbsteuergesetz), zákon o súdnych poplatkoch (Gerichtsgebührengesetz), nariadenie o realitných makléroch (Immobilienmaklerverordnung). Znenie v RIS.
Hodí sa táto cesta pre Vás? Urobte si Quick-Check za 2 minúty.
Všeobecné informácie na základe oficiálnych zdrojov. Váš konkrétny prípad posúdia popredné viedenské advokátske a daňové kancelárie a my Vás osobne sprevádzame až do cieľa.
