Acheter un bien immobilier en tant qu’étranger : Vienne et les Länder

Mise à jour : octobre 2026 · Sources officielles en lien

Pour beaucoup, un appartement à Vienne est un grand objectif. Pour d’autres, il s’inscrit dans un projet plus vaste. Dans les deux cas, la règle est la même : vérifiez d’abord si vous avez besoin d’une autorisation. Calculez ensuite l’ensemble des frais annexes.

À qui s’adresse cette voie ?

En Autriche, l’acquisition immobilière par des étrangers relève de la compétence des Länder. Chaque Land a sa propre loi. Les règles de base sont similaires :

• Citoyens de l’UE et de l’EEE : pas d’autorisation. Selon oesterreich.gv.at, ils sont traités comme les Autrichiens.
• Ressortissants de pays tiers : autorisation en principe nécessaire. Certains États sont assimilés en vertu d’accords. Une attestation est alors le plus souvent tout de même requise.
• Couples mariés à Vienne : pas d’autorisation si les deux époux acquièrent ensemble et que l’un d’eux a la nationalité autrichienne. Les citoyens de l’UE comptent alors comme des Autrichiens (Ville de Vienne).
• Sociétés : à Vienne, même une société autrichienne est considérée comme « étrangère » si ses associés sont majoritairement étrangers.

Conditions

Quand l’autorisation est-elle accordée ? Selon oesterreich.gv.at, il faut un intérêt culturel, social ou économique. Aucun intérêt public supérieur ne doit s’y opposer. Exemples :

• Social : besoin de logement personnel, donation par un proche parent
• Économique : création, extension ou maintien d’une entreprise
• Culturel : une personne dont l’activité apporte un bénéfice culturel à la commune

L’autorité sollicite l’avis de la direction régionale de la police (Landespolizeidirektion). Tous les Länder n’exigent pas l’ensemble des critères.

Qu’est-ce qui est soumis à autorisation à Vienne ? La propriété et la copropriété, le droit de superficie (Baurecht), les servitudes personnelles comme un droit d’habitation, ainsi que les baux d’habitation ou baux à ferme inscrits au registre foncier (Ville de Vienne).

Les Länder en un coup d’œil :

• Tyrol : l’acquisition de résidences de loisirs (Freizeitwohnsitze) est en principe interdite. Il existe des exceptions, par exemple pour les résidences de loisirs enregistrées. Les citoyens de l’UE et de l’EEE sont assimilés aux citoyens autrichiens.
• Haute-Autriche : les acquisitions par des citoyens non européens sont en principe soumises à autorisation. Les commissions de district des transactions foncières (Bezirksgrundverkehrskommissionen) sont compétentes.
• Graz : selon oesterreich.gv.at, les ressortissants de pays tiers n’ont pas besoin d’autorisation ici.
• Tous les Länder : vous trouverez les liens vers chaque Land sur oesterreich.gv.at.

Procédure, étape par étape

1. Clarifier le Land et ses règles. Avez-vous besoin d’une autorisation ou seulement d’une attestation ?
2. Clarifier le financement. En cas de crédit, les frais d’inscription de l’hypothèque s’ajoutent.
3. Faire rédiger le contrat. Un notaire ou un avocat rédige le contrat. Faites de l’autorisation une condition suspensive.
4. Signer le contrat et faire légaliser les signatures. À Vienne, un simple projet ne suffit pas pour la demande.
5. Demander l’autorisation. À Vienne, la démarche se fait entièrement en ligne. Aucun rendez-vous en personne n’est nécessaire.
6. Acquitter les droits de mutation. Le notaire ou l’avocat les déclare via FinanzOnline. Délai : le 15e jour du deuxième mois suivant le mois au cours duquel la dette fiscale naît (BMF).
7. Inscription au registre foncier. Il faut pour cela le certificat de non-objection du centre des impôts (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Ou bien le représentant confirme le paiement par voie électronique.
8. Vérifier ensuite. Contrôlez votre inscription au registre foncier. Depuis le 1er octobre 2026, les propriétaires peuvent consulter gratuitement leurs propres extraits via JustizOnline.

Checklist avant la signature

• Dans quel Land se trouve le bien ? Quelle loi s’y applique ?
• Avez-vous besoin d’une autorisation, d’une attestation négative (Negativbestätigung) ou d’aucune des deux ?
• L’achat est-il soumis à la condition de l’autorisation ?
• Un usage comme résidence de loisirs est-il prévu ? Est-il autorisé sur place ?
• Pour un appartement : avez-vous lu le règlement de copropriété ? Selon la Ville de Vienne, il régit les frais de réparation et les droits de vote.
• Le financement est-il bouclé ? Tous les frais annexes sont-ils prévus ?
• Qui acquitte les droits de mutation et dépose la demande d’inscription au registre foncier ?

Documents

Autorisation à Vienne (Ville de Vienne) :

• contrat signé, avec signatures légalisées
• extrait récent du registre foncier
• passeport et titre de séjour
• pour les sociétés : extrait du registre du commerce et justificatif de la nationalité des associés majoritaires
• en cas d’intérêt social : domicile actuel, usage prévu, occupants, autres biens immobiliers détenus en Autriche
• en cas d’intérêt économique : business plan, justificatifs sur les emplois, licence d’activité, plan des locaux
• traduction par un traducteur-interprète assermenté, souvent avec apostille ou légalisation diplomatique

Attestation négative à Vienne : elle confirme qu’aucune autorisation n’est nécessaire. Il vous faut le contrat avec signatures légalisées, l’extrait du registre foncier et votre titre de séjour, ainsi que le justificatif de l’exception.

Coûts et délais

Frais annexes d’acquisition 2026 selon oesterreich.gv.at (mise à jour du 01/08/2026) :

Poste	Montant
Droits de mutation	en principe 3,5 % du prix d’achat
Inscription au registre foncier (propriété)	1,1 % du prix d’achat
Inscription de l’hypothèque (en cas de crédit)	1,2 % du montant garanti
Frais de dépôt au registre foncier	85 €
Rédaction du contrat (avocat ou notaire)	environ 1–3 % du prix d’achat
Commission d’agence, montant maximal	3 % à partir d’un prix d’achat de 48 448,52 €, plus 20 % de TVA

Exemple de calcul : un appartement à Vienne pour 300 000 €

Hypothèses : acheteur d’un pays tiers, crédit avec hypothèque de 200 000 €, agent immobilier à la commission maximale.

Poste	Montant
Droits de mutation 3,5 %	10.500 €
Inscription au registre foncier 1,1 %	3.300 €
Hypothèque 1,2 % de 200 000 €	2.400 €
Frais de dépôt	85 €
Rédaction du contrat 1–3 %	3.000–9.000 €
Agent immobilier 3 % plus 20 % de TVA	10.800 €
Autorisation MA 35 plus taxe fédérale	151 €
Total	environ 30 236–36 236 €

Cela représente environ 10 à 12 % du prix d’achat. Les légalisations et traductions s’y ajoutent.

Fin de l’exonération des frais : pour les logements jusqu’à 500 000 €, les frais d’inscription étaient supprimés. La demande devait parvenir au tribunal du registre foncier au plus tard le 30 juin 2026. Nous n’avons trouvé aucune prolongation sur les sites officiels.

Autorisation à Vienne (Ville de Vienne) :

• Propriété ou copropriété : 130 € par personne
• Servitude personnelle : 80 € par personne
• Taxe fédérale : 21 € par demande, par personne et par numéro de feuillet foncier (Einlagezahl)
• Annexes copiées : 6 € par feuille, au maximum 36 € par annexe
• Mention de force de chose jugée (Rechtskraftklausel) : 5 € plus 21 €

Extrait du registre foncier : 4,89 € pour un extrait complet via JustizOnline.

Durée : les sites officiels n’indiquent pas de durée de procédure fixe.

Autorité compétente

• Vienne : MA 35 – Immigration et nationalité, 1200 Wien, Dresdner Straße 93, téléphone +43 1 4000-3535. Demande via le formulaire en ligne.
• Autres Länder : administration du gouvernement régional (Amt der Landesregierung), préfecture de district (Bezirkshauptmannschaft) ou commission des transactions foncières (Grundverkehrskommission).
• Registre foncier : le tribunal de district (Bezirksgericht) dans le ressort duquel se trouve le bien.
• Droits de mutation : Finanzamt Österreich, par l’intermédiaire du notaire ou de l’avocat.

Pièges fréquents

• Contrat sans condition. Subordonnez l’achat à l’autorisation. Sinon, c’est vous qui portez le risque.
• Simple projet déposé. Vienne exige le contrat signé, avec signatures légalisées.
• Frais annexes sous-estimés. Comptez environ 10 %, voire davantage.
• Résidence secondaire dans les régions touristiques. Au Tyrol, l’usage comme résidence de loisirs est en principe interdit, y compris pour les citoyens de l’UE.
• Achat via une société. Même une GmbH autrichienne peut être considérée comme « étrangère ».
• Bien immobilier ne veut pas dire séjour. La propriété ne confère aucun droit de séjour. Elle peut toutefois servir de justificatif de logement.

Voies connexes

• Investir en Autriche sans déménager
• Créer une GmbH ou une FlexCo en tant qu’étranger
• Résident de longue durée – UE
• La nationalité autrichienne à Vienne

FAQ

Puis-je, en tant qu’étranger, acheter un appartement en Autriche ? Oui. Les citoyens de l’UE et de l’EEE achètent comme les Autrichiens. Les ressortissants de pays tiers ont en principe besoin d’une autorisation du Land.

À combien s’élèvent les frais annexes lors de l’achat d’un appartement ? Comptez environ 10 % du prix d’achat : droits de mutation 3,5 %, registre foncier 1,1 %, en cas de crédit 1,2 % pour l’hypothèque. S’y ajoutent l’agent immobilier et la rédaction du contrat.

Un achat immobilier me donne-t-il un visa ? Non. Un bien immobilier ne confère aucun droit de séjour. Il peut toutefois servir de justificatif de logement.

Qui autorise l’achat par des étrangers à Vienne ? La MA 35. Elle vérifie s’il existe un intérêt social, culturel ou économique.

Comment obtenir un extrait du registre foncier ? En ligne via JustizOnline ou un organisme de facturation agréé (Verrechnungsstelle). Un extrait complet coûte 4,89 €. Depuis le 1er octobre 2026, les propriétaires obtiennent gratuitement les extraits concernant leur propre bien.

Puis-je, en tant que citoyen non européen, acheter une maison de vacances au Tyrol ? Au Tyrol, les résidences de loisirs sont en principe interdites. Il existe des exceptions pour les résidences de loisirs enregistrées.

Sources et base juridique

• Ville de Vienne : acquisition immobilière par des étrangers – autorisation et attestation négative ; Buying a property
• oesterreich.gv.at : généralités sur l’acquisition immobilière par des étrangers et procédure d’autorisation (mise à jour du 01/01/2026)
• oesterreich.gv.at : frais annexes (01/08/2026), consultation du registre foncier (01/10/2026)
• BMF : acquittement des droits de mutation (01/01/2026), communiqué sur l’exonération des frais (2024) ; USP : droits de mutation
• Land du Tyrol : transactions foncières ; Land de Haute-Autriche : transactions foncières des étrangers
• Loi viennoise sur l’acquisition immobilière par des étrangers (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998) : § 3 Z 2 et Z 3 (exceptions), § 5 (attestation négative) ; loi sur la copropriété (Wohnungseigentumsgesetz) 2002 (§ 13). S’y ajoutent la loi sur les droits de mutation (Grunderwerbsteuergesetz) 1987, la loi sur les frais de justice (Gerichtsgebührengesetz) et le règlement sur les agents immobiliers (Immobilienmaklerverordnung). Texte intégral dans le RIS.

Information générale fondée sur des sources officielles. Votre situation individuelle est examinée par des cabinets d’avocats et de conseil fiscal de premier plan à Vienne, et nous vous accompagnons personnellement jusqu’au but.