Atualizado em: outubro de 2026 · Fontes oficiais com links
Resposta rápida em 30 segundos
- Cidadãos da UE e do EEE são equiparados aos austríacos na aquisição de imóveis. Cidadãos de países terceiros, em regra, precisam de uma autorização do estado federal.
- Custos adicionais em 2026: imposto de transmissão de imóveis (Grunderwerbsteuer), em regra, de 3,5%; inscrição no registro de imóveis (Grundbuch), 1,1%; hipoteca (Pfandrecht), 1,2% do valor garantido. A Prefeitura de Viena estima cerca de 10% de custos adicionais.
- Viena, autorização para propriedade: 130 € por pessoa, mais 21 € de taxa federal. O órgão competente é a MA 35.
- Fim da isenção de taxas: a isenção da taxa do registro de imóveis valeu para pedidos até 30 de junho de 2026.
Um apartamento em Viena é um grande objetivo para muitas pessoas. Para outras, é parte de um plano maior. Nos dois casos, vale o mesmo: verifique primeiro se você precisa de uma autorização. Depois, calcule todos os custos adicionais de forma completa.
Para quem é este caminho?
Na Áustria, a aquisição de imóveis por estrangeiros é competência dos estados. Cada estado federal tem a sua própria lei. As regras básicas são parecidas:
- Cidadãos da UE e do EEE: sem autorização. Segundo o oesterreich.gv.at, eles são equiparados aos austríacos.
- Cidadãos de países terceiros: em regra, é necessária autorização. Alguns países são equiparados por acordos. Nesse caso, geralmente ainda é preciso uma confirmação.
- Casais em Viena: não há necessidade de autorização quando ambos adquirem juntos e uma das pessoas tem cidadania austríaca. Cidadãos da UE contam, nesse caso, como austríacos (Prefeitura de Viena).
- Empresas: em Viena, até uma sociedade austríaca é considerada “estrangeira” se os sócios forem predominantemente estrangeiros.
Requisitos
Quando a autorização é concedida? Segundo o oesterreich.gv.at, é preciso haver um interesse cultural, social ou econômico. Interesses de Estado não podem se opor. Exemplos:
- Social: necessidade de moradia própria, doação por parentes próximos
- Econômico: abertura, ampliação ou manutenção de um negócio
- Cultural: uma pessoa cuja atividade beneficia culturalmente o município
A autoridade solicita um parecer da Diretoria Estadual de Polícia (Landespolizeidirektion). Nem todo estado federal exige todos os critérios.
O que exige autorização em Viena? Propriedade e copropriedade, direito de superfície (Baurecht), servidões pessoais como um direito de habitação e contratos de locação ou arrendamento registrados (Prefeitura de Viena).
Os estados federais em resumo:
- Tirol: a aquisição de residências de lazer é proibida em regra. Há exceções, por exemplo, para residências de lazer registradas. Cidadãos da UE e do EEE são equiparados aos cidadãos austríacos.
- Alta Áustria: aquisições por cidadãos de fora da UE exigem autorização, em regra. Os órgãos competentes são as comissões distritais de transações imobiliárias (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Graz: aqui, segundo o oesterreich.gv.at, cidadãos de países terceiros não precisam de autorização.
- Todos os estados: você encontra links para cada estado federal no oesterreich.gv.at.
Passo a passo
- Esclarecer o estado e as regras. Você precisa de uma autorização ou apenas de uma confirmação?
- Definir o financiamento. Com um empréstimo, soma-se a taxa da hipoteca.
- Encomendar o contrato. Um tabelião ou advogado redige o contrato. Coloque a autorização como condição.
- Assinar o contrato e reconhecer as firmas. Em Viena, uma minuta não basta para o pedido.
- Solicitar a autorização. Em Viena, isso é feito totalmente online. Não é necessário comparecimento pessoal.
- Recolher o imposto de transmissão. O tabelião ou advogado o declara pelo FinanzOnline. Prazo: o 15.º dia do segundo mês após o mês em que surge a obrigação tributária (BMF).
- Inscrição no registro de imóveis. Para isso, é necessária a certidão de regularidade fiscal (Unbedenklichkeitsbescheinigung) da repartição fiscal (Finanzamt). Ou o representante confirma o pagamento eletronicamente.
- Conferir depois. Verifique a sua inscrição no registro de imóveis. Desde 1.º de outubro de 2026, proprietários podem consultar gratuitamente as próprias certidões pelo JustizOnline.
Checklist antes da assinatura
- Em qual estado fica o imóvel? Qual lei vale ali?
- Você precisa de uma autorização, de uma certidão negativa (Negativbestätigung) ou de nenhuma delas?
- A compra está condicionada à autorização?
- Está previsto o uso como residência de lazer? Isso é permitido ali?
- Em apartamentos: você leu a convenção de condomínio? Segundo a Prefeitura de Viena, ela regula custos de reparo e direitos de voto.
- O financiamento está garantido? Todos os custos adicionais estão previstos?
- Quem recolhe o imposto de transmissão e apresenta o pedido ao registro de imóveis?
Documentos
Autorização em Viena (Prefeitura de Viena):
- contrato assinado e com firmas reconhecidas
- certidão atualizada do registro de imóveis
- passaporte e título de residência (Aufenthaltstitel)
- para empresas: certidão do registro comercial (Firmenbuchauszug) e comprovação da nacionalidade dos sócios majoritários
- em caso de interesse social: residência atual, uso pretendido, moradores, outros imóveis próprios na Áustria
- em caso de interesse econômico: plano de negócios, comprovantes sobre postos de trabalho, licença comercial (Gewerbeschein), planta baixa
- tradução por tradutor juramentado, muitas vezes com apostila ou legalização consular
Certidão negativa em Viena: ela confirma que não é necessária autorização. Você precisa do contrato com firmas reconhecidas, da certidão do registro de imóveis e do seu título de residência. Soma-se a comprovação da exceção.
Custos e prazos
Custos adicionais da compra em 2026 segundo o oesterreich.gv.at (atualizado em 01/08/2026):
| Item | Valor |
|---|---|
| Imposto de transmissão de imóveis | em regra, 3,5% do preço de compra |
| Inscrição no registro de imóveis (propriedade) | 1,1% do preço de compra |
| Inscrição da hipoteca (com empréstimo) | 1,2% do valor garantido |
| Taxa de protocolo do registro de imóveis | 85 € |
| Redação do contrato (advogado ou tabelião) | aproximadamente 1–3% do preço de compra |
| Comissão de corretagem, valor máximo | 3% a partir de 48.448,52 € de preço de compra, mais 20% de IVA |
Exemplo de cálculo: apartamento em Viena por 300.000 €
Premissas: comprador de um país terceiro, empréstimo com hipoteca de 200.000 €, corretor com comissão máxima.
| Item | Valor |
|---|---|
| Imposto de transmissão 3,5% | 10.500 € |
| Inscrição no registro de imóveis 1,1% | 3.300 € |
| Hipoteca 1,2% de 200.000 € | 2.400 € |
| Taxa de protocolo | 85 € |
| Redação do contrato 1–3% | 3.000–9.000 € |
| Corretor 3% mais 20% de IVA | 10.800 € |
| Autorização MA 35 mais taxa federal | 151 € |
| Total | cerca de 30.236–36.236 € |
Isso corresponde a cerca de 10 a 12% do preço de compra. Somam-se reconhecimentos de firma e traduções.
Isenção de taxas encerrada: para imóveis residenciais de até 500.000 €, as taxas de inscrição deixavam de ser cobradas. O pedido precisava chegar ao tribunal do registro de imóveis até 30 de junho de 2026. Não encontramos uma prorrogação nos sites oficiais.
Autorização em Viena (Prefeitura de Viena):
- Propriedade ou copropriedade: 130 € por pessoa
- Servidão pessoal: 80 € por pessoa
- Taxa federal: 21 € por pedido, pessoa e matrícula (Einlagezahl)
- Anexos copiados: 6 € por folha, no máximo 36 € por anexo
- Certificação de trânsito em julgado: 5 € mais 21 €
Certidão do registro de imóveis: 4,89 € por uma certidão completa pelo JustizOnline.
Prazo: os sites oficiais não informam uma duração fixa do procedimento.
Órgão competente
- Viena: MA 35 – Imigração e Cidadania (Einwanderung und Staatsbürgerschaft), 1200 Wien, Dresdner Straße 93, telefone +43 1 4000-3535. Pedido pelo formulário online.
- Outros estados federais: Amt der Landesregierung (governo estadual), administração distrital (Bezirkshauptmannschaft) ou comissão de transações imobiliárias (Grundverkehrskommission).
- Registro de imóveis: o tribunal distrital (Bezirksgericht) em cuja jurisdição o imóvel está situado.
- Imposto de transmissão: Finanzamt Österreich, por meio do tabelião ou advogado.
Erros frequentes
- Contrato sem condição. Condicione a compra à autorização. Caso contrário, o risco é seu.
- Apenas uma minuta apresentada. Viena exige o contrato assinado e com firmas reconhecidas.
- Custos adicionais subestimados. Conte com cerca de 10% ou mais.
- Segunda residência em regiões turísticas. No Tirol, o uso para lazer é proibido em regra, inclusive para cidadãos da UE.
- Compra por meio de uma empresa. Até uma GmbH austríaca pode ser considerada “estrangeira”.
- Imóvel não significa residência. A propriedade não dá direito de residência. Mas pode servir como comprovação de moradia.
Caminhos relacionados
- Investir na Áustria sem se mudar
- Abrir uma GmbH ou FlexCo como estrangeiro
- Residência de longa duração UE
- Cidadania em Viena
Perguntas frequentes
Posso, como estrangeiro, comprar um apartamento na Áustria? Sim. Cidadãos da UE e do EEE compram como os austríacos. Cidadãos de países terceiros, em regra, precisam de uma autorização do estado federal.
Qual é o valor dos custos adicionais na compra de um apartamento? Conte com cerca de 10% do preço de compra. Imposto de transmissão de 3,5%, registro de imóveis de 1,1% e, com empréstimo, 1,2% para a hipoteca. Somam-se corretor e redação do contrato.
A compra de um imóvel me dá um visto? Não. Um imóvel não dá direito de residência. Mas pode servir como comprovação de moradia.
Quem autoriza a compra por estrangeiros em Viena? A MA 35. Ela verifica se existe um interesse social, cultural ou econômico.
Como obtenho uma certidão do registro de imóveis? Online, pelo JustizOnline ou por um posto credenciado (Verrechnungsstelle). Uma certidão completa custa 4,89 €. Desde 1.º de outubro de 2026, proprietários recebem gratuitamente as certidões do próprio imóvel.
Posso, sem ser cidadão da UE, comprar uma casa de férias no Tirol? No Tirol, residências de lazer são proibidas em regra. Há exceções para residências de lazer registradas.
Fontes e base legal
- Prefeitura de Viena: Aquisição de imóveis por estrangeiros – autorização e certidão negativa; Buying a property (em inglês)
- oesterreich.gv.at: Informações gerais sobre a aquisição de imóveis por estrangeiros e Procedimento de autorização (atualizado em 01/01/2026)
- oesterreich.gv.at: Custos adicionais (01/08/2026), Consulta ao registro de imóveis (01/10/2026)
- BMF: Recolhimento do imposto de transmissão de imóveis (01/01/2026), Comunicado de imprensa sobre a isenção de taxas (2024); USP: Imposto de transmissão de imóveis
- Estado do Tirol: Transações imobiliárias; Estado da Alta Áustria: Transações imobiliárias de estrangeiros
- Lei de Viena sobre Aquisição de Imóveis por Estrangeiros (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3, incisos 2 e 3 (exceções), § 5 (certidão negativa); Lei da Propriedade Horizontal de 2002 (Wohnungseigentumsgesetz, § 13). Além disso, Lei do Imposto de Transmissão de Imóveis de 1987 (Grunderwerbsteuergesetz), Lei das Custas Judiciais (Gerichtsgebührengesetz), Regulamento dos Corretores de Imóveis (Immobilienmaklerverordnung). Texto integral no RIS.
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