Актуально на октябрь 2026 · Ссылки на официальные источники
Коротко за 30 секунд
- Граждане ЕС и ЕЭЗ при приобретении недвижимости приравнены к австрийцам. Гражданам третьих стран, как правило, нужно разрешение федеральной земли.
- Сопутствующие расходы в 2026 году: налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), как правило, 3,5 %, внесение в земельную книгу (Grundbuch) — 1,1 %, залоговое право — 1,2 % от суммы залога. Город Вена закладывает около 10 % на сопутствующие расходы.
- Вена, разрешение на приобретение в собственность: 130 € с человека плюс 21 € федеральной пошлины. Ведомство — MA 35.
- Освобождение от пошлин закончилось: освобождение от пошлины за внесение в земельную книгу действовало для заявлений, поданных до 30 июня 2026 года.
Для многих квартира в Вене — большая цель. Для других она часть более масштабного плана. В обоих случаях действует одно правило: сначала выясните, нужно ли Вам разрешение. Затем полностью рассчитайте все сопутствующие расходы.
Кому подходит этот путь?
Приобретение недвижимости иностранцами в Австрии относится к компетенции федеральных земель. В каждой земле действует свой закон. Основные правила схожи:
- Граждане ЕС и ЕЭЗ: разрешение не нужно. По данным oesterreich.gv.at, они приравнены к австрийцам.
- Граждане третьих стран: как правило, нужно разрешение. Некоторые государства приравнены к ЕС на основании соглашений. Но и тогда обычно нужно подтверждение.
- Супружеские пары в Вене: разрешение не нужно, если супруги приобретают недвижимость совместно и один из них — гражданин Австрии. Граждане ЕС при этом приравниваются к австрийцам (город Вена).
- Компании: в Вене даже австрийское общество считается «иностранцем», если его участники — преимущественно иностранцы.
Требования
Когда выдаётся разрешение? По данным oesterreich.gv.at, нужен культурный, социальный или народнохозяйственный интерес. Государственные интересы не должны этому препятствовать. Примеры:
- Социальный интерес: собственная потребность в жилье, дарение от близких родственников
- Народнохозяйственный интерес: создание, расширение или сохранение предприятия
- Культурный интерес: человек, чья деятельность приносит общине пользу в сфере культуры
Ведомство запрашивает заключение земельной дирекции полиции (Landespolizeidirektion). Не каждая федеральная земля требует соблюдения всех критериев.
Что в Вене требует разрешения? Собственность и долевая собственность, право застройки (Baurecht), личные сервитуты, например право проживания, а также зарегистрированные договоры аренды (город Вена).
Федеральные земли в обзоре:
- Тироль: приобретение жилья для отдыха (Freizeitwohnsitz) в принципе запрещено. Исключения есть, например, для зарегистрированных объектов для отдыха. Граждане ЕС и ЕЭЗ приравнены к гражданам Австрии.
- Верхняя Австрия: приобретение гражданами стран вне ЕС как правило, требует разрешения. Его выдают окружные комиссии по обороту земли (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Грац: здесь гражданам третьих стран, по данным oesterreich.gv.at, разрешение не нужно.
- Все земли: ссылки на каждую федеральную землю Вы найдёте на oesterreich.gv.at.
Процедура шаг за шагом
- Выяснить федеральную землю и правила. Нужно ли Вам разрешение или только подтверждение?
- Решить вопрос финансирования. При кредите добавляется пошлина за регистрацию залогового права.
- Подготовить договор. Договор составляет нотариус или адвокат. Сделайте получение разрешения условием сделки.
- Подписать и заверить договор. В Вене для заявления проекта договора недостаточно.
- Подать заявление на разрешение. В Вене это полностью делается онлайн. Личный визит не нужен.
- Уплатить налог на приобретение недвижимости. Нотариус или адвокат декларирует его через FinanzOnline. Срок: 15-е число второго месяца после месяца, в котором возникла налоговая обязанность (BMF).
- Внесение в земельную книгу. Для этого нужна справка налоговой инспекции об отсутствии препятствий (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Либо представитель подтверждает оплату в электронном виде.
- Проверить после сделки. Проверьте свою запись в земельной книге. С 1 октября 2026 года собственники могут бесплатно получать выписки о своих объектах через JustizOnline.
Чек-лист перед подписанием
- В какой федеральной земле находится объект? Какой закон там действует?
- Нужно ли Вам разрешение, отрицательное подтверждение (Negativbestätigung) или ни то ни другое?
- Поставлена ли покупка в зависимость от получения разрешения?
- Планируется ли использовать объект как жильё для отдыха? Разрешено ли это там?
- Для квартир: прочитали ли Вы договор о совместной собственности? По данным города Вены, он регулирует расходы на ремонт и право голоса.
- Финансирование окончательно согласовано? Все сопутствующие расходы учтены?
- Кто уплачивает налог на приобретение недвижимости и подаёт заявление в земельную книгу?
Документы
Разрешение в Вене (город Вена):
- подписанный и заверенный договор
- актуальная выписка из земельной книги
- загранпаспорт и вид на жительство
- для компаний: выписка из Фирменного реестра (Firmenbuch) и подтверждение гражданства мажоритарных участников
- при социальном интересе: текущее место жительства, планируемое использование, кто будет проживать, другая недвижимость в собственности в Австрии
- при народнохозяйственном интересе: бизнес-план, подтверждения о рабочих местах, промысловое свидетельство (Gewerbeschein), поэтажный план
- перевод присяжного судебного переводчика (Gerichtsdolmetscher), часто апостиль или дипломатическое заверение
Отрицательное подтверждение в Вене: оно подтверждает, что разрешение не требуется. Вам понадобятся заверенный договор, выписка из земельной книги и Ваш вид на жительство. Кроме того, нужно подтверждение оснований для исключения.
Стоимость и сроки
Сопутствующие расходы при покупке в 2026 году по данным oesterreich.gv.at (по состоянию на 01.08.2026):
| Статья расходов | Размер |
|---|---|
| Налог на приобретение недвижимости | как правило, 3,5 % от цены покупки |
| Внесение в земельную книгу (собственность) | 1,1 % от цены покупки |
| Регистрация залогового права (при кредите) | 1,2 % от суммы залога |
| Пошлина за подачу в земельную книгу | 85 € |
| Составление договора (адвокат или нотариус) | примерно 1–3 % от цены покупки |
| Комиссия маклера, максимум | 3 % при цене покупки от 48 448,52 €, плюс 20 % НДС |
Пример расчёта: квартира в Вене за 300 000 €
Допущения: покупатель из третьей страны, кредит с суммой залога 200 000 €, маклер с максимальной комиссией.
| Статья расходов | Сумма |
|---|---|
| Налог на приобретение недвижимости 3,5 % | 10.500 € |
| Внесение в земельную книгу 1,1 % | 3.300 € |
| Залоговое право 1,2 % от 200 000 € | 2.400 € |
| Пошлина за подачу | 85 € |
| Составление договора 1–3 % | 3.000–9.000 € |
| Маклер 3 % плюс 20 % НДС | 10.800 € |
| Разрешение MA 35 плюс федеральная пошлина | 151 € |
| Итого | около 30 236–36 236 € |
Это примерно 10–12 % от цены покупки. К этому добавляются заверения и переводы.
Освобождение от пошлин истекло: для жилья стоимостью до 500 000 € пошлины за регистрацию не взимались. Заявление должно было поступить в суд, ведущий земельную книгу (Grundbuchsgericht), до 30 июня 2026 года. Сведений о продлении на официальных сайтах мы не нашли.
Разрешение в Вене (город Вена):
- Собственность или долевая собственность: 130 € с человека
- Личный сервитут: 80 € с человека
- Федеральная пошлина: 21 € за каждое заявление, человека и кадастровый номер (Einlagezahl)
- Копии приложений: 6 € за лист, не более 36 € за приложение
- Отметка о вступлении в силу: 5 € плюс 21 €
Выписка из земельной книги: 4,89 € за полную выписку через JustizOnline.
Сроки: фиксированную продолжительность процедуры официальные сайты не называют.
Куда обращаться
- Вена: MA 35 – Иммиграция и гражданство (Einwanderung und Staatsbürgerschaft), 1200 Вена, Dresdner Straße 93, телефон +43 1 4000-3535. Заявление подаётся через онлайн-форму.
- Другие федеральные земли: управление земельного правительства (Amt der Landesregierung), окружная администрация (Bezirkshauptmannschaft) или комиссия по обороту земли (Grundverkehrskommission).
- Земельная книга: районный суд (Bezirksgericht), в округе которого находится объект.
- Налог на приобретение недвижимости: Налоговая инспекция Австрии (Finanzamt Österreich), через нотариуса или адвоката.
Частые ошибки
- Договор без условия. Поставьте покупку в зависимость от получения разрешения. Иначе риск ложится на Вас.
- Подан только проект. Вена требует подписанный и заверенный договор.
- Сопутствующие расходы занижены. Закладывайте около 10 % или больше.
- Второе жильё в туристических регионах. В Тироле использование жилья для отдыха в принципе запрещено, в том числе для граждан ЕС.
- Покупка через компанию. Даже австрийская GmbH может считаться «иностранцем».
- Недвижимость не означает права на пребывание. Собственность не даёт права на пребывание. Но она может служить подтверждением жилья.
Похожие пути
- Инвестиции в Австрию без переезда
- Основание GmbH или FlexCo иностранцем
- Долгосрочное проживание – ЕС
- Гражданство в Вене
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Австрии? Да. Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что и австрийцы. Гражданам третьих стран, как правило, нужно разрешение федеральной земли.
Какие сопутствующие расходы при покупке квартиры? Закладывайте около 10 % от цены покупки. Налог на приобретение недвижимости — 3,5 %, земельная книга — 1,1 %, при кредите 1,2 % за залоговое право. К этому добавляются маклер и составление договора.
Получу ли я визу благодаря покупке недвижимости? Нет. Недвижимость не даёт права на пребывание. Но она может служить подтверждением жилья.
Кто выдаёт иностранцам разрешение на покупку в Вене? MA 35. Ведомство проверяет, есть ли социальный, культурный или народнохозяйственный интерес.
Как получить выписку из земельной книги? Онлайн через JustizOnline или через расчётный центр (Verrechnungsstelle). Полная выписка стоит 4,89 €. С 1 октября 2026 года собственники получают выписки о своих объектах бесплатно.
Может ли гражданин страны вне ЕС купить дом для отдыха в Тироле? Жильё для отдыха в Тироле в принципе запрещено. Есть исключения для зарегистрированных объектов для отдыха.
Источники и правовая основа
- Город Вена: Приобретение недвижимости иностранцами — разрешение и отрицательное подтверждение; Buying a property (на английском)
- oesterreich.gv.at: Общие сведения о приобретении недвижимости иностранцами и процедура получения разрешения (по состоянию на 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Сопутствующие расходы (01.08.2026), Запрос в земельную книгу (01.10.2026)
- BMF: Уплата налога на приобретение недвижимости (01.01.2026), Пресс-релиз об освобождении от пошлин (2024); USP: Налог на приобретение недвижимости
- Земля Тироль: Оборот земли (Grundverkehr); земля Верхняя Австрия: Приобретение земли иностранцами
- Венский закон о приобретении недвижимости иностранцами (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 п. 2 и п. 3 (исключения), § 5 (отрицательное подтверждение); Закон о собственности на жильё 2002 года (Wohnungseigentumsgesetz, § 13). Кроме того, Закон о налоге на приобретение недвижимости 1987 года (Grunderwerbsteuergesetz), Закон о судебных пошлинах (Gerichtsgebührengesetz), Постановление о маклерах по недвижимости (Immobilienmaklerverordnung). Тексты законов — в RIS.
Подходит ли Вам этот путь? Пройдите Quick-Check за 2 минуты.
Общая информация на основе официальных источников. Ваш конкретный случай проверяют ведущие венские юридические и налоговые фирмы, а мы лично сопровождаем Вас до самой цели.
