Станом на жовтень 2026 року · З посиланнями на офіційні джерела
Коротка відповідь за 30 секунд
- Громадяни ЄС і ЄЕЗ під час придбання нерухомості мають ті самі права, що й громадяни Австрії. Громадянам третіх країн, як правило, потрібен дозвіл федеральної землі.
- Супутні витрати у 2026 році: податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer), як правило, 3,5 %, внесення до земельної книги (Grundbuch) 1,1 %, право застави 1,2 % від суми застави. Місто Відень розраховує приблизно на 10 % супутніх витрат.
- Відень, дозвіл на право власності: 130 € з особи плюс 21 € федерального збору. Компетентний орган — MA 35.
- Звільнення від зборів завершилося: звільнення від збору за внесення до земельної книги діяло для заяв, поданих до 30 червня 2026 року.
Квартира у Відні для багатьох людей — велика мета. Для інших вона є частиною ширшого плану. В обох випадках діє одне правило: спершу з’ясуйте, чи потрібен Вам дозвіл. Потім повністю розрахуйте всі супутні витрати.
Для кого цей шлях?
Придбання нерухомості іноземцями в Австрії належить до компетенції федеральних земель. Кожна федеральна земля має власний закон. Основні правила подібні:
- Громадяни ЄС і ЄЕЗ: дозвіл не потрібен. За даними oesterreich.gv.at, вони мають ті самі права, що й громадяни Австрії.
- Громадяни третіх країн: як правило, потрібен дозвіл. Громадяни деяких держав прирівнюються до австрійців на підставі угод. Проте здебільшого їм усе одно потрібне підтвердження.
- Подружжя у Відні: дозвіл не потрібен, якщо обоє купують спільно й один із них є громадянином Австрії. Громадяни ЄС тут прирівнюються до австрійців (місто Відень).
- Компанії: у Відні навіть австрійське товариство вважається «іноземцем», якщо в ньому переважно беруть участь іноземці.
Вимоги
Коли надають дозвіл? За даними oesterreich.gv.at, має бути культурний, соціальний або економічний інтерес. Цьому не повинні суперечити державно-політичні інтереси. Приклади:
- Соціальний: власна потреба в житлі, дарування від близьких родичів
- Економічний: заснування, розширення або збереження підприємства
- Культурний: особа, чия діяльність приносить громаді культурну користь
Орган запитує висновок земельної дирекції поліції (Landespolizeidirektion). Не кожна федеральна земля вимагає всіх критеріїв.
Що у Відні потребує дозволу? Право власності та спільної власності, право забудови (Baurecht), особисті сервітути, як-от право проживання, а також зареєстровані договори оренди чи найму (місто Відень).
Федеральні землі в огляді:
- Тіроль: придбання житла для відпочинку (Freizeitwohnsitz) як правило, заборонене. Винятки існують, наприклад, для зареєстрованого житла для відпочинку. Громадяни ЄС і ЄЕЗ мають ті самі права, що й громадяни Австрії.
- Верхня Австрія: придбання нерухомості громадянами країн поза ЄС як правило, потребує дозволу. Компетентні органи — окружні комісії з обігу земель (Bezirksgrundverkehrskommissionen).
- Грац: за даними oesterreich.gv.at, громадянам третіх країн тут дозвіл не потрібен.
- Усі федеральні землі: посилання на кожну федеральну землю Ви знайдете на oesterreich.gv.at.
Процедура крок за кроком
- З’ясувати федеральну землю та правила. Вам потрібен дозвіл чи лише підтвердження?
- Вирішити питання фінансування. У разі кредиту додається збір за право застави.
- Доручити підготовку договору. Договір складає нотаріус або адвокат. Зробіть дозвіл умовою угоди.
- Підписати та засвідчити договір. У Відні для заяви недостатньо проєкту договору.
- Подати заяву на дозвіл. У Відні це можна зробити повністю онлайн. Особистий візит не потрібен.
- Сплатити податок на придбання нерухомості. Нотаріус або адвокат декларує його через FinanzOnline. Строк: 15-й день другого місяця після місяця, у якому виникло податкове зобов’язання (BMF).
- Внесення до земельної книги. Для цього потрібна довідка податкової служби про відсутність перешкод (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Або ж представник підтверджує оплату в електронному вигляді.
- Потім перевірити. Перевірте свій запис у земельній книзі. З 1 жовтня 2026 року власники можуть безкоштовно отримувати витяги щодо своєї нерухомості через JustizOnline.
Чек-лист перед підписанням
- У якій федеральній землі розташована нерухомість? Який закон там діє?
- Вам потрібен дозвіл, негативне підтвердження (Negativbestätigung) чи ні те, ні інше?
- Чи поставлено купівлю в залежність від отримання дозволу?
- Чи плануєте Ви використовувати нерухомість як житло для відпочинку? Чи дозволено це там?
- Для квартир: чи прочитали Ви договір співвласників? За даними міста Відень, він регулює витрати на ремонт і право голосу.
- Чи остаточно вирішено питання фінансування? Чи враховано всі супутні витрати?
- Хто сплачує податок на придбання нерухомості та подає заяву до земельної книги?
Документи
Дозвіл у Відні (місто Відень):
- підписаний і засвідчений договір
- актуальний витяг із земельної книги
- закордонний паспорт і дозвіл на проживання (Aufenthaltstitel)
- для компаній: витяг із торгового реєстру (Firmenbuch) і підтвердження громадянства учасників, що мають більшість
- у разі соціального інтересу: поточне місце проживання, плановане використання, мешканці, інша нерухомість у власності в Австрії
- у разі економічного інтересу: бізнес-план, підтвердження щодо робочих місць, свідоцтво про реєстрацію діяльності (Gewerbeschein), план приміщень
- переклад судовим перекладачем (Gerichtsdolmetscher), часто апостиль або дипломатична легалізація
Негативне підтвердження у Відні: воно засвідчує, що дозвіл не потрібен. Вам потрібні засвідчений договір, витяг із земельної книги та Ваш дозвіл на проживання. До цього додається підтвердження підстави для винятку.
Вартість і строки
Супутні витрати на купівлю у 2026 році за даними oesterreich.gv.at (станом на 01.08.2026):
| Стаття витрат | Розмір |
|---|---|
| Податок на придбання нерухомості | як правило, 3,5 % від ціни купівлі |
| Внесення до земельної книги (право власності) | 1,1 % від ціни купівлі |
| Внесення права застави (у разі кредиту) | 1,2 % від суми застави |
| Збір за подання до земельної книги | 85 € |
| Складання договору (адвокат або нотаріус) | приблизно 1–3 % від ціни купівлі |
| Комісія маклера, максимальний розмір | 3 % за ціни купівлі від 48 448,52 €, плюс 20 % ПДВ |
Приклад розрахунку: квартира у Відні за 300 000 €
Припущення: покупець із третьої країни, кредит із сумою застави 200 000 €, маклер із максимальною комісією.
| Стаття витрат | Сума |
|---|---|
| Податок на придбання нерухомості 3,5 % | 10.500 € |
| Внесення до земельної книги 1,1 % | 3.300 € |
| Право застави 1,2 % від 200 000 € | 2.400 € |
| Збір за подання | 85 € |
| Складання договору 1–3 % | 3.000–9.000 € |
| Маклер 3 % плюс 20 % ПДВ | 10.800 € |
| Дозвіл MA 35 плюс федеральний збір | 151 € |
| Разом | близько 30 236–36 236 € |
Це приблизно 10–12 % ціни купівлі. До цього додаються засвідчення та переклади.
Звільнення від зборів завершилося: для житла у власності вартістю до 500 000 € збори за внесення до реєстру не стягувалися. Заява мала надійти до суду земельної книги до 30 червня 2026 року. Продовження цієї пільги на офіційних сайтах ми не знайшли.
Дозвіл у Відні (місто Відень):
- Право власності або спільної власності: 130 € з особи
- Особистий сервітут: 80 € з особи
- Федеральний збір: 21 € за заяву, особу та номер розділу земельної книги (Einlagezahl)
- Скопійовані додатки: 6 € за аркуш, щонайбільше 36 € за додаток
- Відмітка про набрання законної сили: 5 € плюс 21 €
Витяг із земельної книги: 4,89 € за повний витяг через JustizOnline.
Тривалість: фіксованого строку процедури офіційні сайти не називають.
Компетентний орган
- Відень: MA 35 – Einwanderung und Staatsbürgerschaft (імміграція та громадянство), 1200 Wien, Dresdner Straße 93, телефон +43 1 4000-3535. Заява подається через онлайн-форму.
- Інші федеральні землі: апарат уряду федеральної землі (Amt der Landesregierung), окружне управління (Bezirkshauptmannschaft) або комісія з обігу земель (Grundverkehrskommission).
- Земельна книга: районний суд (Bezirksgericht), в окрузі якого розташована нерухомість.
- Податок на придбання нерухомості: Податкова служба Австрії (Finanzamt Österreich), через нотаріуса або адвоката.
Типові підводні камені
- Договір без умови. Поставте купівлю в залежність від отримання дозволу. Інакше ризик лежить на Вас.
- Подано лише проєкт. Відень вимагає підписаного та засвідченого договору.
- Занижені супутні витрати. Розраховуйте приблизно на 10 % або більше.
- Друге житло в туристичних регіонах. У Тіролі використання нерухомості для відпочинку, як правило, заборонене — навіть для громадян ЄС.
- Купівля через компанію. Навіть австрійська GmbH може вважатися «іноземцем».
- Нерухомість — не право на проживання. Власність не дає права на проживання. Проте вона може слугувати підтвердженням житла.
Споріднені шляхи
- Інвестувати в Австрії без переїзду
- Заснувати GmbH або FlexCo іноземцю
- Довгострокове проживання ЄС
- Громадянство у Відні
Часті запитання
Чи можу я як іноземець купити квартиру в Австрії? Так. Громадяни ЄС і ЄЕЗ купують нерухомість на тих самих умовах, що й австрійці. Громадянам третіх країн, як правило, потрібен дозвіл федеральної землі.
Які супутні витрати під час купівлі квартири? Розраховуйте приблизно на 10 % ціни купівлі. Податок на придбання нерухомості — 3,5 %, земельна книга — 1,1 %, у разі кредиту — 1,2 % за право застави. До цього додаються маклер і складання договору.
Чи отримаю я візу завдяки купівлі нерухомості? Ні. Нерухомість не дає права на проживання. Проте вона може слугувати підтвердженням житла.
Хто надає дозвіл на купівлю іноземцями у Відні? MA 35. Вона перевіряє, чи існує соціальний, культурний або економічний інтерес.
Як отримати витяг із земельної книги? Онлайн через JustizOnline або через розрахунковий центр (Verrechnungsstelle). Повний витяг коштує 4,89 €. З 1 жовтня 2026 року власники отримують витяги щодо власної нерухомості безкоштовно.
Чи можу я як громадянин країни поза ЄС купити будинок для відпочинку в Тіролі? Житло для відпочинку в Тіролі, як правило, заборонене. Винятки існують для зареєстрованого житла для відпочинку.
Джерела та правова основа
- Місто Відень: Придбання нерухомості іноземцями — дозвіл і негативне підтвердження; Buying a property (англійською)
- oesterreich.gv.at: Загальна інформація про придбання нерухомості іноземцями та Процедура отримання дозволу (станом на 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: Супутні витрати (01.08.2026), Запит до земельної книги (01.10.2026)
- BMF: Сплата податку на придбання нерухомості (01.01.2026), Прес-реліз про звільнення від зборів (2024); USP: Податок на придбання нерухомості
- Земля Тіроль: Обіг земель (Grundverkehr); Земля Верхня Австрія: Обіг земель за участю іноземців
- Віденський закон про придбання нерухомості іноземцями (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 і Z 3 (винятки), § 5 (негативне підтвердження); Закон про власність на житло 2002 року (Wohnungseigentumsgesetz 2002, § 13). Крім того, Закон про податок на придбання нерухомості 1987 року (Grunderwerbsteuergesetz 1987), Закон про судові збори (Gerichtsgebührengesetz), Положення про ріелторів (Immobilienmaklerverordnung). Текст законів — у RIS.
Чи підходить Вам цей шлях? Пройдіть Quick-Check за 2 хвилини.
Загальна інформація на основі офіційних джерел. Ваш конкретний випадок перевіряють провідні віденські юридичні та податкові фірми, а ми особисто супроводжуємо Вас до мети.
