به‌روزرسانی: اکتبر 2026 · همراه با پیوند به منابع رسمی
پاسخ کوتاه در 30 ثانیه
- شهروندان اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا (EWR) در خرید زمین و ملک با شهروندان اتریش برابرند. اتباع کشورهای ثالث اصولاً به مجوز ایالت مربوط نیاز دارند.
- هزینه‌های جانبی در 2026: مالیات انتقال املاک (Grunderwerbsteuer) اصولاً 3.5 درصد، ثبت در دفتر ثبت املاک (Grundbuch) 1.1 درصد، حق رهن (Pfandrecht) 1.2 درصد مبلغ رهن. شهرداری وین هزینه‌های جانبی را حدود 10 درصد برآورد می‌کند.
- وین، مجوز مالکیت: 130 یورو برای هر نفر به‌علاوه 21 یورو عوارض فدرال. مرجع مسئول MA 35 است.
- معافیت از هزینه‌ها به پایان رسیده است: معافیت از هزینه ثبت در دفتر ثبت املاک برای درخواست‌هایی بود که تا 30 ژوئن 2026 ارائه شده بودند.
برای بسیاری از افراد، داشتن آپارتمانی در وین یک هدف بزرگ است. برای دیگران، بخشی از یک برنامه بزرگ‌تر است. در هر دو حالت: نخست روشن کنید که آیا به مجوز نیاز دارید. سپس همه هزینه‌های جانبی را به‌طور کامل حساب کنید.
این مسیر برای چه کسانی است؟
خرید زمین و ملک توسط خارجیان در اتریش در صلاحیت ایالت‌هاست. هر ایالت قانون خاص خود را دارد. قواعد پایه مشابه‌اند:
- شهروندان اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا: بدون نیاز به مجوز. به گفته oesterreich.gv.at آن‌ها با شهروندان اتریش برابرند.
- اتباع کشورهای ثالث: اصولاً مجوز لازم است. برخی کشورها به موجب توافق‌نامه‌ها برابر شمرده می‌شوند. در این حالت هم معمولاً یک تأییدیه لازم است.
- زوج‌های متأهل در وین: اگر هر دو با هم خرید کنند و یکی از آن‌ها تابعیت اتریش داشته باشد، مجوز لازم نیست. شهروندان اتحادیه اروپا در این مورد همانند اتریشی‌ها به شمار می‌آیند (شهرداری وین).
- شرکت‌ها: در وین، حتی یک شرکت اتریشی نیز «خارجی» به شمار می‌آید، اگر بیشتر شرکای آن خارجی باشند.
پیش‌نیازها
چه زمانی مجوز داده می‌شود؟ به گفته oesterreich.gv.at باید منفعتی فرهنگی، اجتماعی یا اقتصادی وجود داشته باشد. منافع ملی و سیاسی کشور نیز نباید با آن در تعارض باشد. نمونه‌ها:
- اجتماعی: نیاز شخصی به مسکن، هبه از سوی بستگان نزدیک
- اقتصادی: تأسیس، گسترش یا حفظ یک کسب‌وکار
- فرهنگی: شخصی که فعالیتش از نظر فرهنگی به سود جامعه محلی است
اداره مربوط نظر اداره پلیس ایالتی (Landespolizeidirektion) را جویا می‌شود. همه ایالت‌ها همه این معیارها را نمی‌خواهند.
در وین چه چیزهایی به مجوز نیاز دارد؟ مالکیت و مالکیت مشاع، حق ساخت (Baurecht)، حقوق ارتفاقی شخصی مانند حق سکونت، و قراردادهای اجاره یا اجاره بهره‌برداری ثبت‌شده (شهرداری وین).
نگاهی به ایالت‌ها:
- تیرول: خرید اقامتگاه تفریحی (Freizeitwohnsitz) اصولاً ممنوع است. استثناهایی وجود دارد، مثلاً برای اقامتگاه‌های تفریحی ثبت‌شده. شهروندان اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا با شهروندان اتریش برابرند.
- اتریش علیا (Oberösterreich): خرید توسط شهروندان غیراروپایی اصولاً نیازمند مجوز است. مرجع مسئول، کمیسیون‌های منطقه‌ای معاملات املاک (Bezirksgrundverkehrskommissionen) هستند.
- گراتس: به گفته oesterreich.gv.at، اتباع کشورهای ثالث در اینجا به مجوز نیاز ندارند.
- همه ایالت‌ها: پیوند به هر ایالت را در oesterreich.gv.at می‌یابید.
روند گام‌به‌گام
- روشن کردن ایالت و قواعد آن. آیا به مجوز نیاز دارید یا فقط به یک تأییدیه؟
- روشن کردن تأمین مالی. اگر وام بگیرید، هزینه ثبت حق رهن نیز اضافه می‌شود.
- تنظیم قرارداد. سردفتر یا وکیل قرارداد را تنظیم می‌کند. صدور مجوز را شرط قرارداد قرار دهید.
- امضا و گواهی قرارداد. در وین، پیش‌نویس قرارداد برای درخواست کافی نیست.
- درخواست مجوز. در وین این کار کاملاً آنلاین انجام می‌شود. مراجعه حضوری لازم نیست.
- پرداخت مالیات انتقال املاک. سردفتر یا وکیل آن را از طریق FinanzOnline اعلام می‌کند. مهلت: روز 15 از ماه دوم پس از ماهی که بدهی مالیاتی در آن ایجاد شده است (BMF).
- ثبت در دفتر ثبت املاک. برای این کار گواهی عدم بدهی مالیاتی (Unbedenklichkeitsbescheinigung) از اداره مالیات لازم است. یا نماینده شما پرداخت را به‌صورت الکترونیکی تأیید می‌کند.
- بررسی پس از ثبت. ثبت خود را در دفتر ثبت املاک کنترل کنید. مالکان از 1 اکتبر 2026 می‌توانند عصاره ثبتی ملک خود را از طریق JustizOnline رایگان دریافت کنند.
چک‌لیست پیش از امضا
- ملک در کدام ایالت قرار دارد؟ چه قانونی آنجا حاکم است؟
- آیا به مجوز، تأییدیه عدم نیاز به مجوز (Negativbestätigung) یا هیچ‌کدام نیاز دارید؟
- آیا خرید به صدور مجوز مشروط شده است؟
- آیا استفاده به‌عنوان اقامتگاه تفریحی برنامه‌ریزی شده است؟ آیا آنجا مجاز است؟
- برای آپارتمان‌ها: آیا قرارداد مالکان ساختمان (Gemeinschaftsvertrag) را خوانده‌اید؟ به گفته شهرداری وین، این قرارداد هزینه‌های تعمیر و حق رأی را تعیین می‌کند.
- آیا تأمین مالی قطعی است؟ آیا همه هزینه‌های جانبی در برنامه لحاظ شده‌اند؟
- چه کسی مالیات انتقال املاک را می‌پردازد و درخواست ثبت در دفتر املاک را ارائه می‌کند؟
مدارک
مجوز در وین (شهرداری وین):
- قرارداد امضاشده و گواهی‌شده
- عصاره به‌روز دفتر ثبت املاک (Grundbuchauszug)
- گذرنامه و مجوز اقامت (Aufenthaltstitel)
- برای شرکت‌ها: گواهی ثبت شرکت (Firmenbuchauszug) و مدرک تابعیت شرکای دارای اکثریت
- در صورت منفعت اجتماعی: محل سکونت فعلی، نوع استفاده برنامه‌ریزی‌شده، ساکنان، سایر املاک در مالکیت شما در اتریش
- در صورت منفعت اقتصادی: طرح کسب‌وکار، مدارک مربوط به اشتغال‌زایی، پروانه کسب (Gewerbeschein)، نقشه ساختمان
- ترجمه توسط مترجم رسمی دادگاه، اغلب همراه با آپوستیل یا تصدیق دیپلماتیک
تأییدیه عدم نیاز به مجوز در وین: این تأییدیه نشان می‌دهد که مجوزی لازم نیست. به قرارداد گواهی‌شده، عصاره دفتر ثبت املاک و مجوز اقامت خود نیاز دارید. مدرک مربوط به استثنا نیز باید ارائه شود.
هزینه‌ها و مدت زمان
هزینه‌های جانبی خرید در 2026 به گفته oesterreich.gv.at (وضعیت 01.08.2026):
| مورد | میزان |
|---|---|
| مالیات انتقال املاک | اصولاً 3.5 درصد قیمت خرید |
| ثبت در دفتر ثبت املاک (مالکیت) | 1.1 درصد قیمت خرید |
| ثبت حق رهن (در صورت وام) | 1.2 درصد مبلغ رهن |
| هزینه ثبت درخواست در دفتر ثبت املاک | 85 € |
| تنظیم قرارداد (وکیل یا سردفتر) | حدود 1 تا 3 درصد قیمت خرید |
| حق‌الزحمه مشاور املاک، سقف | 3 درصد برای قیمت خرید از 48,448.52 یورو، به‌علاوه 20 درصد مالیات بر ارزش افزوده |
نمونه محاسبه: آپارتمانی در وین به قیمت 300,000 یورو
فرض‌ها: خریدار از یک کشور ثالث، وام با مبلغ رهن 200,000 یورو، مشاور املاک با حداکثر حق‌الزحمه.
| مورد | مبلغ |
|---|---|
| مالیات انتقال املاک 3.5 درصد | 10.500 € |
| ثبت در دفتر ثبت املاک 1.1 درصد | 3.300 € |
| حق رهن 1.2 درصد از 200,000 یورو | 2.400 € |
| هزینه ثبت درخواست | 85 € |
| تنظیم قرارداد 1 تا 3 درصد | 3.000–9.000 € |
| مشاور املاک 3 درصد به‌علاوه 20 درصد مالیات بر ارزش افزوده | 10.800 € |
| مجوز MA 35 به‌علاوه عوارض فدرال | 151 € |
| جمع | حدود 30,236 تا 36,236 یورو |
یعنی حدود 10 تا 12 درصد قیمت خرید. هزینه‌های گواهی امضا و ترجمه نیز اضافه می‌شود.
معافیت از هزینه‌ها به پایان رسیده است: برای ملک مسکونی تا 500,000 یورو، هزینه‌های ثبت حذف شده بود. درخواست باید تا 30 ژوئن 2026 به دادگاه ثبت املاک می‌رسید. ما در منابع رسمی نشانه‌ای از تمدید آن نیافتیم.
مجوز در وین (شهرداری وین):
- مالکیت یا مالکیت مشاع: 130 یورو برای هر نفر
- حق ارتفاق شخصی: 80 یورو برای هر نفر
- عوارض فدرال: 21 یورو برای هر درخواست، هر نفر و هر شماره پرونده ثبتی (Einlagezahl)
- پیوست‌های کپی‌شده: 6 یورو برای هر برگ، حداکثر 36 یورو برای هر پیوست
- درج قطعیت (Rechtskraftklausel): 5 یورو به‌علاوه 21 یورو
عصاره دفتر ثبت املاک: 4.89 یورو برای عصاره کامل از طریق JustizOnline.
مدت زمان: منابع رسمی مدت ثابتی برای روند رسیدگی اعلام نمی‌کنند.
مرجع مسئول
- وین: MA 35 – مهاجرت و تابعیت، 1200 Wien, Dresdner Straße 93، تلفن +43 1 4000-3535. درخواست از طریق فرم آنلاین.
- سایر ایالت‌ها: اداره دولت ایالتی (Amt der Landesregierung)، فرمانداری منطقه (Bezirkshauptmannschaft) یا کمیسیون معاملات املاک (Grundverkehrskommission).
- دفتر ثبت املاک: دادگاه بخش (Bezirksgericht) که ملک در حوزه آن قرار دارد.
- مالیات انتقال املاک: اداره مالیات اتریش (Finanzamt Österreich)، از طریق سردفتر یا وکیل.
موانع رایج
- قرارداد بدون شرط. خرید را به صدور مجوز مشروط کنید. در غیر این صورت ریسک بر عهده شماست.
- تنها پیش‌نویس ارائه شده است. وین قرارداد امضاشده و گواهی‌شده را می‌خواهد.
- برآورد کمتر از واقع هزینه‌های جانبی. حدود 10 درصد یا بیشتر در نظر بگیرید.
- اقامتگاه دوم در مناطق گردشگری. در تیرول، استفاده تفریحی اصولاً ممنوع است، حتی برای شهروندان اتحادیه اروپا.
- خرید از طریق شرکت. حتی یک GmbH اتریشی نیز ممکن است «خارجی» به شمار آید.
- ملک به معنای اقامت نیست. مالکیت حق اقامت نمی‌دهد. اما می‌تواند محل سکونت را اثبات کند.
مسیرهای مرتبط
- سرمایه‌گذاری در اتریش بدون مهاجرت
- تأسیس GmbH یا FlexCo برای خارجیان
- اقامت دائم اتحادیه اروپا
- تابعیت در وین
پرسش‌های متداول
آیا به‌عنوان خارجی می‌توانم در اتریش آپارتمان بخرم؟ بله. شهروندان اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا همانند شهروندان اتریش خرید می‌کنند. اتباع کشورهای ثالث اصولاً به مجوز ایالت مربوط نیاز دارند.
هزینه‌های جانبی خرید آپارتمان چقدر است؟ حدود 10 درصد قیمت خرید در نظر بگیرید. مالیات انتقال املاک 3.5 درصد، دفتر ثبت املاک 1.1 درصد و در صورت وام، 1.2 درصد برای حق رهن. هزینه مشاور املاک و تنظیم قرارداد نیز اضافه می‌شود.
آیا با خرید ملک ویزا می‌گیرم؟ خیر. ملک حق اقامت نمی‌دهد. اما می‌تواند به‌عنوان مدرک محل سکونت به کار رود.
در وین چه کسی خرید ملک توسط خارجیان را تأیید می‌کند؟ MA 35. این اداره بررسی می‌کند که آیا منفعتی اجتماعی، فرهنگی یا اقتصادی وجود دارد.
چگونه عصاره دفتر ثبت املاک بگیرم؟ به‌صورت آنلاین از طریق JustizOnline یا یک مرکز مجاز ارائه خدمات (Verrechnungsstelle). عصاره کامل 4.89 یورو هزینه دارد. مالکان از 1 اکتبر 2026 عصاره ملک خود را رایگان دریافت می‌کنند.
آیا به‌عنوان شهروند غیراروپایی می‌توانم در تیرول خانه ییلاقی بخرم؟ اقامتگاه‌های تفریحی در تیرول اصولاً ممنوع‌اند. برای اقامتگاه‌های تفریحی ثبت‌شده استثناهایی وجود دارد.
منابع و مبانی حقوقی
- شهرداری وین: خرید ملک توسط خارجیان – مجوز و تأییدیه عدم نیاز به مجوز؛ خرید ملک (انگلیسی)
- oesterreich.gv.at: کلیات خرید ملک توسط خارجیان و روند صدور مجوز (وضعیت 01.01.2026)
- oesterreich.gv.at: هزینه‌های جانبی (01.08.2026)، استعلام از دفتر ثبت املاک (01.10.2026)
- BMF: پرداخت مالیات انتقال املاک (01.01.2026)، اطلاعیه مطبوعاتی معافیت از هزینه‌ها (2024)؛ USP: مالیات انتقال املاک
- ایالت تیرول: معاملات املاک؛ ایالت اتریش علیا: معاملات املاک توسط خارجیان
- قانون خرید ملک توسط خارجیان در وین (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz، LGBl. für Wien Nr. 11/1998): § 3 Z 2 و Z 3 (استثناها)، § 5 (تأییدیه عدم نیاز به مجوز)؛ قانون مالکیت آپارتمان 2002 (Wohnungseigentumsgesetz 2002، § 13). همچنین قانون مالیات انتقال املاک 1987 (Grunderwerbsteuergesetz 1987)، قانون هزینه‌های دادرسی (Gerichtsgebührengesetz)، آیین‌نامه مشاوران املاک (Immobilienmaklerverordnung). متن کامل در RIS.
آیا این مسیر برای شما مناسب است؟ Quick-Check را در 2 دقیقه انجام دهید.
اطلاعات عمومی بر پایه منابع رسمی. پرونده شخصی شما را دفاتر برجسته حقوقی و مالیاتی وین بررسی می‌کنند و ما تا رسیدن به هدف، شخصاً همراه شما هستیم.
